【初心者向け】5分で分かる不動産投資の基礎知識|仕組みや種類は?

伊東

こんにちは。
中山不動産株式会社 不動産エバンジェリスト伊東です。

老後の生活に不安から、将来に備えるために資産運用として「おすすめの方法は?」「長期で安定した収益を得たい」と検索している人もいるでしょう。
そのなかで、不動産投資も選択肢の一つとなってきます。
しかし、不動産投資と聞いて
「運用資金に余裕はないし、リスクが高そう」
「知り合いが不動産会社に騙された」
など、マイナスのイメージを抱いている人も多い投資商品です。
先入観やハードルの高さを感じて、最初から避ける人が多いのも事実です。

そこで今回は、「不動産投資とは」というテーマに沿って、基本的な知識だけでなく、メリット・リスクなども踏まえながら、わかりやすく解説します。

Contents

初心者でも分かる不動産投資の基礎知識

まず、不動産投資とは何かについて深く知る必要があります。

不動産投資の基礎知識やほかの投資方法との違いを確認していきましょう。

不動産投資とは?

そもそも不動産投資とは、主にマンションや一戸建てなどの不動産を購入し、それを第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法のことです。

また、売却の際には価格によって収益が出ることがあります。

「お金持ちの投資方法なのでは?」とイメージしている人も少なくありませんが、不動産投資は物件を担保にできるため、金融機関から融資を受けられます。

老後の年金対策としても注目されており、20代や30代の投資家も増えています。

株やFXとの違い

投資には不動産投資だけでなく、株式投資やFXなどさまざまな種類があります。

以下の表は、この3つの投資方法の違いを表したものです。

不動産投資株式投資・FX
収入の形インカムゲイン・キャピタルゲインキャピタルゲイン
維持管理費コストがかかるコストは不要
安定性安定している価格は常に変化する
資産の価値ある資産としての価値はほぼない
大きく稼げる可能性ミドルリスク・ミドルリターンハイリスク・ハイリターン

どの投資方法にも共通しているのは、リスクは付きものであること。

しかし、不動産投資は株式投資やFXと比べるとリスクが小さい商品であり、しっかりと対策することで、リスクを最小限に抑えることができます。

長期的に安定した収益が欲しい人には、不動産投資がおすすめです。

不動産投資で収益が出る2種類の仕組み

不動産投資で収益が出るには2種類の仕組みがあります。

不動産を売却するときに得るキャピタルゲインと、家賃収入として毎月安定した収入になるインカムゲインです。

ここではこの2つについて詳しく解説します。

キャピタルゲイン(売却益)

キャピタルゲインは保有している資産を売却して得る利益のことです。

不動産を購入して、購入額よりも高く売却することで利益を得ます。
1回で大きく収益を得たいときに有効です。

たとえば、3000万円で購入した不動産が、3300万円になったときに売却した場合、手数料や税金を除いた300万円がキャピタルゲインになります。

安く不動産を購入し、高く売れば売るほど高い収益になりますが、不動産の値段が確実に上がるという保証はありません。

インカムゲイン(運用益)

インカムゲインは、資産を運用、もしくは保有していることで得る収益のことです。

不動産投資でいうインカムゲインは、マンションや戸建て住宅など購入した不動産を他人に貸し出すことで毎月決まった金額の家賃収入を得ることを言います。

インカムゲインはキャピタルゲインに比べて収益が安定しているので、長期にわたって安定した収入を得たい人や時間や手間をかけずに収入を得たい人におすすめです。

不動産のローン完済後は、修繕費や管理費などをのぞいた家賃収入がすべて収益になります。

不動産投資物件の種類と方法

不動産投資物件といっても、その種類はいくつかに分かれます。

ここでは、所有する投資物件によってメリット・デメリットの違いを明確にするために、代表的な6つの種類と方法についての特徴を確認していきましょう。

ワンルーム投資

ワンルーム投資とは、分譲マンションなどの一室のみを購入し、賃貸物件として第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法のことです。

