公務員の副業に不動産投資がおすすめ！注意点や成功するコツを解説

2024.07.09

公務員の副業は原則禁止ですが、内容によっては認められるものもあります。
近年では、福祉サービスなどの公益的活動に限り公務員の副業が解禁されるなど、働き方の多様化に対応するため、公務員の働き方は徐々にアップデートされてきています。

全国各地の自治体で公務員による副業が解禁された事例も少なくありません。
国や自治体は公務員の副業に対して前向きな姿勢を見せており、今後は副業解禁の動きは加速すると予想されます。
しかし、自治体における副業解禁には温度差があり、地域によっては就業規則で副業が禁止されているところも多く、いまだに一般的ではないのが現状です。

そんな公務員の副業として、不動産投資がおすすめです。
この記事では、公務員に不動産投資がなぜおすすめなのかについて解説します。
公務員が副業を始めるうえでの注意点や、不動産投資で成功するコツも紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

公務員は副業禁止の理由

冒頭でお伝えしたとおり、公務員の副業は原則禁止とされています。
公益的活動に限り、公務員の副業を認める自治体も増えていますが、すべてが許されるわけではありません。
公務員の副業が禁止されているのには明確な理由があります。
よく確認しないで副業をやると、処分される可能性があるため、なぜ副業が禁止されているのかチェックしましょう。

公務員の副業は法律で禁止されている

なぜ公務員の副業が禁止されているのでしょうか。
その根拠が「国家公務員法」と「地方公務員法」という2つの法律でルールが定められているからです。その内容は副業を禁止するものではなく、「営利目的での務めまたは私企業の経営の禁止」をうたっています。

公務員が守るべき服務規律は以下のとおりです。

根拠となる法律	要旨
国家公務員法第103条（私企業からの隔離）	自ら営利を目的とする私企業の経営、役員等の兼職の禁止
国家公務員法第104条（他の事業又は事務の関与制限）	非営利の団体に従事する場合、内閣総理大臣および本人の所轄庁の長の許可が必要
地方公務員法第38条（営利企業等の従事制限）	任命権者の許可なしに営利企業を経営できない。また事務も禁止する

出典：e-GOV法令検索「国家公務員法」「地方公務員法」

公務員は国民や市民のために働く奉仕者であることが基本的な責務です。
その職務に対する責任が生じる以上、私企業から報酬が発生する行為は慎む必要があります。

副業を禁止しているのではなく、許可制度を設けていることは覚えておきましょう。

公務員の副業禁止を裏付ける3原則

上記の規定とは別に、公務員の副業禁止を裏付ける3原則も理解しましょう。
国家公務員法（第99～101条）、地方公務員法（第33～35条）に同様に規定が盛り込まれています。

原則	要旨
信用失墜行為の禁止	公務員全体の信用を傷つけ、不名誉となる行為の禁止
守秘義務	職務上で知りえた秘密を漏らすことの禁止
職務専念の義務	職員は職務に専念し、本職に支障が出る行為も控える

出典：e-GOV法令検索「国家公務員法」「地方公務員法」

公務員は国民や市民のために尽くす意識が、他の職業より高いといえます。
副業によって公務員全体のイメージが下がったり、本職に影響が出たりする可能性があります。
もし副業を始める場合は、規定と3原則に則ったうえで、勤務先の上司に相談しましょう。

公務員でも不動産投資なら条件付きで副業OK

ルールが厳しい公務員の副業ですが、不動産投資なら可能です。
投資は、自己資金を形成する人気の手段であり、老後資金や子どもの教育資金などに不安がある人におすすめです。
以下で紹介する条件の範囲内であれば公務員でも参加できるため、検討してみてください。

他のサイトではバレないための裏ワザなどが書かれているところもあります。
しかし、基本的に規約などに違反するものが多く、懲戒処分の可能性もあるルールの範囲内でおこないましょう。

