不動産投資は儲からないといわれる本当の理由とは
老後に向けた資産運用として不動産投資をはじめる人が増加傾向にある一方で、「不動産投資は儲からない」とネガティブな話を耳にすることも少なくありません。
では、本当に不動産投資は儲からないのでしょうか。
そこで今回は、不動産投資が儲からないといわれる理由だけでなく、不動産投資で儲からない人に共通するある特徴についても詳しく解説します。
これさえ読めば、不動産投資で失敗するリスクを最小限に抑えられるでしょう。
CONTENTS
【結論】不動産投資は儲からないはウソ
「不動産投資は儲からない」といっているのは誰なのか考えてみましょう。
過去に不動産投資をしていたが「失敗に終わった人」、もしくは投資経験はないけど周りやネット上からの知識だけで「よく知らない人」のどちらかがほとんどです。
しかし、不動産投資をはじめるときは、以下の注意点を把握する必要があります。
不動産投資で儲かるには時間がかかる
まず、儲かる不動産投資とは、キャッシュフローが出ることです。
投資用物件の購入時に、不動産投資ローンを利用する人も少なくないでしょう。
この場合、ローン完済後にようやくキャッシュフローがプラスになるケースが一般的です。
このような事実を知らずに不動産投資をはじめると「儲からない」となります。
頭金を多めに入れるなど、収支をプラスにするための対策はあります。
しかし、不動産投資ははじめてすぐには儲からないと認識することが大切です。
不動産投資の成功には「長期的な視点」が重要
投資といえば、株式のデイトレードなど、一瞬で価格の変動を見極めて資産の売り買いをするようなイメージを持っている人もいるかもしれません。
しかし、投資戦略の一種に過ぎず、長期投資で資産を増やすのがおすすめです。
不動産投資のようなミドルリスク・ミドルリターンの資産運用は、戦略次第で大きな利益を得られるものの、基本的には長期的な視点で取り組む必要があります。
目先の利益だけを追うのではなく、将来を見据えた投資を考えましょう。
なぜ不動産投資は儲からないと言われるのか？
「宇宙飛行士になるのは難しいからやめとけ」といわれるように、不動産投資も「儲からないからやめとけ」と周りから反対された経験があるかもしれません。
しかし、何を根拠に不動産投資は儲からないといわれているのでしょうか。
そこには、不動産投資を経験した人でなければわからない大きな勘違いがありました。
考えられる5つの理由について詳しく解説します。
理由①投資物件がすべて一括りに語られる
不動産投資の物件をすべて一括りに捉える人も少なくありません。
しかし、投資用物件には、中古と新築だけでなく、都心と地方、木造とRC、ワンルームと1棟マンションなど、さまざまな種類や投資スタイルがあります。
それぞれの投資スタイルによってリスクは大きく異なります。
不動産投資は初期費用が高く「危険」と認識する人もいるでしょうが、投資物件をしっかりとした基準で選べば、リスクを最小限に抑えることが可能です。
理由②表面利回りに惑わされている
少しでも不動産投資で利益を出すために、物件の購入時に「表面利回りが高い物件を選べば良いのでは？」考えている人もいるのではないでしょうか。
しかし、表面利回り惑わされて物件を購入するのは危険です。
表面利回りとは、管理費や税金などの経費を含めずに計算された利回りのことであり、株やFXなどのように10%近くの儲けが出るといった意味ではありません。
これを知らずに購入した場合、経費が引かれた実質利回りは半分近くにまで下がることが多く、「話しが違う！全然儲からない！」となってしまいます。
広告に掲載される利回りのほとんどが表面利回りなので、十分に注意してください。
理由③新築ワンルームマンションに投資している
賃貸ニーズが高いからと言って、新築ワンルームマンションへの投資は危険です。
中古マンションやアパートと比べて物件価格が割高がほとんどです。
- 保険代わりになる
- 好立地だから入居の需要も見込める
- 少ない資金から始められる
このような理由からサラリーマンに人気の新築ワンルームマンションですが、利回りが低くキャッシュフローが赤字になる可能性があります。
また、家賃の下落率が大きく、物件価値の下落速度も早いため注意が必要です。
理由④不動産投資ローンが負担になる
不動産投資は、金融機関から融資を受けられることも特徴の一つです。
しかし、自己資金が少ない状態で始めると、毎月のローン返済が負担になります。
フルローンに近い状態で組むことで、せっかくの家賃収入も返済に消えてしまうため、ローン完済するまでは不動産投資で儲かると感じるのは難しいでしょう。
不動産投資は余剰資金でおこなうことが大切です。
毎月の家賃収入やローンの返済額、さらには物件の維持管理費などを洗い出し、シミュレーションをしたうえで借入額を決めるようにしてください。
理由⑤不動産投資にはリスクが多い
不動産投資をはじめるうえで、リスクを把握しておくことは重要です。
空室リスクや滞納リスクだけでなく、老朽化や天災による修繕リスク、金利上昇リスク、家賃下落リスクなど……聞くだけで不安に感じる人もいるでしょう。
しかし、不動産投資はリスクを予想しやすいのが特徴です。
不動産投資で成功している人たちはこれらのリスクを未然に防いでいますが、儲からない人のほとんどがリスクに向けた対策をしていません。
まずは、メリット以外にも目を向けてみることが大切です。
下記関連記事では、不動産投資のリスクとその対策を詳しく紹介します。
リスクを把握し、危機的状況に陥ってしまわないための回避方法を知っていれば、必要以上に恐れることはなく対応できます。
関連記事：不動産投資で注意すべき7つのリスク｜失敗しないための回避策
不動産投資で儲からない人の特徴とは？
