不動産投資とは？収益物件で儲かる仕組みやリスクを解りやすく解説

2022.10.27

老後の生活への不安から、将来に備えるための資産運用の選択肢はさまざまです。投資信託・NISA・iDeCoなど、いろいろと方法を模索している人は少なくないでしょう。
そのなかで、不動産投資も選択肢の一つとなってきます。

近年では、サラリーマンや公務員の副業として人気があり、不動産投資をやっている人の割合は増加傾向にあります。経済的自立を意味する「FIRE」達成に向けて不動産投資を始める人も少なくありません。
しかし、不動産投資と聞いて
「運用資金に余裕はないし、リスクが高そう」
「知り合いが不動産会社に騙された」
など、マイナスのイメージを抱いている人も多い投資商品です。
先入観やハードルの高さを感じて、最初から避ける人が多いのも事実です。

そこで今回は、「不動産投資とは」というテーマに沿って、基本的な知識だけでなく、メリット・リスクなども踏まえながら、わかりやすく解説します。

不動産投資とはなに？

不動産投資とは、マンションや一戸建てなどの不動産を購入し、それを第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資手法です。老後の年金対策としても注目されており、20代や30代といった若年層のサラリーマンでも始める人が増えています。

不動産投資の利回り最低ライン

全国の区分マンションの表面利回りは以下のとおりです。

	表面利回り（％）	購入価格（万円）
全国	7.06	1.680
北海道	11.37	725
東北	11.78	1.888
首都圏	6.50	1.984
信州・北陸	16.61	474
東海	8.85	1.462
関西	7.31	1.246
中国・四国	13.05	579
九州・沖縄	10.37	924

参考元：健美家「収益物件市場動向マンスリーレポート2023年6月期」

上表のとおり、平均利回りは地域によっても大きな差があります。利回りが高い地域だからといって、賃貸需要が少なければ、不動産投資は成功しません。逆に、東京や大阪などの都心では、物件価格が高いうえに利回りが小さいことに注意が必要です。

安定的な収入を得たい場合、5％以上の利回りがあることが理想とされています。また、経費などを差し引いた実質利回りの最低ラインは3％が相場です。

利回りは不動産投資で物件を選ぶ際に目安となるものの、利回りだけにこだわるのは危険です。築年数の経った安い物件は利回りが高い一方で、借り手が見つけにくくなります。メンテナンスの頻度も高くなり、将来的に見れば利回りは悪化するでしょう。

利回りは参考程度に、収益性を期待できるのか総合的に判断することが大切です。

内部リンク：不動産投資の利回り｜計算方法や平均相場、最低ラインの目安を解説

不動産投資を始める初期費用の目安

不動産投資を始めるのにいくらくらい必要になるのでしょうか。不動産投資は数千万もの自己資金が必要だと思われがちですが、実際には少額の自己資金で始められます。

新築ワンルームマンション投資やアパートの一棟投資などは多額の初期費用が必要です。中古のワンルームマンション投資であれば、価格が1,000万円以下の物件も存在します。銀行から融資を受ければ、数百万円の初期費用で不動産投資を始められます。

資金に余裕がないと不動産投資を始められないと思っている人も少なくないでしょう。しかし実際には、不動産投資は物件によって投資額が異なり、低資金で始めることも可能です。

内部リンク：不動産投資はいくらから始められる？年収500万円で買える物件は？

不動産投資で儲かる仕組み

不動産投資を理解するには、利益が出る仕組みを理解しておく必要があります。

不動産投資の利益は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つに分かれます。

インカムゲイン（運用益）：入居者からの家賃収入
キャピタルゲイン（売却益）：物件の売却時における利益

インカムゲインは、不動産の所有中に継続して得られる利益のことです。家賃収入や更新料などの利益が該当します。キャピタルゲインは、不動産の売却によって得られる利益のことです。取得時より高い価格より高く売りに出せれば、その差額が利益となります。