規模が5棟10室以上にならないこと

人事院規則によると事業的規模にあたるのは独立家屋(戸建)であれば5棟以上、マンションやアパートなど区分所有であれば10室以上です。

この場合は、公務員でも自営(副業)とみなされます。

したがって、それ以下の規模であれば副業とみなされることはありません。

地方公務員の場合は、地方自治体によって地方公務員法で独自の規定を定めていることも。
それぞれルールが異なることがあるため、担当部署まで問い合わせてみてください。

関連記事：不動産所得の事業的規模「5棟10室基準」とは？家賃収入の税金対策

家賃収入が年間500万円以下であること

人事院規則によると、賃貸業の年収(駐車場の賃貸を含む)は500万円未満であることが定められています。

これは、たとえ不動産投資が一定規模を保っていても、家賃収入が年間500万円以上になると自営に当たるということです。

家賃収入は「賃貸予定の不動産の家賃収入額(月額)×室数×12ヵ月分」で計算できます。

物件の管理業務を委託すること

人事院規則14-8では、「入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること」とあります。

不動産投資を自営としないためには、物件の管理業務を自分で行わないことを条件にしています。

それは、不動産の管理業務があると本業に影響を及ぼす可能性があるからです。

管理業務を管理会社に委託せず自分で行っている場合は、副業ではなく事業として行っていると認識されるため注意してください。

関連記事：管理会社の選び方｜大家が賃貸経営で失敗しないためのノウハウを解説

公務員が副業で不動産投資を選ぶメリット

条件を満たすことで公務員でも許可なしで不動産投資を始められます。
同じように投資であれば公務員が副業をおこなうことができますが、なぜ不動産投資なのでしょうか。
公務員が副業で不動産投資を選ぶ3つのメリットを紹介します。

融資の審査が通りやすい

不動産投資を始める際に、投資物件を購入しなければなりません。
その際に、金融機関から融資を受けられるため、少額から始められるのが特徴です。

公務員は融資の審査が通りやすくローンの申し込みなどのメリットがとても大きいです。

民間企業と違って倒産のリスクやリストラなどのリスクが低く、給与も安定しているので返済が滞りにくいと判断され、与信が高くなります。

公務員は、不動産経営で一番ネックになる資金の調達がしやすく、さらに融資限度額も高いため自己資金が少なくても希望の不動産を手に入れることができるでしょう。

金利の低い融資を受けられる公務員は不動産経営がぴったりだといえます。

一方で、ローンを借り入れする際に「融資可能額＝返済可能額ではない」ことを念頭に置くことが重要です。
自分が毎月無理なく返済できる金額はいくらなのか、賃貸経営で得られる家賃収入とあわせて総合的に判断し、慎重に融資額を決定しましょう。

関連記事：不動産投資ローンで審査落ちの原因は？融資の条件や金利について解説

本業が忙しくてもできる

公務員が安心して不動産経営を副業として行うためには、本業への支障がないかどうかが問題です。

不動産の管理を管理会社に委託できる不動産経営は、本業が忙しくてもできるのでその点でも公務員との相性が良いといえます。

不動産管理の委託料は必要ですが、安全に副業を行う上では必要な費用です。

委託料の安い会社を探すのではなく、本業をしている間も安心して管理を任せられる会社を選びましょう。

関連記事：サラリーマン大家は厳しい！ひどい末路にならないための対応策

安定収入があり長期投資に向いている

不動産投資では入居者さえ確保できれば、毎月安定した副収入を得られます。
また、不動産は経済状況に左右されにくい現物資産であり、将来にわたり資産を維持できます。

FXや暗号資産は短期間で高額の利益を確保できる可能性があります。
しかし、値動きは安定しておらず、適切なタイミングで売買をおこなわなければなりません。
不動産投資は値動きに一喜一憂する必要がなく、精神的にも落ち着いた運用が可能です。

ただし、賃貸経営の見通しが甘く、計画通りに利益が得られないこともあります。
物件や地域の選定を慎重におこなうことはもちろんのこと、リスクヘッジは不可欠です。
どのようなリスクが想定されるのかを把握し、専門家に相談しながら対策を施しましょう。

公務員が不動産経投資で成功するコツ

安定収入が見込める不動産投資は副業に最適です。
しかし、不動産投資を始めれば誰もが成功するわけではありません。
スキマ時間を活用して最低限の知識を身につけることが大切です。
ここでは、公務員が不動産投資で成功するための2つのコツを紹介します。

