【保存版】入居者が家賃滞納で夜逃げ!オーナーがするべき対処法を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「家賃の支払いが滞っているから、様子を見に行ったらもぬけの殻だった……」「入居者に夜逃げされた……滞納された家賃はどうすればいい?」
そのような状況を目の当たりにすると、何をどうしていいのやらわからず、頭の中が真っ白になってしまうのではないでしょうか。

この記事では、入居者が家賃滞納で夜逃げをしたときに、オーナーが取るべき対処法を詳しく解説します。
不動産経営をする上で、家賃滞納のリスクは避けては通れません。

万が一、発生してしまったときに、スムーズに対処できるよう対処の手順を知っておきましょう。

入居者に夜逃げされた経験を持つ大家はどれくらい?

夜逃げを入居者にされた経験を持つ大家は、珍しいと思っていませんか。
賃貸経営情報誌「オーナーズ・スタイル」が実施した入居者トラブルに関する調査では、オーナーの928人のうち38.3%が家賃滞納や家賃の入金遅れを経験しています。

また、家賃滞納による強制退去も12.4%のオーナーが経験。この結果から家賃滞納は、珍しいトラブルではないことがわかります。
だからこそ、リスクに備えた対処法を知っておきましょう。

夜逃げされる前に!滞納されたときの対処法

夜逃げをされる前に家賃滞納が発覚した時点で、できる限り素早い対処をおこなうことが大切です。
ここでは、オーナーができる対処法を5つのステップに分けて紹介します。
家賃滞納発覚から強制退去に至るまでには段階がある点に注意してください。

家賃支払いの通知・督促

短期間で家賃滞納の問題を解決するには、スピードが勝負です。
滞納がわかったタイミングで、入居者へおこなうべきことは、口頭や電話、手紙などによる家賃支払いの通知や督促。
もし、家賃未払いが入居者のうっかりミス場合であれば、すんなりと入金してもらえるでしょう。

連帯保証人に対して家賃支払いの通知や督促をおこない、支払いを求める方法があります。
入居者や連帯保証人に通知や督促を出して2週間ほど経っても支払われる様子がなければ、次のステップへと進みましょう。

内容証明書・督促状の送付

次のステップが「内容証明付きで督促状を送付」です。
手紙をポストへ投函しただけでは「そんな手紙は受け取っていない」と言われかねません。
「送った」というしっかりとした証拠が必要です。
内容証明では、「いつ・誰が・どんな内容を・誰に送ったのか」という記録が残せます。

今後、滞納家賃の問題を裁判で争う事態も起こるかもしれません。
そのときに役立つのが、内容証明で送った督促状。「入居者に家賃の支払いを求める通知を出した」という公的な証明として使えます。

退去・契約解除の通告

内容証明で督促状を送付しても家賃滞納が解消されないケースがあります。
「退去と契約解除の通告」の段階に進み、家賃の支払い期限や支払わなかった場合は賃貸契約を解除する旨を通告します。
内容証明で送付して、証拠としてしっかり残してください。

明け渡し請求訴訟

入居者から何もアクションもないまま支払いや退去の期日を過ぎたなら、次は法的処理である明け渡し請求訴訟です。
明け渡し請求訴訟の訴状の作成後に、裁判所へ提出します。

法的措置を取らなければいけないほどの問題は、オーナー個人や不動産会社、管理会社では手に負えられません。
不動産関連のトラブルに強い弁護士に依頼するのが最善策。

弁護士への依頼料がかかってしまう点がデメリットです。
しかし、法律の専門家だからこそ、未払いの家賃回収や退去がスピーディーに進められるでしょう。

強制退去(強制執行)

強制退去(強制執行)は、明け渡し請求訴訟の裁判で勝訴後に申立が可能です。
申立書や判決の決定を家賃滞納者に知らせる送達証明書など必要な書類や手続きに必要なお金を準備しましょう。
申請が受理された後に、ようやく強制退去が実行されます。

家賃滞納のほかにもリスクは多岐にわたります。
不動産経営をする上で、起こり得るリスクを把握しておきましょう。

家賃滞納で夜逃げされたときの7つの手順

家賃滞納で夜逃げをされたときの手順をご紹介します。
手順は全部で7つありますが、取り掛かりやすいものから取り組んでいいものではありません。
夜逃げをされてしまったときのオーナーができる対処には、順番がある点に注意してください。