利便性の高いエリアの物件を選ぶことで、出口戦略で成功できる可能性が高まります。まずは、インカムゲインが期待できる収益性の高い投資物件の購入からスタートしましょう。

動産投資の代表的な3つの種類と方法

不動産投資物件といっても、その種類はいくつかに分かれます。

不動産投資の種類	特徴
ワンルームマンション投資	マンションの一室を購入し、第三者に貸し出す方法
一棟棟投資	アパートを一棟購入し、第三者に貸し出す方法
戸建て投資	戸建て住宅を購入し、第三者に貸し出す方法
民泊	マンションや戸建てを宿泊施設として貸し出す方法
土地を貸す	保有する土地を貸し出して、土地代を得る方法
駐車場投資	土地を駐車スペースとして、利用料を得る方法

保有する土地の有無などで選択肢は変わりますが、最初に始めるならどれがよいのでしょうか。ここでは、不動産投資の初心者におすすめの方法を解説します。

内部リンク：「不動産投資種類

ワンルームマンション投資

ワンルーム投資とは、分譲マンションなどの一室のみを購入し、賃貸物件として第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法のことです。

一室のみの購入のため、投資金額は少額で済むことがメリットです。

また、ほかの投資方法とは違い、複数のエリアで物件を保有する分散投資がしやすいのもワンルーム投資の特徴と言えるでしょう。

ただし、空室が出たときは次の入居者が決まるまで収入がゼロになります。

内部リンク：「ワンルーム投資」

マンションやアパートの一棟投資

マンションを一棟丸ごと購入して、第三者に貸し出すこと一棟投資です。
また、土地活用としてアパートを建築する方法もあります。

空室による収入ゼロのリスクを最小限に抑えられることがメリットです。

ただし、初期費用が高額なため、資金に余裕がないと難しいでしょう。とくに、都心で始める場合は、物件費用が1億円を超えることもあり注意が必要です。

それでも一度の投資で大きな資産を得られることは魅力です。
また、運営の自由度が高くリフォームもしやすいため、効率のよい投資で収益もあげやすくなるでしょう。

内部リンク：アパート経営の年収はいくら？大家は家賃収入だけで暮らすのは可能？

REIT（不動産投資信託）

クラウドファンディング、少額

不動産投資を少額で始める方法として、REIT（リート）が挙げられます。投資家から集めた資金で不動産を購入・運用し、その賃貸収入や売却益を分配する仕組みです。リートは住宅系だけでなく、事業用など対象となる不動産は多岐にわたります。

種別	例
オフィスビル	オフィスビル
商業施設	商業店舗ビル、ショッピングセンター
住宅	マンション、アパート
ホテル	リゾートホテル、ビジネスホテル
物流施設	倉庫、工場