賃貸需要のある地域や物件を選ぶ

まず賃貸経営をするにあたって、投資物件を購入するところからスタートします。
日本全国に賃貸物件は無数に建っており、そのなかから運用する物件を決める必要があります。
どの物件でも入居者が付くわけではなく、賃貸需要を見極めなければなりません。

不動産投資における最大のリスクが空室です。
空室リスクを抑えるためには、立地の選定が重要です。
人口が多く利便性の高い都市部は賃貸需要が高い傾向にあります。
一方で、近隣には競合物件も多く建っており、物件の状態によっては入居者付けが難しいケースも。

建物があるエリアの選定だけでなく、ターゲットに合った物件を選ぶようにしましょう。
また、ローンの返済で精一杯にならないように、毎月のキャッシュフローがどのくらいになるのか、投資資金の回収にどの程度かかるのかなど総合的に判断しましょう。

管理会社は慎重に選定する

不動産投資は物件の管理を管理会社に依頼できます。
公務員が本業に支障を出さないようにするためには、信頼のできる管理会社を選ぶことが大切です。

賃貸経営にはさまざまな業務があり、以下のような業務を管理会社に委託できます。

入居者募集
契約書類の作成、契約締結
入居者からのクレーム、トラブル対応
建物内の定期清掃
入居者の退去手続き
修繕計画の提案、実施手配
原状回復業務

これらの業務は入居者の満足度につながり、入居率の維持にも影響を及ぼします。
管理会社は委託費用の安さではなく、業務内容や評判を見たうえで決定しましょう。

公務員が副業で不動産投資を始める際の注意点

勤務先から副業の許可が下りても油断は禁物です。
副業のやり方によってはルール違反となる可能性があります。
ここでは、実際に気をつけるべき4つのポイントを紹介します。

事前に就業規則の確認が必要

まず、公務員の副業はルールの範囲内でできることに取り組みましょう。
公務員として働いている間は、職場のルールを遵守することが求められます。
もし副業の判断が難しい場合は、迷わず上司に相談することを徹底してください。
上司に報告したり、適切な情報の提供をおこない、理解を得ることでトラブルを避けられます。

また、地方公務員の場合は自治体ごとに副業の基準が異なります。
他の自治体では認可されていても、自身が勤める職場ではルール違反になるかもしれません。
具体的な情報については最新の法律や職場のガイドラインを確認しましょう。

本業に支障を出さない

公務員の3原則でも触れたとおり、本業に支障をきたさないよう注意することも重要です。
日々の生活において複数の仕事をこなすことは想像以上に大変です。
本業に支障を出すことなくバランスよく副業をおこなうには、スケジュール調整も要します。

複数の仕事をこなした結果、仕事に使う時間が多く疲労がたまることもあるでしょう。
時間や体調面に影響が出ると、本業と副業ともに関係者に迷惑をかけることになります。

また、職場から副業の許可が出ても、公務員としての3原則は遵守しましょう。
公務員としての立場を考え、仕事中の行動には深く用心してください。

副業として認められる範囲でおこなう

不動産投資が軌道に乗っても、許可なしで規模を拡大することはできません。
たとえば、次のように一定規模以上の場合は申請をする必要があります。

独立した家屋（戸建て）なら5棟以上
アパートやマンションで独立した部屋なら10室以上
土地を賃貸するなら、契約件数が10以上
賃貸する不動産に劇場、映画館、ゴルフ練習場などを設けている
賃貸する建物が旅館、ホテル、病院など特定の用途に供される
賃貸する駐車場が建築物、機械式等
駐車可能台数が10台以上

ある程度の収益を得られるようになると、規模拡大を考えるかもしれません。
しかし、公務員は一定規模を超える不動産投資は禁止されています。

また、資産管理法人を設立すると副業禁止規定に抵触するため要注意です。

確定申告を忘れずにする

公務員に限った話ではありませんが、副業で年間20万円以上の利益を得ると確定申告が必要です。
確定申告の期限は毎年2月16日〜3月15日となっています。
確定申告を怠った場合は、税金以外に無申告加算税が課されます。

