高利回りなボロ物件投資!リスクを知らないと失敗する!【専門家が解説】

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「ボロ物件投資、興味あるけど失敗が怖くて手が出せない」
物件購入価格が安く、高利回りが期待できるボロ物件投資。
一般的な不動産投資と比べて低予算で始められることから、注目している人もいるでしょう。
成功体験ばかり目にいきがちですが、失敗する可能性がゼロというわけではありません。
ボロ物件投資はリスクが高く、きちんと把握しておく必要があります。
しかし、リスクを理解すれば、高利回りでの運用も可能です。

そこで今回はボロ物件投資のメリットだけでなくリスクについても詳しく分かり解説します。
また、購入してはダメなボロ物件についても紹介しまので、ぜひ参考にしてください。

ボロ物件投資のメリット

ボロ物件投資は、築年数の古い戸建て・アパートをリフォームして賃貸に出す方法です。
ここでは4つのメリットについて紹介します。

利回りが高い

ボロ物件の不動産投資は、利回りが高いのが特徴です。
利回り20%以上で運用可能な物件もあります。

また投資家によってはDIYでリフォームし、利回り40%以上で運用しているツワモノもいます。
もしくはリフォームしないでボロのまま貸す大家もいますが、入居者がかなり限られるため、最低限のリフォームはしましょう。

ボロ物件投資はリスクも高いため、できるだけ利回り15%以上で運用できる物件を購入しましょう。

現金で運用できる

エリアによっては戸建てのボロ物件だと100万円以内で買えます。
ローンを使わなくても現金だけで購入できるため、高い利回りのまま運用が可能

金利・返済を気にしなくてもいいので、ローンを引きたくない人におすすめです。

投資額の回収が早い

ボロ物件投資は投資額が低いので、回収が早いです。
たとえば物件価格100万円+リフォーム代200万円、家賃5万円の場合、5年で投資額が戻ってきます。

回収後は次の物件代金を貯めたり、売却してその資金でアパートの頭金にしたりと、事業拡大のスピードが早いのが特徴

大家としての経験値が上がる

ボロ物件は周囲と比べ差別化したリフォームが必要です。
入居者は見た目ボロいけど、中はオシャレで可愛いなどのギャップが好きな人も多く、いかにギャップのあるリフォームに仕上げるかが大家さんの腕の見せどころです。

また入居者募集に対しても差別化した募集をすることで、より早く入居者が付きます。
たとえば部屋の中をオシャレに飾る・入居者プレゼントを用意するなど色々な工夫を考えます。

リフォームや入居者募集を考えることは大家としての経験が上がりやりがいも感じられます。

ボロ物件投資のリスク

ボロ物件は古いため倒壊や、思わぬ補修が必要になります。
ボロ物件投資を始めるときは、以下のリスクを理解しましょう。

売却しにくい

安いボロ物件は再建築不可の物件もあり、売却しにくい傾向があります。
また築年数が古い物件だといつ大きな補修費がかかるかわからなく、リスクも高いため避けられます。

入居者付きのオーナーチェンジ物件として売りに出すと、買う人はすぐに収益が入るため比較的売却しやすくなります。
ボロ物件を売却するときは、入居者付きで売り出しましょう

物件の評価額が低い

ボロ物件は建物に価値はなく、ほぼ土地の値段のみになります。
また法定耐用年数も過ぎているため、物件に対する評価額は低く、銀行からローンは引きにくいです。

すべての金融機関がローンを引きにくいわけではありません。
日本政策金融公庫(公庫)の支店によっては法定耐用年数過ぎても、違法物件でなければローンは可能です。

違法物件とは再建築不可・未登記などです。
公庫からローンを利用する場合は、再建築可能物件を探しましょう。

リフォームに費用がかかる

ボロ物件は、リフォームしないと入居者は付きません。
購入するときにリフォームの見積もりをし、利回りを決めます。
ボロ物件はリフォーム中に見つかる修繕箇所などがあり、あとから費用を追加請求されるケースもあります。

また気になる箇所をすべてリフォームすると、利回りが低くなります。
最低限リフォームしても利回りが10%未満になる場合は、ボロ物件投資はおすすめしません。

買ってはダメなボロ物件

安くてボロ物件なら何でもいいわけではありません。
買ってはダメ物件は、家が傾いているものです。
多少の傾きなら感じない人もいますが、家の傾きがひどいと人体に影響を及ぼします。

リフォームで傾きを修正することは可能ですが費用も高くなり、利回りが大きく下がるため、おすすめしません。
物件を内覧するときに、まず傾いていないか必ず確認しましょう。

 また、雨漏れの痕跡も必ず確認してください。

ボロ物件になると雨漏れしているケースも御座います。

防水工事で対応できますが、水の漏れ次第では構造躯体にまで痛みが生じ、大規模な工事を必要とするケースも御座います。

まとめ

最後にこの記事をまとめます。
リスクと利回りは比例し、ボロ物件投資はリスクが高いので利回りも高くなります。

特徴は現金で運用ができ、投資額の回収も10年未満と早いことです。
またリフォームや入居者募集などで『大家力』の経験値が上がり、やりがいを感じられます。

ボロ物件は賃貸経営努力で入居者は付きます。
リスクを十分理解したうえで、まずは物件探しからはじめてみましょう。

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