賃貸管理の手数料はいくら？無料の不動産管理会社は避けるべき理由
不動産投資をする際は、賃貸物件の管理を不動産管理会社に任せるのが一般的です。
入居者の募集やクレーム対応から、退去時の立会まで頼めます。
ただし、不動産管理会社によって対応業務の範囲や質はまちまちなのが実情です。
頼める業務が多ければ多いほど手数料はかかりますが、なかには「格安」や「管理手数料ゼロ円」を打ち出す不動産管理会社もあります。
実際のところ、手数料が無料という不動産管理会社は避けたほうが無難でしょう。
この記事では、管理会社に支払う手数料の仕組みや、手数料無料の不動産管理会社を避けるべき理由について解説します。
CONTENTS
賃貸管理の委託には手数料がかかる
賃貸管理を不動産管理会社に委託する場合、毎月手数料を払わなくてはいけません。
どのくらいかかるのか、手数料に消費税が上乗せされるのかなど、基本的な部分について解説します。
管理手数料は家賃の5％程度が相場
管理会社に管理業務を委託する場合は、家賃の5％程度を管理手数料として支払うのが一般的です。
ただし、「管理手数料は家賃の5％でなくてはいけない」という法律上の決まりがあるわけではありません。
実際にかかる金額は会社によってまちまちです。
なかには「1戸あたり月額〇〇〇円」と定額制を採用していたり、無料（0円）にしたりといったケースもあります。
具体的な金額は、事前に確認するようにしましょう。
業務範囲によっても手数料は異なる
管理会社の手数料は業務範囲＝何をどれだけ対応してくれるのかによっても異なります。
業務範囲が広いほど管理手数料は上がるし、逆もまたしかり。
なお、管理手数料が家賃の10％を超えると税務上否認される可能性もあります。
そのため、現実的には家賃の3〜8％程度で定めている管理会社が多いです。
管理会社を選ぶ際は、対応してくれる業務の範囲を確認したうえでどこに頼むか決めましょう。
賃貸管理の手数料には消費税がかかる
管理会社に支払う賃貸管理の手数料には、消費税がかかります。
賃貸管理業務を代行してもらうのは役務（サービス）の提供を受けることである以上、消費税の課税対象になるためです。
たとえば、毎月の賃貸管理の手数料が3万円であれば、実際に支払うのは3万3,000円（消費税率は10％とする）になります。
賃貸管理の手数料にはどんな業務が含まれる？
賃貸管理の手数料は、管理会社が行うさまざまな管理業務の費用に充てられます。
発生する費用は「管理業務として何をどこまで頼むか」という契約内容によって左右される仕組みです。
管理業務に含まれるものを詳しく見てみましょう。
一般管理業務の手数料
入居者から毎月の賃料を回収したり、クレームがあれば対応したりなど、入居者に関連する業務を管理会社に任せる場合、人件費や諸経費として手数料を払わなくてはいけません。
ここでは、具体的に含まれる業務を解説します。
家賃の集金・催促
入居者から毎月賃料の回収や、支払いがない場合は支払うよう催促する業務です。
期日通りに賃料が入金されているかを確かめて、入金が滞っているなら支払うよう促します。
支払ってもらえない場合は、配達証明郵便や内容証明郵便で督促状を送付することもあります。
最終的には契約解除・明渡請求訴訟を経て強制執行に至る流れです。
入居者のクレーム対応など
設備の不調や生活・モラルの問題に属する入居者からのクレームがあった場合も、管理会社が対応します。
たとえば、以下のようなことが挙げられます。
- 給湯器が故障した
- トイレが詰まった
- 隣の部屋のベランダからタバコの煙が流れてきてくさい
- 夜遅くまで隣の部屋の物音、話し声がうるさい
- 警報機が誤作動し、自分で操作しても鳴りやまない
入居者募集・新規契約業務の手数料
アパートやマンションに空室がある場合は、チラシを配ったり、Webサイトに情報を掲載したりして入居者を募ります。
入居者が決定すれば、契約内容を確認したうえで契約を締結し、引っ越し日を決定しなくてはいけません。