また、国内だけにとどまらず、ハワイやマレーシアなどの海外への投資も可能です。海外リートでは物件開発をおこなう銘柄もあり、国内リートより高い利回りが期待できます。

少額で不動産投資を始める手法として、クラウドファンディングも人気です。

内部リンク：REIT（不動産投資信託）の仕組みとは？メリット・デメリットを解説

不動産投資のメリット5つ

資産運用を考えるうえで不動産投資を選ぶメリットは大きく分けて5つあります。
他の投資方法と比べて何が優れているのか、初心者にもおすすめの理由を解説します。

メリット1：入居者の確保で毎月の家賃収入が入る

まず、家賃収入により本業以外で安定した収入が得られることです。
入居者の確保が条件ですが、毎月決まった金額が得られることはメリットでしょう。

もちろん、同じ入居者がずっと住み続けるわけではありません。
退去すれば家賃収入がなくなり、次の入居者を探す手間はデメリットです。

しかし、賃貸契約は一般的に2年ごとの更新であり、その期間は収入が途絶える心配をほとんどしないで済みます。

メリット2：老後の年金対策となる

将来的な不安から、資産運用を検討する人も少なくないでしょう。
一時的に大きく儲けられる投資方法もありますが、先を見据えた増やし方が賢い資産運用のやり方です。

不動産投資は長期的な運用を前提としており、老後の年金対策に向いています。

最初はローンを完済するまで大きな利益は期待できないでしょう。
しかし、退職するまでにローンを完済すれば、家賃収入は個人年金の役割を果たします。

メリット3：時間や手間がかからない

株式投資やFXは専門家や専業で仕事をしている人が多いのに比べて、不動産投資は本業のスキマ時間に不動産投資をしている人もたくさんいます。

アパートやマンションの大家・オーナーがやるべきことは主に以下の3つです。

毎月の入金確認
管理会社とのやりとり
確定申告

物件の購入が済めば、入居者の管理などは管理会社に任せられます。
入居者を確保して何もトラブルが発生しなければ、毎月の家賃収入を確認するだけです。

確定申告などわからないことがあれば、税理士や不動産会社に相談しましょう。

不動産投資は手間がかからないことから、会社員の副業に向いています。

メリット4：不動産投資ローンを使って物件を購入できる

不動産投資は、銀行などの金融機関から融資を受けて物件を購入できます。現金一括での購入とは違い、少ない自己資金で大きな利益を得られます。株式投資やFXでは借り入れができないため、レバレッジ効果は不動産投資特有のメリットです。

ただし、不動産投資ローンは審査基準が厳しくフルローンでの借り入れは困難です。金利は居住目的である住宅ローンよりも高く、融資期間は物件の種類によって異なります。

担保物件の価値が低いと不動産投資ローンの審査に通らないケースがあります。収益性の高い物件やエリアを見直したり、自己資金をできるだけ準備したり対策を講じましょう。

内部リンク：【2023年最新】不動産投資ローンの金利を金融機関別に徹底比較

メリット5：生命保険代わりとして活用できる

不動産投資ローンを組む際、団体信用生命保険に加入することがほとんどです。

もしローン返済中に投資家本人に万が一のことがあれば、ローン残高がゼロになります。
残された家族が、残りのローンを返済する必要はありません。

そのうえ、不動産を所有し続けて家賃収入を得ることも可能です。
もしくは、投資用物件を売却して売却益を得るといった選択肢もあります。

内部リンク：団体信用生命保険とは？基本的な仕組みや注意点をわかりやすく解説

不動産投資はやめとけ

不動産投資は「やめとけ」という意見を耳にすることもあるでしょう。

さまざまなメリットがある一方で、注意すべきデメリットがあることも事実です。

ここでは、初心者なら把握しておきたい、不動産投資を始める際の注意点を紹介します。

リスクが多い

不動産投資には、以下のようにさまざまなリスクがあります。

空室リスク
家賃下落リスク
家賃滞納リスク
修繕リスク
金利上昇リスク
災害リスク
価格下落リスク

株やFXと比べるとリスクの小さい商品ですが、無視してはいけません。多くのリスクを見越して対策することはもちろん、発生時には適切な対処が求められます。リスク管理や予測が甘ければ、適切な対処ができず、大きな損失につながる可能性があります。

まずは、どのようなリスクがあるのを理解することから始めましょう。多くの失敗事例に触れて、リスク回避の対策を講じることで、成功する確率を上げられます。

内部リンク：不動産投資で注意すべき7つのリスク｜失敗しないための回避策

短期間での収益が低く儲からない

不動産投資は長期的な経営をおこない、収益を積み重ねる投資手法です。株式投資やFXと比べると短期間での収益は低い傾向にあるため、割に合わないと感じることがあります。

株式投資やFXは経済市場などで株価や為替が大きく変動することから、高い利益を得ることが可能です。ただし、リスクも大きく自己破産するほどの損失を出すこともあります。

不動産投資はローン返済やランニングコストなど支出が多くあり、すぐに収益を出すのは難しいでしょう。それでも入居者を確保できれば、毎月安定した家賃収入が得られます。短期間で大きな収益を出すのは難しいですが、長期的に計算できる投資手法です。