一室のみの購入のため、投資金額は少額で済むことがメリットです。

また、ほかの投資方法とは違い、一ヶ所の地域に限定せず、さまざまなエリアで物件を保有する分散投資がしやすいのもワンルーム投資の特徴と言えるでしょう。

ただし、空室が出たときは次の入居者が決まるまで収入がゼロになります。

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マンションやアパートの一棟投資

購入資金に余裕がある場合は、マンションやアパートなどを一棟丸ごと購入して、第三者に貸し出すことで、空室による収入ゼロのリスクを最小限に抑えられます。

一棟丸ごとの購入であり、初期投資資金が億単位になることがデメリットです。

それでも一度の投資で大きな資産を得られるだけでなく、運営の自由度が高くリフォームもしやすいため、効率の良い投資で収益もあげやすくなるでしょう。

ただし、災害リスクによる痛手を大きく受けやすいのも特徴と言えます。

戸建て投資

戸建て投資とは、戸建て住宅を購入し、貸し出す運用方法です。

一棟投資にように初期費用が高いイメージがありますが、多くの戸建て投資家は中古の戸建て住宅を購入するため、比較的少ない資金で始めることができます。

また、利回りが高く入居期間が長いため、収益が安定しているのが特徴です。

ただし、中古の戸建て住宅はマンションやアパートに比べて修繕の対象となる部屋が多くなっているため、リフォーム費用が高くなる可能性があります。

賃貸需要があるエリアを見極めて、しっかりと儲けられるようにしましょう。

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シェアハウスや民泊

近年、市場も拡大して話題になることも多いシェアハウス。

3LDKや4LDKといったファミリー向けのマンションや戸建てを保有していれば運用が可能なので、新しい不動産投資としてシェアハウスを検討する人も少なくありません。

また、マンションや戸建てを宿泊施設として貸し出す民泊も人気です。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、将来的な需要も考えながら、何をすべきなのか専門家と相談しながら進めていくことをおすすめします。

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土地を貸す

保有する土地のみを貸し出して、土地代を得ることを「底地投資」と言います。

余っている土地の有効活用として、アパートやマンションを建てて賃貸経営をするのが一般的ですが、多額の初期費用が気になる人も少なくないでしょう。

その一方で、借りた土地に建てた不動産の費用は借地人の負担です。

土地を貸した側は費用をかけずに不動産投資ができるだけでなく、空室による収入リスクに悩む必要もないなど、安定した収入を得られるのがメリットです。

借地権付き物件への投資

借地権とは、地代を払って地主から土地を借りる権利のことです。

土地を自分で持つのではなく地主から借りて建築した物件を「借地権付き物件」と言い、土地の固定資産税などがかからないのがメリットです。

その一方で、銀行からの融資が受けにくいというデメリットもあります。

高利回りの物件が多いことに注目されがちですが、ほかの投資方法と同様に、リスクも十分に理解したうえで狙い目の物件なのかを判断するようにしましょう。

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不動産投資が初心者におすすめな理由

つぎに、不動産投資が初心者におすすめな理由を解説します。

不動産投資はほかの投資商品に比べると「専門的な知識やノウハウが不要」で「時間や手間がかからない」ことが不動産投資のメリットであり、初心者におすすめしたい理由です。

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専門的な知識やノウハウが不要

株式投資やFXに比べ、不動産投資のノウハウはシンプルで変則性はありません。

ノウハウの再現性が高く、ある程度勉強すべば失敗する可能性は低くなります。
不動産会社や管理会社に経営やリフォームなどの相談をすることも可能です。

それに対して株式投資やFXはいま現在の景気や経済、情勢のリサーチが欠かせません。
ノウハウを学んだとしてもその知識が古くなったり、再現できなくなってしまうのが早いのです。

