家賃収入で暮らすやり方とは？不動産収入の仕組みや税金について解説

この記事では、家賃収入が発生するやり方・仕組みについて解説します。
また、家賃収入には税金が課され、場合によっては確定申告も必要です。
家賃収入で暮らすにはどうすればよいのか知りたい人は、最後まで読んで参考にしてみてください。

家賃収入とは？

家賃収入とは、マンションやアパートを入居希望者に貸し出して得られる収入のことです。
資産運用方法の一つとして「不動産投資」「アパート経営」などと呼ばれることもあります。
入居者がいれば毎月安定した家賃収入が得られるため、会社員の副業としても注目されています。

ただし、得られる家賃の全額が収入になるわけではありません。
実際に手にできるのは、家賃収入から、毎月かかる経費や修繕への積立金などを差し引いた金額です。

また、賃貸経営をするなら周辺環境の情報収集や入居者の管理なども必要であり、安定して家賃収入を得るためには不動産や経営の知識を身につけることが重要です。

家賃収入が発生するやり方・仕組み

家賃収入を得るには投資用物件を購入し、入居者募集をおこないます。
基本的な賃貸経営のやり方を学び、収入と経費のバランスを考えながら、計画的に取り組みましょう。

マンション・アパートなどの投資用物件を購入

不動産は高額なため、不動産投資ローンを組んで購入するのが一般的です。
頭金もローンでまかなえる場合もありますが、リスクに備えて資金にはある程度余裕を残しておくことをおすすめします。

また、マンションやアパートなど規模の違い、築年数の違いなどによって購入金額は異なります。
綿密にシミュレーションをおこなって物件を選びましょう。

入居者を募集して賃貸開始

物件を取得したら入居者を募集します。
入居希望者の審査や内見などの対応は、管理会社への委託が可能です。
契約や更新、入居中の問い合わせ対応、退去対応などまで管理会社に委託すれば、自分で関わる部分を最終的な判断だけで済みます。
もちろん、自ら入居者対応や建物の管理をおこなうことも可能です。

入居者から家賃が入金される

賃貸借契約を結び、入居が始まれば毎月家賃収入が発生します。
ローン返済や管理委託費などを引いた分が、実際に手にできる家賃収入です。

一般的な契約期間は2年で、退去の場合は新たに入居者を募集します。
契約を更新して長く住んでもらえれば、その分だけ安定的な家賃収入が期待できます。

家賃収入にかかる税金の種類と計算方法

マンションやアパートの賃貸経営では、家賃収入から経費を差し引いた「不動産所得」をもとに課税されます。

所得税

所得税とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間で得た所得に対して課税されるものです。
不動産所得のほか、会社からの給与所得や株式の売却による譲渡所得などがあります。

サラリーマンの給与に関する税金の支払い手続きは、勤務先の会社が対応してくれます。
一方で、副業として不動産所得を得ている場合は確定申告が必要です。

所得額が高くなるほど税率も高くなる「累進課税」が採用されています。
確定申告をすれば、不動産所得で赤字になっても、給与所得との相殺が可能です。

住民税

住民税は所得税と同様に、1年間の所得に対して課税されます。
税率はおよそ10％で、所得額の高さで変化はありません。
ただし、超過課税を徴収している場合など、自治体によって多少の地域差があります。

住民税は1月1日時点で住民票がある地域に納付しますが、所得税とは課されるタイミングが異なります。
所得税は2～3月の確定申告で処理されますが、住民税はその後の6月に支払いの通知が来ます。

消費税

家賃収入を得た投資物件の用途によっては、消費税が発生します。
生活するための居住用ではなく、オフィスや店舗など事業用に貸し出した場合です。
事業用賃貸物件での不動産所得が1,000万円を超えると消費税が課されます。

居住用と事業用の部分が混在する場合は、それぞれの面積割合に応じて事業用物件の不動産所得を算出します。
課税の判断基準となるのは、あくまでも事業用物件で得た不動産所得です。

家賃収入が年間20万円超の場合は確定申告が必要

家賃収入から経費を差し引いた金額は「不動産所得」に区分されます。
不動産所得が年間20万円を超える場合は、確定申告が必要です。
また、不動産所得が赤字の場合でも確定申告することをおすすめします。
不動産所得は、ほかの所得や損失と相殺できるためです。

家賃収入で経費計上できるもの

必要経費として認められるものは、賃貸経営をおこなうために必要な費用です。
おもには以下のようなものがあります。

• 修繕費
• 管理組合への管理費
• 不動産会社への管理手数料
• 不動産投資ローンの金利
• 減価償却費
• 火災保険料、地震保険料
• 広告宣伝費
• 交際費、交通費、通信費
• 不動産取得税
• 固定資産税、都市計画税

交際費は不動産会社と打ち合わせする際の飲食代、交通費は物件を見学するためのガソリン代などが挙げられます。あくまでも不動産取得を得るために必要な出費である点がポイントです。
プライベートの出費と混同しないように注意しましょう。

家賃収入で経費計上できないもの

不動産所得を得るための支出でないものは、必要経費として計上できません。
たとえば、不動産投資ローンの元本返済分は、単に借りたものを返しているだけであり、経費とはみなされません。

