【必見】100万円で大家になれるのは本当?

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

大家になって家賃収入を得ている人は、何か特別なスキルや資格を持っているのではないかと思っている人もいるのではないでしょうか。

実は、大家になるには特別な能力は必要ありません。
投資用不動産を購入して、入居者に貸し出せば大家として家賃収入が得られます。
しかし、大家として成功するには、やみくもに投資用不動産を購入して運用するだけでは、数十年にわたって稼げるようにはならないため注意が必要です。

そこで今回は、稼げる大家になるためのノウハウを徹底解説と最後に自己資金100万円で大家になる方法をお伝えします。

自己資金100万円で大家になる前にやっておきたいことなどを、ぜひチェックしてみてください。
不動産投資で成功する投資家へと導いてくれることでしょう。

大家になるには?

「自分でも大家になれるの?」「大家になるには特別なスキルが必要でしょ?」など、不動産投資を始める前から諦めている人もいるのではないでしょうか。

まずは、大家になるために必要なことについて紹介します。

不動産投資を始めるための、第一歩として参考にしてみてください。

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大家になるには資格は必要?

大家になるには資格は必要ありません。
特別なスキルもなく始められるのは大家業の魅力です。
しかし、知識0で始めるのはリスクが高いため、なにか資格を身につけたい場合、以下3つをオススメします。

宅建士宅建業・民法・借地借家法などが学べる道路、建築基準法など専門的な知識が身に付く
賃貸不動産経営管理士入居〜退去までのトラブル対応・建物の管理の専門知識が学べる借地借家法・民法の法律も学べる
不動産実務検定不動産投資、満室経営、税金対策など不動産投資に必要な知識が学べる

とくに不動産実務検定は不動産投資に特化しているため、これから大家を始めたい人にはおすすめです。

大家になるための流れ

不動産投資で大家になるにはハードルが高く難しいように感じますが、実際には特別な資格やスキルは不要で初心者でも始められます。

ここでは、大家になるまでの手順を具体的に解説します。

【不動産を取得するまでの流れ】

手続きが複雑そうに見えますが、安心してください。

最終的に購入する物件は自分で決める必要がありますが、基本的なところは不動産会社の担当者と一緒に進めるなど、しっかりとサポートを受けられます。

「はじめての経験でわからない」「どのような物件を購入すれば良いの?」など、少しでも不安なことがあれば不動産会社の人に相談しましょう。

次に、購入した不動産を「人に貸す」までの流れを見ていきます。

【物件を人に貸すまでの流れ】

物件を購入して人に貸すにも、さまざまな業務が必要です。

とはいっても、これらの業務も基本的には不動産会社や管理会社に委託することができるため、大家がやることはほとんどありません。

大家の仕事内容といえば、家賃の設定や管理会社との打ち合わせです。

「家賃はいくらで設定すれば良いの?」と疑問に感じている人もいるでしょうが、不動産会社の人がそのときの相場や周辺環境に合わせてアドバイスをしてくれます。

ただし、最終的な決定権は不動産の持ち主である大家です。

自分で判断が難しいことやわからないことがあればいつでも相談できるメリットはありますが、すべてを管理会社などに任せっぱなしにならないように注意しましょう。

不動産投資で大家になる前にやっておきたいこと

大家になるには特別な資格やスキルは必要ありません。

しかし、不動産投資で長年にわたって稼いでいるほとんどの大家は、普段から情報収集を欠かさず、入居者にとって住みやすい環境づくりを徹底しています。

大家になる前にやっておくべきことは、不動産投資について勉強することです。

効率的な3つの勉強方法について、それぞれ詳しく解説します。

本を読んで基礎知識を勉強する

不動産投資の基礎を勉強するなら書籍がおすすめです。

まずは、近くの書店やAmazonなどでベストセラーとして人気がある初心者向けの不動産投資に関する書籍を一冊購入して読んでみてください。

「最低でも○冊以上は読むこと」と言われることもありますが、ただ数をこなすのではなく、一冊の内容を理解できるまで何度でも目を通すことが大切です。

以下、初心者におすすめの書籍をピックアップしました。

不動産投資の学校[入門編]