時間や手間がかからない

株式投資やFXは専門家や専業で仕事にしている人が多いのに比べて、不動産投資は本業があって隙間時間に不動産投資をしている人もたくさんいます。

不動産投資が専業よりも副業のイメージが強いのは、時間や手間がかからないため本業と並行して行えるからです。

これは時間や手間がかからず不労所得にもなりえる不動産投資の大きな特徴でありメリットと言えます。

同じ投資でも株式投資などとは大きく異なっています。

ミドルリスク・ミドルリターン

不動産投資は短時間で大きく儲かることも少ないですが、その分リスクも少ない投資です。

住宅ローンを利用ができるので自己資金も少なくて済みます。

さらに、不動産投資はリスクコントロールがしやすい投資です。
不動産の価格は多少前後することがあっても、価値がゼロになることはほとんどありません。

災害などで物件に大きなダメージが与えられることも考える必要がありますが、その場合も保険に入っていれば大体のことは回避できます。

立地条件や家賃設定のバランスが取り、空室のリスクを最小限に抑えましょう。

不動産投資のデメリットとリスク

不動産投資は「やめとけ」という意見を耳にすることもあるでしょう。

さまざまなメリットがある一方で、注意すべきデメリットがあることも事実です。

ここでは、初心者なら把握しておきたい、不動産投資の代表的なリスクを紹介します。

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空室リスク

不動産投資において、主な収益となるのが家賃収入です。

当然のことながら、投資物件を所有しても入居者がいなければ家賃収入を得ることができないため、満室経営をするための対策を講じていく必要があります。

しかし、需要が少ない物件では空室リスクもともなうため要注意です。

ほかにも、空室リスクが高くなる条件として「築年数」や「設備」も挙げられます。

家賃滞納リスク

満室経営をしていても、入居者の家賃滞納リスクが残っています。

一般的に家賃の回収や督促は管理会社に委託するケースがほとんどですが、長期化すれば回収率が下がるため、早めに対応しておくことをおすすめします。

そのため、入居者への対応を的確におこなってくれる管理会社を選びましょう。

信頼できる不動産会社と相談しながら、トラブル解決に向けて話し合いをしてください。

価格変動リスク

不動産投資の出口戦略として、売却のタイミングが重要です。

しかし、売却時に物件の価値が大幅に下がっていることもあるでしょう。

一般的に不動産投資で価格が下がりやすい物件の特徴として、老朽化が進んだり利便性が損なわれたりなど、空室率が高くなったことが挙げられます。

投資物件を売却してキャピタルゲインを得るなら、購入を検討する前に「将来的な土地の需要を見極める」など、価格変動リスクを軽減できる計画性を持つことが大切です。

修繕リスク

経年劣化による建物の老朽化は進むため、修繕リスクは避けられません。

不動産経営をしていると、給水管や排水管の交換、外壁や屋根の塗装、エアコンや給湯器の交換、退去時のリフォームなど、大小さまざまな規模の修繕が発生します。

老朽化が進むと賃貸需要も下がることから、空室リスクにもつながるでしょう。

修繕リスクの対策として、万が一に備えて修繕費を積み立てたり、修繕ノウハウの管理会社を選んだリなど、長期的にリスク対策をしていくことが重要です。

不動産投資の失敗事例

不動産投資で成功するなら、さまざまなリスク対策をすることが大切です。
しかし、過去に失敗した人のなかには、ほかの理由で儲からなかった事例もあります。

どのようにすれば不動産投資で成功するのか、失敗事例から学んでいきましょう。

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不動産会社の言葉を鵜呑みにした

不動産投資で成功のカギとなるのが、さまざまな知識や情報を提供してくれるパートナーの存在ですが、不動産会社には悪質な営業をするところも少なくありません。

巧みな営業トークに騙されて失敗した事例も数多くあります。

たとえば、「節税になりますよ」「家賃保証するから大丈夫」「売却時でも価値は下がらないですよ」など、都合の良い言葉を並べて契約を迫ろうとしてくるため要注意です。

すべての言葉を鵜呑みにしないで、冷静に判断することを心がけましょう。

不動産投資について学ぼうとしない

不動産投資=不労所得として興味を持っている人もいるでしょう。

基本的に投資用物件の管理や入居者募集は管理会社に委託できるため、自分で管理する手間を省けるのがメリットですが、知識ゼロでは失敗する可能性も高くなります。

また、勉強不足により不良物件を購入したというケースもあります。

不動産投資で成功するには、情報収集をしっかりとおこなうことが大切です。

短期で結果を出そうとした

株やFXとは違い、不動産投資は短期で大きな収益をあげにくい投資です。

そのため、基本的には長期的な視点からきちんと計画を立てて運用していくことが大切ですが、少しでも結果が出ないと焦ってしまう人も少なくないでしょう。

すぐに儲からなくても、将来的には大きなメリットになることもあります。

短期的ではなく、将来を見据えた不動産投資のやり方を考えるようにしてください。

不動産投資はどのくらい儲かる?

