不動産投資ローンで必要な書類は？融資の流れ・提出タイミングを解説

2023.08.19

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

不動産投資を始める多くの方が利用する不動産投資ローン。
不動産投資ローンを利用することでレバレッジ効果を期待できます。
しかし「不動産投資ローンにはどんな書類が必要なの？」「融資までの流れは？」と疑問を抱えている方も少なくないでしょう。

この記事では、不動産投資ローンに必要な書類について解説します。
また、融資の流れや提出するタイミングについても触れているため、最後まで読み進めてみてください。

不動産投資ローン審査の基本的な流れ

不動産投資ローン審査は主に3つのステップがあります。
ここからは、不動産投資ローン審査の基本的な流れについて解説します。

ステップ1：融資相談、事前審査（仮審査）を受ける

はじめに、不動産投資ローンに対応している金融機関に相談しに行きます。
その後、必要書類を提出し、事前申請を申し込みます。

事前審査を受ける際は、必要書類は金融機関によって異なるため、相談時に確認しておきましょう。
また金利について確認し、比較検討することをおすすめします。

ステップ2：融資の本審査を受ける

事前審査に通れば本審査への申し込みができます。
本審査に通れば、融資を受けられます。

ただし、事前審査が通ったとしても本審査も通るとは限りません。
ローンが通らなかった場合は契約の解除や手付金の変換を示す「ローン特約」が付いていることを確認しましょう。

なお、事前審査と同様に本審査でも必要書類は金融機関によって異なります。
すぐに申し込みができるように、あらかじめ準備しておくとスムーズです。

ステップ3：融資の決定・実行

本審査に通過したら、金融機関とローン契約を結ぶことで融資が決定します。
金融機関によって本審査の期間は異なるものの、2〜4週間ほどです。
本審査に通過すると、金融機関から融資決定の通知が届きます。

その後、融資を受けて決済をおこない、物件の引き渡しをして完了です。

不動産投資ローンの事前審査に必要な書類

不動産投資ローンの事前審査に必要な書類は、本人もしくは連帯保証人によって異なります。
ここからは、それぞれに必要な書類を解説します。

本人が準備する必要書類一覧

不動産投資ローンを組む本人が準備する必要書類は以下のとおりです。

源泉徴収表（3年分）
全借入の返済予定表（住宅ローン・マイカーローンなど）
本人確認書類
購入希望物件の収益がわかる資料（事業計画書）
購入希望物件の資料（レントロール・謄本など）
保有不動産の評価額がわかるもの（固定資産税等の納税通知書）
金融資産のわかるもの（通帳のコピーなど）

なお、給与以外の収入がある方は源泉徴収表に加えて確定申告書も必要です。

連帯保証人が準備する必要書類一覧

連帯保証人が準備する必要書類は以下のとおりです。

源泉徴収票
本人確認書類

基本的には、源泉徴収票と本人確認書類の提示が求められます。
本人確認書類とは運転免許証やパスポートなどのことです。

不動産投資ローンの本審査に必要な書類

事前審査に通ったら、本審査に必要な書類を準備しましょう。
ここからは、本人と連帯保証人それぞれに必要な書類について解説します。

本人が準備する必要書類一覧

本審査の際に本人が準備する必要書類は以下のとおりです。

住民税課税証明書（3年分）
納税証明書（3年分）
売買契約書
重要事項説明書
賃貸借契約書
手付金の領収書
住民票
身分証明書
実印
金融資産のわかるもの（通帳の原本など）
印鑑証明書

事前審査でもさまざまな必要書類が求められますが、本審査でもそれは変わりません。
審査までスムーズに進められるよう、早めに準備しておきましょう。

連帯保証人が準備する必要書類一覧

本審査の際に、連帯保証人が準備する必要書類は以下のとおりです。

源泉徴収表（3年分）
住民税課税証明書（3年分）
身分証明書
実印
印鑑証明書

上記のように、連帯保証人も事前審査に比べて必要書類は多くなります。
また、連帯保証人に給与以外の収入がある場合は、3年分の確定申告書の提出が求められます。

準備をすぐにできるよう、連帯保証人にも必要書類について事前に伝えておきましょう。

不動産投資ローンを組む際に必要な初期費用

不動産投資ローンを組むには初期費用が発生します。
以下では、必要な初期費用について解説します。

印紙税

紙媒体で1万円以上の不動産売買契約書を交わすと、印紙税が発生します。
印紙税の金額は印紙税法によって定められており、具体的な金額は以下のとおりです。

記載された契約金額	印紙税額
1万円未満	非課税
10万円	200円
10万円を超え50万円以下	400円
50万円を超え100万円以下	1,000円
100万円を超え500万円以下	2,000円
500万円を超え1,000万円以下	1万円
1,000万円を超え5,000万円以下	2万円
5,000万円を超え1億円以下	6万円
1億円を超え5億円以下	10万円
5億円を超え10億円以下	20万円
10億円を超え50億円以下	40万円
50億円以上	60万円
契約金額の記載のないもの	200円

印紙税が発生した場合は、金銭消費貸借契約書に印紙代を貼付する必要があります。

融資事務手数料

不動産投資ローンを利用する際は、その手続きに融資事務手数料が発生します。
融資事務手数料には、一定の割合を手数料として払う「定率型」と、借入金額とは関係なく設定された手数料を払う「定額型」の2種類があります。

定率型	借入金額に対し1～3％程度
定額型	3～10万円程度

定率型では借入金額に対し1〜3％程度かかり、定額型の場合は3〜10万円程度かかるため、定額型のほうが金利が高いケースがほとんどです。

融資事務手数料は金融機関によって異なるため、もしなるべく初期費用を抑えたい場合は融資事務手数料が少ない金融機関を選んでみてください。

融資保証料

不動産投資ローンのように金融機関から融資を受ける場合、貸し倒れにならないようにローン保証会社と契約する方が多い傾向にあります。

融資保証料の支払い方法は、借入時に一括で支払うプランとローン金利に上乗せする2種類から選びます。

一括で支払う場合	借入金額の2％
ローン金利に上乗せする場合	0.2～0.3％を上乗せ

一括で支払う場合は借入金額の2％ほど、金利を上乗せする場合は0.2〜0.3％を上乗せした利息を支払います。

登記に関する費用

不動産登記とは、購入した土地や建物の持ち主を明らかにすることです。
登記をおこなうと登録免許税と司法書士への報酬が発生します。

登録免許税の税率は、固定資産税評価額に応じて以下のように定められています。

所有権移転登記（土地の売買）	2%（2023年3月31日まで1.5%）
所有権移転登記（建物の売買）	2%
所有権の保存登記	0.40%
抵当権設定登記	0.40%

司法書士への報酬は司法書士事務所によって異なりますが、目安としては10万円程度です。