公務員は不動産投資ができる？副業で始める注意点と成功させるコツ

2023.10.05

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「公務員なんだけど副業は絶対禁止なの？」
「不動産経営は公務員でもできる副業って本当？」
「副業してもバレないからいいよね」
副業やパラレルワークが注目されているなか、公務員として働いている人はこのような疑問や不安を抱くこともあるのではないでしょうか。

この記事では、公務員で不動産経営を考えている人に副業をするときの注意点について詳しく解説します。

具体的には、

公務員が副業として不動産経営をするための条件
公務員が不動産経営をする際の注意点
公務員の不動産経営が勤務先にバレる理由

の順番で重要なポイントを紹介します。

いざというとき「知らなかった」という言い訳は通用しないので、しっかり確認しておきましょう。

公務員は副業できる？どこまでがOK

一般企業に勤める会社員と異なり、公務員の副業は法律で規定されています。
解禁の動きもある公務員の副業ですが、どこまでが認められているのでしょうか。

公務員による営利目的での副業は原則禁止

厳密に言えば、公務員の副業は禁止されているわけではありません。
国家公務員法と地方公務員法では「営利目的での務め、または私企業の経営」を禁止しています。

国家公務員法では、副業に関して以下のように規定されています。

国家公務員法第103条（私企業からの隔離）

職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。
引用元：e-GOV法令検索「国家公務員法」

このように、私企業からの隔離が明確化されています。
営利企業の役員兼業だけでなく、自営兼業についても制限がある点に注意が必要です。

地方公務員法では、副業に関して以下のように規定されています。

地方公務員法第38条（営利企業への従事等の制限）

職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下この項及び次条第一項において「営利企業」という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則（人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則）で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。
引用元：e-GOV法令検索「地方公務員法」

国家公務員と同様に、地方公務員による営利目的の副業は原則禁止です。

憲法第15条2項に「すべて公務員は、全体の奉仕者であって一部の奉仕者ではない」という規定があり、公務員は基本的に副業が禁止されている職業です。

国民の奉仕者である立場である以上、公務員の副業には制限が設けられています。

公務員も不動産投資なら副業にあたらない

一般企業と同様に、公務員の場合も副業に関する規定があります。

人事院規則14-8によると、いくつかの条件はあるものの、公務員でも一定の規模以下で条件を満たしていれば、不動産経営は副業に該当しません。

ハードルが高く思われがちな不動産投資ですが、金融機関から融資を受けられます。
公務員は一般的な会社員よりも属性がよく与信の高さが有利に働くでしょう。

また、管理業務を専門の業者に任せることで、手間や労力を軽減できます。

本業に支障をきたすことなく、公務員でも副業を始められます。

公務員が不動産投資をするための条件

公務員が副業として不動産経営をするためにはいくつかの条件があります。

一定の規模以下であること
家賃収入が年間500万円以下であること
物件の管理業務を自分で行わないこと

他のサイトではバレないための裏ワザなどが書かれているところもありますが、基本的に規約などに違反するものが多く、懲戒処分の可能性もあるのでルールの範囲内で行うことをおすすめします。

規模が5棟10室以上にならないこと

人事院規則によると事業的規模にあたるのは独立家屋(戸建)であれば5棟以上、マンションやアパートなど区分所有であれば10室以上です。

この場合は、公務員でも自営(副業)とみなされます。

したがって、それ以下の規模であれば副業とみなされることはありません。

地方公務員の場合は、地方自治体によって地方公務員法で独自の規定を定めていることも。
それぞれルールが異なることがあるため、担当部署まで問い合わせてみてください。

不動産所得の事業的規模「5棟10室基準」とは？家賃収入の税金対策

家賃収入が年間500万円以下であること

人事院規則によると、年間の家賃収入(駐車場の賃貸を含む)は500万円未満であることが定められています。

これは、たとえ不動産投資が一定規模を保っていても、家賃収入が年間500万円以上になると自営に当たるということです。

家賃収入は「賃貸予定の不動産の家賃収入額(月額)×室数×12ヵ月分」で計算できます。

物件の管理業務を自分で行わないこと

人事院規則14-8では、「入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること」とあります。

不動産投資を自営としないためには、物件の管理業務を自分で行わないことを条件にしています。

それは、不動産の管理業務があると本業に影響を及ぼす可能性があるからです。

管理業務を管理会社に委託せず自分で行っている場合は、副業ではなく事業として行っていると認識されるため注意してください。

管理会社の選び方｜大家が賃貸経営で失敗しないためのノウハウを解説

無許可の副業がバレるとどうなる？

「副業は言わなければバレない」とか「副業がバレない裏技がある」などというサイトや情報もありますが、これは大きな間違いです。

バレてしまったときのリスクを考えると「許可を取る」ことを優先して考えましょう。

もし規程よりも超え、副業がバレてしまった場合は懲戒処分の対象になるので、詳しく説明します。

公務員の副業が職場にバレる理由は？

公務員の副業が勤務先にバレる理由として、以下の2つが挙げられます。

住民税の特別徴収額が変わるから
SNSでの情報発信

住民税は個人の所得をもとに計算がおこなわれます。
副業によって所得が多くなると住民税額が増え、従業員の代わりに納付する担当者が疑念を抱くおそれがあります。
住民税を自分で納付する方法もありますが、必ずできるとは限りません。

SNSで個人を特定できる情報発信をすることも、副業がバレる理由の一つです。
匿名でも自分のアカウントが職場の人に知られている人は、十分に注意してください。

無許可で規定を超えたら懲戒処分の対象

無許可で規定を超えたら懲戒処分の対象になる可能性は高くなります。

副業の域を超えていると判断され、規則違反に該当すれば、懲戒処分や減給などの処罰を受ける可能性もあるので注意してください。

公務員の副業がバレて問題となりニュースで取り上げられることもあります。

規定外でも申請をしてきちんと許可を取れば違反とみなされないケースがほとんどです。

バレたから申請をするのではなく、バレる前に担当部署に相談し申告しておきましょう。

条件外でも申請すれば不動産投資が可能なことも

もし、規定を超えた場合は許可を取ることで不動産経営を継続できます。

公務員が規定を超えた不動産経営をおこなう場合は、事前に申請をしましょう。
申請するタイミングは、実際に運用を始める前が望ましいです。
銀行からの融資を受けたあとに承認が下りなければ、ただの損失になってしまいます。

また、申請をする際は以下の書類が必要です。

自営業兼業承認申請書
不動産管理の委託契約書
物件の概要書
貸借条件一覧

表地方公務員の場合は、独自の規定を設けている場合もあります。
副業の申請で何か困ったことがあれば、所属長や人事課の担当者に問い合わせましょう。

家族名義で副業するのはNG

人事院規則で規定されている条件を超えた場合は許可を得る必要があります。
では、家族名義で副業をする場合はどうでしょうか。

結論から申し上げると、家族名義での副業は脱税となる可能性があります。

確定申告をする際の名義人は「所得税法」に則り、実質所得者でなければなりません。

所得税法第12条（実質所得者課税の原則）

資産又は事業から生ずる収益の法律上帰属するとみられる者が単なる名義人であつて、その収益を享受せず、その者以外の者がその収益を享受する場合には、その収益は、これを享受する者に帰属するものとして、この法律の規定を適用する。
引用元：e-GOV法令検索「所得税法」

家族が副業にかかわっていなければ実質所得者とはならず、脱税扱いとなります。
納める税金が少なかったとして、修正申告を求められるため注意が必要です。

不動産経営に限らず、副業を家族名義で始めないように気を付けてください。