不動産投資で儲かるには、リスクやその対策をすることが大切です。
また、利回りや収支に関して理解を深めておくことも忘れずにおこないましょう。

ここでは、不動産投資で儲かる仕組みについて詳しく解説します。

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不動産投資の利回り

不動産投資の利回りは、大きく3つに分けられます。

それぞれの計算方法は以下のとおり。

  • 表面利回り=年間収入÷購入価格×100
  • 実質利回り=(年間収入-年間支出)÷(購入価格+購入経費)×100
  • 想定利回り=年間収入÷購入価格(満室を想定)

これらの大きな違いは、管理費や経費などを含めて計算しているかどうかです。

利回りや経費に関して理解を深めるだけでなく、どれだけ高利回りの物件でも賃貸需要がなかれば期待どおりの収益をあげられないため注意が必要です。

不動産投資の初期費用

不動産投資を始める際には、以下の初期費用がかかります。

  • 投資物件の購入(建築)費用
  • 不動産取得税などの税金
  • 不動産投資ローンの手数料
  • 火災保険などの保険料
  • 管理委託費
  • 入居者募集の広告費用

投資物件の購入費用や保険料などは、エリアや築年数などの条件により異なります。

実際に不動産投資ではどの程度の初期費用がかかるのかなど、不動産投資を始めるにあたって疑問や不安なことがある方は、中山不動産にお問い合わせください。

不動産投資のランニングコスト

不動産投資をしていくうえでかかるランニングコストは以下のとおり。

  • 不動産投資ローンの返済費用
  • 固定資産税などの税金
  • 減価償却費
  • 火災保険などの保険料
  • 管理委託費
  • 修繕費

ランニングコストのなかでも多くかかるのが修繕費です。

予測のつかない費用がかかることもあるため、計画をしっかりと立てるだけでなく、不動産投資では資金に余裕を持って運用していくことが大切です。

不動産投資で経費にできる費用

不動産投資では経費を利用できるため、節税効果が期待できます。

必要経費として計上できる主な費用は以下のとおり。

  • 不動産投資にかかる税金
  • 不動産投資ローンの金利
  • 火災保険などの保険料
  • 減価償却費
  • 修繕費
  • 管理委託料
  • 入居者募集にかかる費用
  • 司法書士や税理士への報酬

不動産投資では、使ったお金がすべて経費として計上できるわけではありません。

細かなルールや注意すべきポイントがあるため、以下の記事を参考にしてみてください。

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不動産投資の始め方

不動産投資の初心者はいきなり投資用物件を購入して運用を始めるのではなく、まずは全体の流れをしっかりと押さえておくことが重要です。

情報収集から物件選び、運用スタートまでの流れは以下のとおり。

  1. 投資の目的を明確にする
  2. セミナーや本で知識を身につける
  3. 投資に必要な資金を集める
  4. 不動産会社を決める
  5. 投資用物件を選ぶ
  6. 収支シミュレーションをする
  7. 物件の買付申し込み
  8. ローン申請・審査
  9. 契約・運用を始める

投資用物件の探し方はポータルサイトを活用する方法もありますが、未掲載の優良物件を見つけるためには、不動産会社へ問い合わせるようにしましょう。

信頼できるパートナーを探して、計画的に不動産投資を進めてください。

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不動産投資の勉強方法

不動産投資において、知識や情報は重要な材料となります。

勉強不足に陥っていると不測の事態に対処できないだけでなく、不良物件を購入して失敗につながる可能性も高くなるため、最低限の知識は身につけましょう。

不動産投資の情報収集や知識の習得には、本での独学やセミナーへに参加があります。

特に不動産会社が主催するセミナーは購入時の注意点や物件選定のポイントを解説してもらえるだけでなく、本では学べない生の情報も手に入ります

セミナーなどを上手に活用しながら、必要な知識を蓄えていってください。

不動産投資会社の選び方

投資用物件を購入する際に利用する不動産会社ですが、「信頼できるパートナー選び」こそが不動産投資の成功を左右すると言っても過言ではありません。

信頼できる不動産会社を見分けるポイントとして、リスクの説明が挙げられます。

都合の良い言葉を並べるのではなく、顧客の求める条件をヒアリングしたうえで、具体的な物件や不動産経営プランを紹介してくれるのかなどを見るようにしてください。

評判の高い不動産会社は、それだけ優良な物件情報を持っています。

長期的に安定した運用をするために、パートナー選びは慎重におこないましょう。

不動産投資に関するよくある質問

不動産投資の初心者なら、不安なことだけでなく疑問点も出てくるでしょう。
これまでに特に多かった不動産投資に関するよくある質問にお答えしていきます。

知識がなくても大丈夫ですか?

中山不動産では、これまでに投資経験がない人でも稼げるようにサポートしていきますので、初心者で不動産投資の知識やノウハウがなくても大丈夫です。

また、不動産の管理は所有者ではなく管理会社に任せるという方法があります。

少しでも興味がある方は、初心者向けの無料セミナーや個別相談会にご参加ください。

不動産投資に向いている・向いていないは?