もし確定申告書の作成方法ややり方がわからない場合は、税務署の窓口に相談すると良いでしょう。
また、確定申告の時間がない場合は、税理士への依頼を検討してみてください。
トラブルを避けるためにも、早めの準備が大切です。

公務員が無許可の副業がバレるとどうなる？

「副業は言わなければバレない」とか「副業がバレない裏技がある」などというサイトや情報もありますが、これは大きな間違いです。

バレてしまったときのリスクを考えると「許可を取る」ことを優先して考えましょう。

もし規程よりも超え、副業がバレてしまった場合は懲戒処分の対象になるので、詳しく説明します。

公務員の副業が職場にバレる理由

公務員の副業が勤務先にバレる理由として、以下の2つが挙げられます。

住民税の特別徴収額が変わるから
SNSでの情報発信

住民税は個人の所得をもとに計算がおこなわれます。
副業によって所得が多くなると住民税額が増加し、従業員の代わりに納付する担当者が疑念を抱くおそれがあります。
住民税を自分で納付する方法もありますが、必ずできるとは限りません。

SNSで個人を特定できる情報発信をすることも、副業がバレる理由の一つです。
匿名でも自分のアカウントが職場の人に知られている人は、十分に注意してください。
また、顔を出して店舗で働く副業も、ほぼ間違いなくバレると考えたほうが良いでしょう。

無許可で規定を超えたら懲戒処分の対象

公務員として多くの副業が禁止されている理由は、関連法で規制されているからです。
もし認められていない副業をおこなったら、最悪の場合退職処分になる可能性も。

公務員の懲戒処分には、程度に応じて以下の4種類の処分が下されます。

処分	内容
戒告	将来を戒めるため、文書または口頭でおこなわれる厳重注意
減給	一定期間、給与の一部を減額して支給する処分
停職	一定期間、職務に従事せず、停職中は給与を支給されない
免職	公務員としての身分を失い、退職金は全額または一部が不支給

このように社会的制裁を受けるリスクもあるため、十分に注意が必要です。
懲戒免職になると社会的なイメージが悪くなり、転職活動にも大きく影響します。

規定外でも申請をして許可を取れば違反とみなされないケースがほとんどです。
バレたから申請をするのではなく、バレる前に担当部署に相談して申告しておきましょう。

条件外でも申請すれば不動産投資が可能なことも

もし、規定を超える場合は許可を取ることで不動産経営を継続できます。

公務員が規定を超えた不動産経営をおこなう場合は、事前に申請をしましょう。
申請するタイミングは、不動産を取得することがわかった時点が望ましいです。
銀行からの融資を受けたあとに承認が下りなければ、ただの損失になってしまいます。

また、申請をする際は以下の書類が必要です。

自営業兼業承認申請書
不動産管理の委託契約書
物件の概要書
貸借条件一覧

他にも資料の提出が求められる場合があるため、正確な情報を提供してください。

地方公務員の場合は、独自の規定を設けている場合もあります。
副業の申請で何か困ったことがあれば、所属長や人事課の担当者に問い合わせましょう。

家族名義で副業するのはNG

人事院規則で規定されている条件を超えた場合は許可を得る必要があります。
では、家族名義で副業をする場合はどうでしょうか。

結論から申し上げると、家族名義での副業は脱税となる可能性があります。

確定申告をする際の名義人は「所得税法」に則り、実質所得者でなければなりません。

所得税法第12条（実質所得者課税の原則）

資産又は事業から生ずる収益の法律上帰属するとみられる者が単なる名義人であつて、その収益を享受せず、その者以外の者がその収益を享受する場合には、その収益は、これを享受する者に帰属するものとして、この法律の規定を適用する。
引用元：e-GOV法令検索「所得税法」

家族が副業にかかわっていなければ実質所得者とはならず、脱税扱いとなります。
納める税金が少なかったとして、修正申告を求められるため注意が必要です。
不動産経営に限らず、副業を家族名義で始めないように気を付けてください。

家族や知り合いが会社を経営していて、経理の代行や商品仕入れなどを手伝うこともあるでしょう。
この場合、無報酬であれば違法に問われることはありません。