不動産投資 1年目の教科書

世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生

現役の大家が運営するブログを参考にする

どれだけ不動産投資の知識を身につけても実践的なイメージは難しいかもしれませんが、「いきなり物件を購入するのは不安……」という人もいるでしょう。

そこで、実際に不動産投資をしている人のブログの閲覧をおすすめします。

現役の大家として不動産経営されている人の考え方を学ぶことで、不動産投資の実践的なノウハウだけでなく、失敗事例を知ることができます。

不動産投資初心者に参考にして欲しいブログは、「【主婦、専業主婦、OL】女性大家さんの不動産投資ブログ15選!」でも紹介しています。

不動産投資セミナーに参加する

最低限の知識は独学でも学ぶことは可能ですが、もっと不動産投資に関する情報を収集するのであれば、不動産投資セミナーに参加しましょう。

独学だけでは間違った認識で、失敗につながることも少なくありません。

不動産投資セミナーでは不動産投資のプロによって、書籍だけでは得られないノウハウだけでなく、最新の情報を入手することもできます。 積極的に参加して正しい知識を身につけることが大切です。

中山不動産のセミナーでは、お客様の目線に立ち、失敗しないための運用方法が満載です。

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大家になる4つのメリット

不動産投資で大家になると、どのようなメリットがあるのでしょうか。

最近では、株式投資やFXだけでなくハイリターンが期待できる仮想通貨も注目を集めていますが、それらの投資商品との違いも把握しておきたいところ。

大家になる4つのメリットについて解説します。

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現物資産として運用できる

不動産投資の強みは、購入した物件が現物資産として残ることです。

たとえば、ここ数年で注目度が上昇している仮想通貨は時間や場所に縛られない投資が可能ですが、価格変動が大きく不安定な投資商品と言えます。

また、発行元の破綻などでその価値がゼロになるリスクもあるでしょう。

その一方で不動産投資は、空室リスクなどに気を付ける必要があるものの、現物資産として残るため価値がゼロになるということはありません。

安定した家賃収入が期待できる

大家になれば、毎月安定した家賃収入が得られます。

空室対策をして収入を減らさないための努力は必要ですが、一度入居者が決まれば、契約期間中は家賃が支払われるため長期にわたって収入が期待できます。

物件の購入は不動産投資ローンを組む人がほとんどでしょう。

「ローンを組む=リスク」と考える人も少なくありませんが、不動産投資は毎月の安定した家賃収入があるため、計画的に返済していくことが可能です。

手間や時間がかからない

大家といえば、老後の資産運用とイメージする人もいるでしょう。

しかし、不動産投資は他の投資商品と比べて手間や時間をかけずに済むため、サラリーマン大家として本業をしながら運用する会社員も少なくありません。

たとえば、株式投資なら常にチャートを見張る必要があります。

一方、不動産投資はすべてを自分で行わなければならないわけではなく、基本的な物件の管理や運用は管理会社に委託すればほとんど手間がかかりません。

レバレッジ効果がある

レバレッジ効果とは、「少ない自己資産でより大きな利益を得る」ことです。

株式投資など資金をすべて自分で用意しなければならない投資商品とは違い、不動産投資は金融機関から借り入れを行って物件を購入することができます。

そのため、自己資金を少なくして始められるのが特徴です。

1,000万円の自己資金があったときに1,000万円の物件を購入するよりも、借り入れで5,000万円の物件を購入した方がより大きな利益が得られます。

大家になる5つのリスク

大家になる場合の5つのリスクを紹介します。
リスクを事前に確認してから大家業できるか判断しましょう。

自然災害・火事などのリスク

近年自然災害のリスクは高くなっています。
地震、台風、水害などいつ発生するか予測はつきません。
被害に合えば、建物の損傷による補修費などが必要になります。

火災保険と地震保険をセットで入ると、ある程度のリスク回避はできます。
ただ保険費用を請求すると審査があり、手元に入るのは時間がかかります。
入居者が困っていれば早急に補修しなければなりません。
そのため補修できる範囲の資金は残しておきましょう。

建物が古くなるリスク

建物の老朽化は避けられません。
新築で購入しても10年経過すれば外壁の塗装などが必要になります。

また大規模な補修も必要になるため、補修費用は別で貯蓄しないといけません。

2020年の民法法改正で、補修が必要なのに大家さんが対応しないとき、入居者で工事業者を呼び補修が可能になりました。
その場合、高額な補修費用になっても支払う必要があることに注意しましょう。

