家賃収入に税金はいくらかかる？計算方法や確定申告のやり方を解説

今回の記事では、家賃収入にかかる税金がいくらになるのかを紹介します。
計算方法から確定申告のやり方まで詳しく解説。
今年度初めての確定申告を迎えるため、手順に不安を抱えるオーナーの方はぜひ参考にしてください。

家賃収入に課される税金の種類

会社からの給料には、所得税や住民税が課されています。
一方で、不動産投資で得た家賃収入にも、税金がかかることを覚えておきましょう。

所得税・住民税

家賃収入にかかる税金の種類は、所得税と住民税の2つです。

ただし、すべてのケースで家賃収入に税金が課されるわけではありません。

家賃収入が年間20万円以下の場合では、各税金が以下の扱いになります。

• 所得税：家賃収入が20万円以下だと控除される
• 住民税：家賃収入が20万円以下でも申請が必要

確定申告をしていれば、別途で住民税の申告をする必要はありません。
一方で、年間20万円以下で確定申告をしない場合は、各自治体の窓口で申請しましょう。

家賃収入に消費税はかかる？

家賃収入には、消費税が「かかるもの」と「かからないもの」があります。

• アパート・マンション・戸建ての「居住用賃貸」は非課税
• 店舗や事務所、倉庫などの「事業用賃貸」は課税対象

消費税が課されるかどうかは、不動産の利用目的によって異なります。

つまり、ワンルームマンションのような、初心者向きの不動産投資のほとんどは、家賃収入が入ったとしても消費税が課されることはありません。

また、賃貸物件の駐車場は、以下の3つに該当しなければ消費税の課税対象です。

• 一戸につき一台以上の駐車スペースがある
• すべての住戸に駐車場が割り当てられている
• 賃料の駐車場料金が含まれている

家賃収入にかかる税金の計算方法

家賃収入にかかる税金の計算方法を解説します。
所得税と住民税の計算方法を知って、どれくらい必要なのか目安を把握しておきましょう。

不動産所得の計算方法

所得税と住民税は不動産所得に応じてかかります。
それぞれの税額を算出するためには、まず不動産所得がいくらなのかを計算する必要があります。

不動産所得とは、家賃収入から必要経費を差し引いたものです。
家賃収入は毎月の家賃だけでなく、駐車場代や共益費、更新手数料などが含まれます。

ただし、礼金と一緒にもらう敷金や保証金は退去時に返金するため、家賃収入には含めません。

所得税の計算方法

所得税は、収入の金額に応じた税率を掛けて算出されます。

【所得税＝課税所得金額×税率－税率控除額】

課税所得金額とは、不動産所得や給与などを含めたすべての所得を合算したものです。
課税所得金額に掛ける税率は、所得が増えるほど課税額も高くなります。

所得税の税理と控除の金額は、以下のとおりです。

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円〜195万円未満	5％	0円
195万円〜330万円未満	10％	9万7,500円
330万円〜695万円未満	20％	42万7,500円
695万円～900万円未満	23％	63万6,000円
900万円～1,800万円未満	33％	153万6,000円
1,800万円～4,000万円未満	40％	279万6,000円
4,000万円以上	45％	479万6,000円

たとえば、不動産所得が500万円の場合、計算式は「500万円×20％－42万5,500円」となります。
各種控除を受ける前の所得税額は、57万2,500円です。

住民税の計算方法

住民税は、所得の金額による税率の値に差はありません。
ただし、自治体によって算出方法が異なる場合があります。
名古屋市の例で住民税の算出方法を見てみましょう。

まず、住民税は大きく分けて、均等割と所得割に分けられます。
均等割は納税者の所得にかかわらず一定の額を負担する必要があります。

＜均等割の金額＞

税金の種類	納税額
市民税	3,300円
県民税	2,000円

続いて、所得の金額に一定の割合をかける、所得割について見てみましょう。

＜所得割の税率＞

税金の種別	税率
市民税	7.7％
県民税	2％

所得割の算出方法は「（前年中の所得金額－所得控除額）✕税率－調整控除額－税額控除額等」です。
所得控除や調整控除、税額控除で控除できるものには、医療費控除、配偶者控除、基礎控除などがあります。
シミュレーションサイトで事前に調べておくと、およその金額が把握できるのでおすすめです。

同意画面｜名古屋市｜住民税額シミュレーション

家賃収入の税金に関する経費と控除

家賃収入の税金を計算する際に、必要経費と各種控除について把握する必要があります。
ここでは、家賃収入から差し引ける経費と所得控除の種類を紹介します。

必要経費として認められるもの

家賃収入で必要経費として認められるのは、主に以下のとおりです。

• 修繕費
• 管理委託手数料
• 不動産投資ローンの金利
• 広告費
• 減価償却費
• 不動産取得税
• 固定資産税
• 交際費
• 通信費
• 損害保険料

基本的には、家賃収入を得るためにかかった費用が経費として計上できます。
プライベートで支払った食費などは個人の支出であり、必要経費にはならないため注意してください。