不動産投資は有効な資産運用の手段ですが、投資物件を購入すればだけでも成功するわけではなく、想定どおりに儲からない人がいるのも事実です。
では、不動産投資で失敗する人には何か特徴があるのでしょうか。
「不動産投資で儲からない」という人の共通点を紹介します。
不動産投資について学ぼうとしない
投資用物件を購入したら、ある程度の物件管理は不動産会社に任せて自分で管理する手間が省けるため、不動産投資は「不労所得」と呼ばれています。
しかし、不動産投資に関する知識がなくても良いわけではありません。
もちろん、経験によって得られる知識はありますが、不動産投資についてしっかりと勉強しておかなければ、儲からない物件を購入する可能性が高くなります。
失敗しないためにも、最低限の知識は身につけておきましょう。
計画性がない
不動産投資はしっかりと勉強して理解を深めておこなうだけでなく、リスクを最小限にするためにも、計画性を持って取り組むことが大切です。
失敗する投資家の多くは、計画性のないお金の使い方をする傾向にあります。
たとえば、不動産投資では家賃収入だけでなく、固定資産税やローンの返済費、修繕費など、定期的に支出を伴うことを忘れてはなりません。
毎月の家賃収入だけを見て、支出から目を背けていませんか。
未然にリスクを防がなければ、儲からない結果になってしまうでしょう。
投資目的が明確になっていない
不動産投資をはじめる理由を質問したら、ほとんどの人が「収益を上げること」と回答しますが、目的を聞いてみると明確な答えが返ってくることは稀です。
そもそも、なぜ目的を明確にする必要があるのでしょうか。
今後の目標を設定できれば、不動産投資で「いくら儲けたいのか？」「いつまでに稼ぎたいのか？」といった達成するための指標をつくることができます。
もし目的が明確でなければ、儲からない物件を購入してしまうことも。
このように、目的の定まらない投資は、失敗する確率を高めてしまうかもしれません。
都合の良い予測を立てている
不動産投資で成功するかどうかは、儲かる投資物件を購入するのはもちろん、購入前のシミュレーションで決まるといっても過言ではありません。
シミュレーションをおこなうことで、事前に予測されるリスクが把握できます。
しかし、利回りの計算をしっかりとしていなかったり、自分にとって都合の良い予測を立てたりすることで、不動投資で失敗する可能性が高くなるでしょう。
より現実に即した数値から予測を立てることが大切です。
営業マンの話を鵜呑みにしてしまう
不動産投資では、専門家と相談しながらはじめることをおすすめします。
しかし、不動産会社は、物件の管理手数料だけでなく、仲介によっても利益を得ています。
そのため、物件を売ることばかりに力を入れている会社には十分に注意が必要です。
営業マンが説明してくれる物件の内容だけがすべてではなく、意図的にデメリットを隠す人もいるため、営業マンの話を鵜呑みにしないように心がけましょう。
何よりも大事なのが、不動産会社選びを軽視しないことです。
長期にわたって運用する不動産だからこそ、不動産投資セミナーへ足を運んで担当者の話を聞いてみるなど、信頼できるパートナーを探してください。
不動産投資で儲かっている人の考え方
「不動産投資で儲からない」と悩んでいる人もいるでしょう。
家賃収入を目的とした不動産投資では、中長期的な視野であらゆることを判断することが求められるため、儲かっている人のほとんどが経営者の視点で投資をおこなっています。
不動産投資で儲かっている人の考え方について紹介します。
長期的な計画を立てている
不動産投資で成功するためには、緻密なシミュレーションが重要です。
投資用物件の購入時には数年先までの収支シミュレーションをおこなうだけでなく、物件によっては売却の時期まで考慮するなど、長期的な計画を立てています。
物件の管理を依頼する不動産会社と相談しながら、入居者を「いつまでに」「どのくらいの家賃で」といったことを具体的に決めていきます。
あらゆる点を考慮して長期的に計画を立てるため、リスクにも慌てずに対応可能です。
関連記事：不動産投資の成功には出口戦略が重要！初心者が考えるべきこととは
賃貸需要を考えて物件を探している
不動産投資のあらゆるリスクを回避するためには物件選びが重要です。
成功している投資家のほとんどが、駅から近かったり、スーパーやドラッグストアなどが充実していたりといった賃貸需要の高い物件に絞っています。
ただし、入居者層や地域によって「住環境が良い」とされるエリアには差があります。
そのため、事前に交通アクセスや周辺の施設などについて情報収集するのはもちろん、実際に現地まで足を運んで、自分の目でどのような環境なのか調べることが大切です。
よく勉強している
不動産投資で成功するには情報が必要不可欠です。
儲からない投資家の多くは細かな情報を自分で調べたり集めたりするのではなく、すべてを管理会社などに一任するため、正しい情報を判断することができません。
その一方で、成功している投資家は、情報を徹底的に確認して収集しています。
ペンは剣よりも強しとはよくいったもので、結局のところ自分の身を守るのは知識です。
不動産会社や管理会社の意見を参考にしつつも、最終的には自分で判断し、その決定に責任が持てるようになる程度にまで必要な知識を身につけましょう。
まとめ
不動産投資では、儲かる投資家もいれば、儲からない投資家もいます。
どのくらいの人が儲けているのかという成功確率を鵜呑みにするのではなく、失敗しないためには何をしていけば良いのかを真剣に考えることが大切です。
また、成功している投資家の多くは、明確な目的を定めて計画を立てています。
とはいっても、不動産投資に関する知識がなければはじめるのが難しいでしょう。
中山不動産では、初心者でもわかりやすい不動産投資セミナーを定期的に開催しています。
名古屋市内の優良な物件も紹介していますので、お気軽にご相談ください。