これらの入居者募集・新規契約業務にかかる費用も、賃貸管理の手数料に含まれています。
契約更新業務の事務手数料
賃貸住宅では、定期的に契約を更新することが多いです。
関連して、契約更新のスケジュール管理、契約更新に係る書類の作成・発送、契約更新費の入金管理などの業務も管理会社がおこないます。
これらの業務に関する人件費や事務手数料なども、賃貸管理の手数料からねん出すると考えましょう。
退去時の立会手数料
入居者が引越すときは、トラブルがないよう退去手続きをおこなう必要が出てきます。
退去届等の書類を作ったり、電気・水道・ガスなどのライフラインが停止しているかを確認したりします。
もちろん、室内の原状回復も問題がないか確かめなければなりません。
これらの業務にかかる人件費も、立会手数料として賃貸管理の手数料に含まれます。
建物の管理業務に関する手数料
アパート、マンションなどの建物に快適に住んでもらうためには、管理業務が不可欠です。
つまり、清掃業務や設備・建物の維持管理、点検・修理の立会なども、管理会社がおこないます。
また、外装を塗り替えたりなどの修繕についても、長期修繕計画を策定して定期的におこなわなくてはなりません。
これらの業務にかかる費用も、賃貸管理の手数料から出します。
賃貸管理の手数料の安さだけで選んではいけない理由
「管理会社に払う管理手数料は安いほうが良い」と思う人もいるでしょう。
しかし、あまり安さだけにこだわると後々落胆しかねないため要注意です。
なぜ賃貸管理の手数料を安さだけで選んではいけないのか、その理由を解説します。
最低限の管理しか請け負ってもらえない可能性がある
管理手数料が安い管理会社の場合、最低限の管理しか請け負ってもらえない可能性があります。
もちろん、安くても丁寧な仕事をしてくれる管理会社もありますが、自分の足で見つけるのは至難の業です。
サポート対象外の仕事を頼んだら、あっさり断られるかもしれません。
また、対応してはくれるものの、相場よりはるかに高い費用を請求される可能性もあります。
管理業務の質が悪いと入居者の短期解約につながる
管理業務の質は、入居者にとっての住みやすさに直結します。
たとえば、ゴミ捨て場にゴミがいつもあふれていたり、ご近所トラブルの相談をしても取り合ってもらえなかったりしたら、入居者もうんざりするでしょう。
「何を言っても無駄だから、他の家が見つかったらすぐ出て行こうかな」と入居者に思われても仕方ありません。
結果として、短期解約につながってしまいます。
集客力が乏しいため空室率が上がるかもしれない
管理手数料が安いと、広告活動もままなりません。
物件を知ってもらうチャンスが少なくなることから、空室が続く可能性もあるでしょう。
精力的に広告活動をしてもらうよう頼んでも、サポートの範囲外だと断られたり、追加で費用を請求されたりすることも考えられます。
手数料が無料の管理会社は特に要注意
「できれば費用を節約したい」というオーナーに向けて、管理手数料が無料であることをうたう管理会社もあります。
しかし、このような管理会社には特に注意しましょう。
手数料が無料である以上、少ないスタッフで業務を回しているのは想定内です。
人手が足りない以上、業務が回らないため、共用部分や物件周辺の手入れもいい加減になるかもしれません。
空室が続出しかねないうえに、物件の価値が下がるおそれもあるので注意しましょう。
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まとめ：不動産管理会社は手数料以外の項目も比較して選ぼう
「安物買いの銭失い」という言葉があります。
値段の安さだけで選ぶと失敗する、という意味ですが、これは不動産管理会社にも当てはまります。
やはり、管理業務の質にも着目して選びましょう。
中山不動産でも管理業務をおこなっていますが、これまでに多数のお客様からお褒めの言葉をいただきました。
管理会社選びでお悩みでしたら一度ご相談ください。