所得控除の種類

税負担を軽減できる各種控除は、以下のようなものがあります。

• 基礎控除：38万円
• 社会保険料控除：社会保険料の支払いが分が控除される
• 配偶者控除：38万円
• 扶養控除：38～63万円
• 医療費控除：200万円が限度額として控除される
• 障害者控除：障害の度合いや同居の有無などで控除を受けられる
• 青色申告特別控除：10万円（簡易簿記）・65万円（複式簿記）
• 生命保険料控除：2万8,000円を限度として控除される
• 地震保険料控除：2万5,000円が最高限度額
• 雑損控除：総所得額の10％

家賃収入があると確定申告は必要？

毎年12月頃におこなう年末調整は、サラリーマンの方なら馴染みがあるのではないでしょうか。
年末調整があるおかげで、通常は確定申告は不要に。
しかし、家賃収入があると、自分で確定申告をしなくていけません。
ここでは、いくらぐらいの収入があれば確定申告が必要なのか、確定申告の2つの種類についてご紹介します。

不動産所得が20万円を超える場合は確定申告が必須

給料以外の副業、つまり不動産所得が年20万円以上ある場合は、必ず確定申告をしてください。
もし、確定申告をしていないことが発覚すると、本来支払う税金に加え、無申告加算税が追加されてしまいます。

では、年20万円未満の所得なら、確定申告はしなくても良いのでしょうか。
その場合は申告しなくても問題はありませんが、本業の給与所得で支払うべき納税額を抑えることもできるため、確定申告するほうが良いでしょう。

青色申告と白色申告の違いは？

確定申告には、青色申告と白色申告の2種類があります。
2つの申告方法の違いは以下のとおりです。

	青色申告	白色申告
手続き	青色申告承認申請書の提出要	不要
控除額	最大55万円（※e-taxを利用：最大65万円）	最大10万円
損失の繰越	損失額を翌年以後3年間、所得から控除可	不可

手続き不要で手軽に申告ができるのは、白色申告です。
しかし、青色申告ならe-taxの利用で最大65万円も控除して税金を抑えられます。
また、不動産所得が赤字になってしまった際も青色申告ならその赤字分を3年間持ち越すことも可能です。
少しでも税金を抑えるなら、青色申告で確定申告をしましょう。

家賃収入の確定申告をする手順

最後に、家賃収入が発生した場合の確定申告のやり方を説明します。
なかなか馴染みのない確定申告に身構えてしまう方もいることでしょう。
とは言っても、確定申告は難しいものではないので、安心してください。

確定申告のやり方①必要書類の準備

まずは、必要書類をそろえます。
確定申告に必要な書類とは、次の5つです。

• 申告書B様式
• 青色申告決算書（不動産所得用）
• 不動産の収支がわかる帳簿や書類
• 控除に関連した明細（控除を受ける場合）
• 源泉徴収票（給与所得がある場合）

申告書B様式と青色申告決算書は、国税庁のWebサイトからダウンロード可能です。
その他の必要書類は、日頃からこまめにチェックしたり保管したりして、確定申告時に慌てないように準備しておきましょう。

確定申告のやり方②確定申告書・決算書の作成

次に、確定申告書と青色申告決算書の作成をします。
「国税庁 確定申告書等作成コーナー」からいつでもどこでも作成が可能です。
途中で保存したり、過去のデータを利用して作成したりできるので、とても楽に作成ができます。

確定申告のやり方③申告書の提出

申告書の提出は、税務署が開いている時間に出向く必要があると思っていませんか。
e-taxを利用すれば、受付期間中はメンテナンス時間を除いて24時間提出可能です。
ただし、事前にe-taxの利用申請をするかマイナンバーカードを保有していることが条件となっています。

下記関連記事では、家賃収入の確定申告で節税対策する方法などを詳しく説明していますので、ぜひ併せて参考にしてください。

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まとめ

不動産投資で得た家賃収入は、サラリーマンにとって給料以外の大切な収入源。
どんな形であれ収入には、税金がかかります。
必要経費を除いた不動産所得が年間20万円以上あれば、確定申告が必要です。
必要書類をそろえて、事前に準備しておくことで自宅から簡単に確定申告ができるため、難しい作業ではありません。
そうはいっても、あまり馴染みのない確定申告に戸惑ってしまうものです。

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