また所得税や住民税は、不動産所得に限らず所得を得ている個人に課税されるものです。
不動産所得を得るために必要な出費ではなく、必要経費には計上できません。

もちろん、不動産投資に関連のない出費は計上不可です。
不動産所得を得るために、なぜ必要なのか理由を明確に説明できるようにしておきましょう。

家賃収入を確定申告する方法

確定申告の期間は、原則として毎年2月16日～3月15日までの1ヶ月間です。
遅れて慌てないよう、こまめに書類の整理をしておきましょう。

申告方法を決める

確定申告のやり方には青色申告と白色申告があり、青色申告にはさまざまな節税メリットがあります。
ただし青色申告する場合は、事前に所轄の税務署へ「開業届」「青色申告承認申請書」の提出が必要です。
また、複式簿記での帳簿付けが求められます。

一方、白色申告では特別な届出は必要なく、帳簿付けも簡易的で問題ありません。
事前にそれぞれの特徴を押さえておきましょう。
青色申告の各種届出は一度の提出でよいため、余裕があれば青色申告をおすすめします。

必要な書類を準備する

家賃収入の確定申告書の作成に用いる数字を導き出すために、以下の書類を準備します。
それぞれ手に入るタイミングが異なるため、関連する書類は都度一つにまとめて保管しましょう。

入手先	必要な書類	備考
勤務先	源泉徴収票	本業がある場合
不動産会社	不動産売買契約書
	売渡精算書	売買時の費用の明細がわかるもの
	譲渡対価証明書	マンションの土地と建物の割合を示すもの
	家賃送金明細書
	賃貸契約書
融資元の金融機関	借入金の返済予定表
工事会社・管理会社	修繕の見積書	建物の修繕やメンテナンスをおこなった場合の各種書類
	修繕の請求書
	修繕の領収書
自治体	固定資産税通知書
損害保険の保険証券	保険会社	火災保険や地震保険など

確定申告書類を作成する

家賃収入の確定申告には、以下の確定申告書類が必要です。

• 確定申告書
• 青色申告の場合…不動産所得用の青色申告決算書
• 白色申告の場合…不動産所得用の収支内訳書

これらは税務署や国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」で入手可能です。
また「弥生」「freee」などのクラウドソフトでも作成できます。

期日までに提出する

家賃収入の確定申告書類をそろえて、期日までに提出しましょう。
提出期間は原則2月16日～3月15日の1ヶ月間です。
3月16日以降も申告は受け付けているため、万が一遅れたとしても必ず提出しましょう。
場合によっては、提出が遅れても無申告加算税が加算されない可能性があります。

また、納税が遅れれば延滞税が加算されてしまいます。
年明けには準備を始めるなど、確定申告は余裕をもって対応できるよう計画的に進めましょう。

毎月安定した家賃収入を得るためのポイント

家賃収入で暮らすためには、何もかも人任せにしたりせず、経営者として自覚を持って取り組むことが大切です。

不動産投資や賃貸経営の知識を身につける

不動産投資に成功すれば、安定した家賃収入が得られます。
しかし投資である以上、失敗するリスクもあります。
不動産投資は株式や債券に比べて高額なため、あらかじめ投資や経営の知識を身につけておくことが重要です。

とくに不動産投資は、長期的な賃貸経営により利益を得るのが主流です。
将来を見据えた綿密な資金計画やシミュレーションの実施が求められます。
多くの情報に触れて知識を蓄え、的確な判断力を養いましょう。

投資用物件は慎重に選ぶ

物件によっては、入居者が集まりにくく投資用物件として不適切な場合があります。
家賃収入を得るためにも、需要がある立地で物件を探すことが重要です。
賃貸需要を見極めるためには、以下のような点を確認します。

• 交通アクセスの利便性
• スーパーや病院など周辺施設の充実度
• 治安のよさ

また、子育て世代や単身者など、どのような属性の人から需要があるのかもチェックします。
物件選びでは、物件の購入額を抑えることも大切ですが、安い物件には必ず理由があるため注意しましょう。

空室や家賃滞納などのリスクに備える

空室期間が長引くと、収支計画が狂いキャッシュフローが悪化します。
なるべく早く入居者を見つけられるよう、敷金・礼金をなくす、フリーレントをおこなうなど対策を立てておきましょう。

また、入居者がいても家賃を払ってもらえなければ空室と変わりません。
借主の権利が法律で守られており、貸主側から契約解除ができるのは家賃滞納が3ヶ月を超えてからです。
家賃滞納を避けるには、おもに以下の方法があります。

• 入居審査を厳しくする
• 保証人を必須にする
• 家賃保証サービスを利用する

物件管理を徹底する

建物のエントランスやゴミ捨て場など、共用部のこまめな清掃は快適な住環境の維持や空室対策につながります。
また、建物の老朽化が進めば資産価値の減少が進みます。
それを抑えるためにも、建物や設備の定期的なメンテナンス・修繕は重要です。

そのほか水漏れや騒音トラブルなど、突発的に問題が発生することもあります。
入居者の信頼を裏切らないよう、迅速な対応を心がけましょう。
管理を業者に委託する場合は、実績や得意分野を確認し、信頼性を慎重に見極めてください。

必要に応じて専門家のアドバイスを受ける

不動産投資では、信頼できる不動産会社のパートナーを見つけることも大切です。
地域の不動産会社は、エリアのニーズや周辺環境に詳しく、さまざまな情報を蓄積しています。
物件の選び方や空室対策など、賃貸経営で困ったときのサポートが期待できます。

よい不動産会社を見つけるためには、まずホームページで実績や得意分野を確認しましょう。
セミナーや相談会を開催していれば、参加して様子をうかがうのもよいでしょう。

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まとめ

不動産投資で家賃収入を得るためには、まず投資用物件の購入から始まります。
しかし、無計画に始めると失敗に終わる可能性があるため、エリアなど慎重に選ぶことが大切です。
リスクを最小限に抑えるためにも、不動産投資の専門家に相談しましょう。

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