空室が埋まらないリスク

入居者がいなければ、家賃が入りません。
家賃収入がないと大家業は破綻します。

空室が埋まらない理由に以下が考えられます。

  • 物件エリアの人口が少ない
  • 家賃が高すぎる、物件に魅力がない
  • 生活環境のできる施設が周辺にない(スーパー・病院など)

大家業を始める前にエリアの賃貸需要、家賃相場などを調べるのが重要です。
失敗しないためにも事前調査は怠らないようにしましょう。

金利上昇・家賃下落のリスク

変動金利タイプの融資を利用している場合、金利が上昇すると毎月の返済額も増えます。
また建物が古くなったり、家賃の価格競争により家賃が下落する場合もあります。

しばらく金利が上昇する見込みがあるなら、固定金利も検討しましょう。
また収支計画表には家賃下落率、一般的には家賃の80〜90%で破綻しないか確認するのもおすすめします。

家賃滞納・事故物件になるリスク

急に仕事がなくなり家賃が払えないなどの滞納リスク、孤独死などによる事故物件になるリスクがあります。
家賃滞納は保証会社を利用すればリスクは回避できます。

事故物件は清掃費用の負担がありますが、火災保険の特約である程度の補填は可能です。
ただ事故物件になった部屋は告知義務があり、家賃を下げないと空室は埋まりません。

こうしたリスクを抑えるために、事前にご自身の状況と照らし合わせて確認することが重要となります。
まずは専門家に相談してから始めるかどうか判断するのがおすすめです。

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不動産投資で成功している大家の共通点は

不動産投資を始めるのに特別なスキルや資格は必要ありません。

しかし、長年にわたって大家として成功している人にはある共通点があり、それらを網羅している人が不動産投資に向いている性格と言えます。

不動産投資で成功している大家の共通点は以下の3つ。

  • 会社員や公務員で安定した収入がある
  • 空室を埋める工夫をしている
  • 不動産経営を任せきりにしない

それぞれの理由について、詳しく解説します。

会社員で安定した収入がある

大家は土地持ちなどのもともと資産に余裕がある人で、そもそも不動産投資は「お金持ちしかできないのでは?」と思っている人もいるかもしれません。

しかし、近年では一般的な会社員が大家になるケースがほとんどです。

もちろん年収が高ければ自己資金にも余裕があるため、選択可能な投資用物件の幅も広がりますが、サラリーマンでも少額の資金で物件を購入できます。

ここで問題となるのが「融資を受けられるかどうか」です。

不動産投資ローンで融資を受けやすいのは、「安定した収入源」と「毎月返済してくれる信用性」がある人で、会社員はこれらの条件に値します。

空室を埋める工夫をしている

大家として成功するためには、空室リスクを最小限に抑える必要があります。

長年にわたって大家として一定以上の家賃収入を得ている人のほとんどは、管理会社と相談しながら空室を埋める工夫をしています。

たとえば、以下のような空室対策が考えられるでしょう。

  • 内覧者のためにスリッパや、お土産を用意する
  • 入居者のためにセキュリティを強化する、宅配BOXを配置する
  • 家具などを置いて入居のイメージを持たせるために部屋をステージングする