経年劣化による修繕費がかかる

不動産は年数の経過とともに劣化するため、定期的なメンテナンスが欠かせません。たとえ新築のマンションでも、時間が経過するほど建物や設備が劣化していきます。多額の修繕費が発生することも「不動産投資はやめとけ」と言われる理由の一つです。

経年にともない劣化した箇所を定期的に修繕することを大規模修繕と呼びます。とくに、普段実施するのが難しい外壁や屋根などを維持するための修繕や改修のことです。大規模修繕はマンションごとに異なりますが、13〜16年ほどの周期でおこなわれます。

大規模修繕によって建物の安全性や居住性が向上し、資産価値の維持につながります。毎月修繕積立金を払っていても、追加で費用がかかることもあり注意が必要です。とくに、築古物件は購入してすぐに修繕が必要な場合もあるため、購入前の確認が重要です。

内部リンク：アパート修繕費の相場はいくら？大家と入居者のどっちが負担するの？

所得税の節税対策には適さない

給与所得者の場合不動産所得が赤字であれば、赤字分を所得から差し引けます。結果的に課税所得が減額され、所得税や住民税の金額を減らせます。とくに、不動産投資の初年度はさまざまな経費計上で赤字になりやすいため、節税効果が見込めます。

このように、不動産所得が帳簿上で赤字になることで節税の仕組みです。ただし、不動産投資の目的はあくまでも家賃収入で利益を得ることです。赤字でなければ節税にならない不動産投資は、所得税の節税目的で始めるのに適していません。

内部リンク：不動産投資は節税にならないは嘘？税金対策の仕組みや注意点を解説

短期的ではなく、将来を見据えた不動産投資のやり方を考えるようにしてください。

不動産投資で失敗しない為の対策

投資にはリスクが付き物ですが、失敗する人には共通する特徴があります。以下のポイントを押さえることで、不動産投資の成功率を上げることができます。

不動産投資の始め方・やり方を学ぶ

不動産投資でトラブルを回避するためには、知識を身につけることが重要です。不動産会社の言葉を鵜呑みにして、収益性の低い物件を購入したケースは少なくありません。宅建などの資格を取得する必要はありませんが、最低限の知識や情報は収集しましょう。

ブログやSNSでは、投資に対する考え方、物件の探し方のコツを学べます。不動産投資に関連する本を読むことで、税制や法制などの難しい知識を身につけられます。

また、初心者向けの不動産投資セミナーにも参加してみてください。専門家や不動産投資の経験者から実践的な情報や新たな視点を学べることがメリットです。中山不動産でも無料のセミナー・相談会を開催していますので、お気軽にご参加ください。

短期間で大きなリターンを求めない

不動産投資で失敗しないポイントは、短期間で大きなリターンを求めないことです。株式投資やFXとは違い、常に価格が変動しているわけではありません。家賃収入は周辺の相場との兼ね合いがあり、短期間で物件価格が上昇して売却益を得られることは稀です。

経験豊富な不動産投資家であればまだしも、投資初心者が短期間で大きなリターンを狙うのは危険です。不動産投資は長期的な視点で運営することを目的としてください。

投資用物件は入念に調査してから購入する

少しでもリスクを回避するためには、物件とエリア選定は重要です。賃貸需要の見込めるエリアを選ぶだけでなく、入居者目線になって良物件かどうかを見極めましょう。

以下のように、立地条件に優れた物件かどうかを見極める必要があります。

都市エリアにある
人口の減少率が低い
駅から徒歩圏内にある
物件の利便性（スーパーやコンビニ、銀行などが近くにあるかどうか）

ほかにも、周辺の家賃相場を調べることで収益性も確認できます。利益を出せるかどうかは事前にシミュレーションをおこない、キャッシュフローやリスクの予測も立てましょう。

入居の有無に関係なく家賃を得られるサブリース物件を購入する手段もあります。物件の購入時は家賃保証があり安心ですが、デメリットも理解することが大切です。サブリース契約に関するトラブルも多いため、契約書をしっかりと確認しましょう。
内部リンク：サブリース契約とは？メリット・デメリットをわかりやすく解説！