不動産投資は自分で決断することが求められます。

そのため、決断力や行動力に欠けているだけでなく、他人の意見に流されやすいといった性格であれば、残念ながら不動産投資に向いているとは言えません。

これはすべての人に当てはまるわけではなく、運用してみないとわからないでしょう。

そのため、まずは不動産投資セミナーに参加することをおすすめします。

不動産投資はリスクがゼロではないため、ほかの投資と同様に、知識や経験が足りない状態で始めると失敗する可能性が高くなります。

中山不動産では初心者向けの無料セミナーだけでなく個別相談会も実施していますので、少しでも興味がある方、疑問や不安がある場合はお気軽にご参加ください。

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自己資金ゼロでも始められる?

大前提として、不動産投資は余剰資金で始めることをおすすめします。

自己資金ゼロでも審査に通ればローンを組むことはできますが、毎月の家賃収入のほとんどがローンの返済費用に消えていく可能性もあります。

また、不動産投資ではさまざまなリスクで突発的な費用が必要になることも。

たとえば、空室リスクや修繕リスクは事前に予測がつきにくいため、キャッシュフローに影響が出ないように、十分な運営資金を手元に残しておくことが重要です。

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最低いくらから始められますか?

「年収が低いと不動産投資はできない」とイメージする人もいるでしょう。

不動産投資では物件を担保にできるため、融資を受けられます。

審査基準が厳しいメガバンクなどでは年収に制限を設けているところもありますが、金融機関にこだわりがなければ、年収400万円ほどでも不動産投資は始められます。

そのため、年収を理由に不動産投資を諦める必要はありません。

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公務員でもできる副業って本当?

結論から言えば、公務員でも不動産投資なら副業規定に抵触しません。

ただし、以下の条件を満たす必要があります。

  • 一定の規模以下であること
  • 家賃収入が年間500万円以下であること
  • 物件の管理業務を自分でおこなわないこと

これらの規定を超えた場合でも、許可を取ることで不動産投資は継続できます。

その一方で、無許可で規定を超えていれば、懲戒処分の対象となるため注意してください。

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女性でも不動産投資は始められますか?

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日本ではいまだに男女間での賃金格差があります。

投資にネガティブなイメージを抱く人も少なくありませんが、女性が物事を慎重に判断できる傾向にあるため、不動産投資に向いていると言えます。

また、物件選びでは「女性目線」が大いに役に立つでしょう。

不動産投資は、男女差なく始められるだけでなく、出産や子育てといったライフイベントにも影響を受けにくいため、女性にもメリットの多い投資方法です。

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画像に alt 属性が指定されていません。ファイル名: 建物の安全性を示す「耐震等級」とは?-1-3-800x450.png

おすすめのエリアはありますか?

不動産投資で儲かるには、賃貸需要の高いエリアを見極める必要があります。

そのため、人口集中が進むと想定される都市部がおすすめエリアです。

人口の多い大都市と言えば東京ですが、働き方改革などの影響でテレワーク中心の生活になっているため、東京一極集中が変わる可能性が出てきます。

しかし、人口増加が期待できない地方を選んでも失敗する確率は高まるでしょう。

以下の記事では、不動産投資におすすめの地域だけでなく、人気エリアを見極めるコツも紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

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法人化はどのタイミングが良いですか?

不動産投資の収入が多くなると税金も大幅に増えるため、事業としての規模が大きくなってきたタイミングで法人化を視野にれることがおすすめです。

これくらいの規模になったら法人化というルールはありません。

法人化すると節税対策や融資を受けやすくなるなどのメリットがあります。

ただし、会社設立には費用がかかり、複雑な手続きも必要になるため、一人で決めるのではなく、税理士など専門家と話し合いながら進めていきましょう。

まとめ

不動産投資とは投資物件を購入し、他人に貸すことで家賃収入を得ることです。

老後の不安などから不動産投資を始める人が増えてきています。

しかし、ほかの投資方法と同様に、不動産投資にはさまざまなリスクがあり、それらを最小限に抑えるために最低限の知識を身につけることが重要です。

そのためにも、情報収集は欠かせません。

中山不動産では初心者向けの無料セミナーや個別相談会を定期的に開催しているだけでなく、一人ひとりの希望に合わせたプランや物件を紹介しています。

不安や疑問を少しでも解消したい方は、ぜひお気軽にご参加ください。

お気軽にお問い合わせください。0800-200-5102受付時間 9:30-19:00 [ 水・日除く ]

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