夜逃げをされどんなに困ってても1、2週間の短期間では解決できません。
数ヶ月ほどの期間がかかるのが一般的です。

また、貸している部屋は、入居者のテリトリーです。
いくらオーナーとはいえ、室内に勝手に入ると不法侵入に問われる恐れがあり、入居者が見つかっていない時点では、部屋に立ち入りは不可です。

1.連帯保証人や家族へ連絡

まずは連帯保証人や家族へ連絡してください。
滞納している家賃の支払い請求や部屋に置き去りにされた家財道具一式の取り扱いの確認などができます。
部屋にある家具や荷物は、入居者のもののため、オーナーが勝手に処分はできません。
入居者が不在でも、連帯保証人や家族の同意の上があれば、賃貸契約を解約し退去へと向かうことも可能です。

2.保証会社をあたる

連帯保証人や家族に連絡がつかなかったり、連絡がついても協力してもらえなかったりした場合は、保証会社をあたりましょう。
保証会社とは連帯保証人の役目を担っている会社です。入居者の代わりに、保証会社から滞納家賃の支払いをしてもらえます。
家賃の督促は保証会社がおこなうので、オーナーの負担が軽くなります。

また、部屋に残されたものの撤去費用や原状回復に必要な費用までカバーできるプランを提供している保証会社があります。
夜逃げを想定したサービスに加入しておくと、万が一のときには安心です。

3.住民票を取得する

「連帯保証人がいない」「保証会社とも契約をしていない」そんな状況になってしまったら、住民票を取得してください。
入居者の居場所を突き止めましょう。
入居者の住民票は、オーナーの身分証明書や賃貸契約書の準備をしてから取得の手続きをします。

新しい居住地へ移転した記録が見つかれば、今の住まいへ請求が可能です。
ただし、部屋をそのままにして実行された夜逃げでは、住民票を移すことなくそのままということも考えられます。半年〜1年に1回は住民票を確認して、動向を探ってみてください。

4.内容証明を打つ

現在の住まいがわかったら、内容証明を打ちましょう。
送付する内容には、滞納家賃の精算や賃貸契約の解除、部屋の明け渡し請求などがあります。
内容証明は、家賃の取り立てをする強制力はありません。
しかし、送られてきたことに驚いて何らかの形で連絡が取れる可能性があります。
家賃の支払いや契約解除、部屋の明け渡しに向けての手続きが進められるでしょう。

5.支払い督促

「内容証明で請求をしたのに、何も連絡が来ない……」そんな困った状況に陥ってしまったら、次のステップです。
裁判所に申し立てをおこなって、支払い督促をします。
これは、裁判所が入居者とオーナーの間に立ち、支払いの督促をするものです。

支払い督促の内容に入居者から反発があり、同意が得られなければ、民事裁判へと移行します。
家賃の支払い義務の有無が争点に。
また、支払い督促後に入居者から何も動きがない場合は、仮執行宣言の発行から強制執行へと財産の差し押さえまで発展します。

6.少額訴訟

滞納している家賃が60万円以下であれば、少額訴訟を簡易裁判所に申し立てをおこないます。
少額訴訟とは民事訴訟の一つで、滞納家賃を請求するのに向いている訴訟方法です。スピーディーに少額な案件を処理をするため、1回の審理で判決が出されます。
ただし、建物の引き渡し請求には利用できません。

7.通常訴訟

滞納家賃が高額な場合は、通常訴訟での取り扱いです。
60万円以下を取り扱う少額訴訟とは異なり、かなりの時間と労力が求められるでしょう。
弁護士に依頼をして手続きを進めるため、依頼の費用が不可欠です。
入居者へ請求する家賃と、請求までの費用を比べて、労力に見合うかを判断する必要があるでしょう。
支払い能力次第では、通常訴訟で勝ったとしても、滞納家賃を回収できる保証がない点を心に留めておきましょう。

まとめ

不動産経営をする上で、家賃滞納のリスクは必ず念頭に置いておくべきものです。
滞納家賃や夜逃げへの対処法は、家賃請求や賃貸契約解除に至るまでは手順が大切です。

自身の不動産経営に関わるからいくら早く解決したいと思っても、オーナー自らが行動するのはおすすめできません。家賃滞納への対応は、管理会社や弁護士などのプロに相談してください。

中山不動産では、不動産オーナーのためのノウハウをご紹介するセミナーや個別相談会を実施しています。
リスクや対処方法を知って、不動産経営を成功させましょう。

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