もちろんこれらを徹底すれば空室リスクを防げるわけではありませんが、現状から何を行うのが最適なのかを考えられる人が大家に向いていると言えます。

不動産経営を任せきりにしない

物件の基本的な管理は業者に任せても問題ありません。

しかし、不動産経営で成功している大家のほとんどは、すべての業務を管理会社などに任せきりにしないで、自分で細かくチェックすることを心がけています。

現状として、何が問題なのかを把握しておくことが大切です。

不動産投資のメリットは専門家に任せられる点ですが、自分の目でも確認したうえで管理会社と話し合いができる大家は黒字経営になりやすいと言えるでしょう。

大家になるにはパートナー選びも大切

不動産投資について調べると「やめとけ」「失敗した」などネガティブな表現が多く、大家になることに不安を感じている人もいるのではないでしょうか。

大家になって稼げない人にはいくつかの共通点があります。

そのなかの一つが、稼げないパートナー選びをしていることが挙げられます。

大家をサポートしてくれる不動産投資会社は、ただ物件の管理を任すだけでなく、お互いに信頼して付き合っていけるパートナー選びをすることが大切です。

本当に信頼できる不動産投資会社のポイントを解説します。

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顧客に合った物件選びをしている

大家になる人はそれぞれ「資金力」「どれくらい稼ぎたいのか」「将来的な展望」など、不動産投資をすることで描く未来予想図は大きく違ってきます。

ただ物件を売りたいだけの不動産投資会社は、強引な営業をしてくるでしょう。

自分の要望を真摯に聞き入れて、それに合わせた物件を紹介したり、不動産投資のノウハウを伝授したりする不動産投資会社は顧客満足度も高いと言えます。

大家になるには、物件選びも慎重になることが大切です。

リスクについて説明してくれる

不動産投資にかかわらず、投資にはリスクが付きものです。

物件の劣化や周囲環境の変化による空室リスクだけでなく、自然災害や金利上昇など、事前に予測が難しいトラブルなども起こり得るでしょう。

これらのリスクについて説明することなく、メリットだけを並べて「絶対に儲かる」と押し切る不動産投資会社には注意してください。

どのような物件にもリスクやデメリットはあります。

運用中に発生すると予想されるリスクやデメリットについてきちんと説明し、具体的な対応策をアドバイスしてくれる不動産投資会社をパートナーとして選びましょう。

アフターフォローが手厚い

不動産投資が初めてで、不安に感じている人も少なくないでしょう。

パートナーとなる不動産投資会社では担当者がノウハウを教えてくれますが、「どこまでサポートしてもらえるのか」についても把握しておくことが重要です。

たとえば、物件を購入したら放置されることのないようにしてください。

以下のようなアフターフォローを行っている不動産投資会社を選びましょう。

  • 家賃の再設定
  • 売却の相談
  • 物件の定期メンテナンス

大家として成功するには、入居者にとって魅力的な物件づくりが欠かせません。

ニーズの変化に合わせてサポートしてもらえるのかも大事な判断材料です。

無料セミナーや個別相談会を実施している

どの不動産投資会社が良いのかは口コミやホームページからでもある程度は判断できますが、実際に担当者の話を聞くことが大切です。

その方法の一つに、無料セミナーへの参加があります。

セミナーや個別相談会に参加することで独学では知り得ない生の情報を勉強できるだけでなく、不動産投資会社の担当者の質も見極められます。

はじめて不動産投資セミナーに参加する場合は、基本的な内容から説明してくれる初心者向けで、気軽に参加できる無料のセミナーを選びましょう。
わからないことは、どんどん質問してみてください。

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100万円で大家になれるのか?


大家になるために必要な資金は物件によって異なります。
数年前までは少ない資金でも融資の審査が通っていましたが、不正融資などの問題もあり、現在は自己資金がある程度ないと大家にはなれません。

以下に物件の種類によっていくら必要かをまとめています。

マンション1棟物件価格は高く、1億円以上する物件も多い物件価格1億円だと自己資金2,000万円以上は必要
アパート1棟新築・中古と値段は幅広い新築アパート5,000万円だと自己資金1,000万円以上必要
区分マンションワンルーム・ファミリータイプと値段が違う築浅の区分マンション2,000万円だと400万円必要
戸建て新築・中古、ボロと値段はさまざま中古戸建て500万円だと自己資金100万円以上必要
自己資金が20%必要な場合

いずれの物件も融資で購入するとき頭金10%~20%は必要です。

ただし、対象となる戸建の築古物件ですが、担保価値が低いため銀行の融資が使えない場合が多いのが実情です。

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まとめ

不動産投資で「大家になる」と聞くと難しいように感じますが、特別なスキルや資格は不要で、一般の会社員でも副業として始める人は少なくありません。

とは言っても、誰でも稼げるわけではなく、成功する人には共通点があります。

もし本格的に大家を目指そうと思われるのであれば、本サイトで公開中の不動産投資に関するさまざまな情報を参考にしてみることをおすすめします。

中山不動産では、専門家による初心者向けの不動産投資セミナーを開催しています。
また、銀行融資を利用可能でき自己資金100万円で買える物件の 個別相談会も随時行っておりますので、お気軽にご参加ください。

お気軽にお問い合わせください。0800-200-5102受付時間 9:30-19:00 [ 水・日除く ]

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