【専門家が解説】共有名義のメリット・デメリット

こんにちは。
中山不動産株式会社です。
今回は、

不動産を購入するときに「共有名義」「単独名義」という言葉を聞いたことはないですか?

「単独名義と共有名義は何が違うの?」
「共有名義にすると何かメリットはあるの?」
「そもそも共有名義と単独名義ってどう違うの?」
「名義で失敗して後悔したくない!」

という疑問や不安をお持ちではありませんか?

そこでこの記事ではそんな「共同名義」に関するお悩みを、不動産会社の観点から解決します。

共有名義の不動産相続によるリスクと解消方法

具体的には、
・共有名義のメリット
・デメリットは
・リスクと解消方法は?
・共有名義の不動産を売却するには?
・離婚したら共有名義はどうする?
・共有名義が死亡した場合は?
・共有名義なのにローンの支払いは夫ってあり?

の順番にご紹介していきます。

不動産の購入で共有名義にしようか単独名義にしようか悩んでいる人、もしくは不動産を共有名義にしたときのトラブルについて知りたいという人は、ぜひ最後まで読んで名義に関する疑問をスッキリ解決してくださいね。

不動産の共有名義とは

不動産を共同名義にすること2種類あります。

  • 資金を出し合って購入すること。
  • 相続のときに共同名義になってしまう。

相続のときに共有名義になる場合は望んで共有名義になるのではなく、分割できる財産がなく不動産を共有の名義になる場合があります。

単独名義・共有名義の意味と違いは?

まずは基本になる、単独名義と共有名義の違いについて説明します。

単独名義は

単独名義とは、1人の名前で登記することです。
夫の名前で住宅ローンを組み、家や土地、不動産を購入したことを示します。

その不動産に関する権利やローンがすべてその人1人のものです。

共有名義

共有名義とは、不動産を購入するときに登記する名義が複数人いることを言います。
不動産を複数人でお金を出し合い所有している状態です。

多いケースは、夫婦共有名義や遺産での共有名義です。
共働きの夫婦も多いのでお互いにローンを負担し返済していく形も増えています。

例えば、夫婦2人で共有名義にした場合、ローンの金額は夫2000万、妻2000万とちょうど半分の金額にしなくても大丈夫です。
夫3000万、妻1000万でも共有名義として登記できます。

共有名義のメリット・デメリットは

共働きによって増えている共有名義ですが、そのメリットとデメリットについてきちんと理解していることが大切です。

登記簿に自分の名前が記載されると嬉しいですよね。
しかし、共有名義を途中で単独名義に変更したいとなっても簡単に変更はできません。

メリット・デメリットを知ったうえで、単独名義にするのか共有名義にするのかを決めるようにしましょう。

メリット

  • 相続税の節税になる
  • 夫婦で住宅ローン控除を受けられる
  • 不動産の売却時に特別削除を人数分受けられる。

登記簿に名前が記載されることが嬉しい、自分の不動産だと実感できるという声もありますが、共有名義のおおきなメリットは節税対策です。

また、共有名義にする大きな理由の1つに「1人では住宅ローンが組めない」「資金が足りない」というものもあります。
この場合は共有名義になります。

デメリット

  • 補修や修理、売却や長期の賃貸借などのときに1人では決められない。
  • 権利が複雑になる。
  • 住宅ローンの諸費用がローンの本数分、必要になる。
  • 夫婦共有名義の場合、離婚すると手続きが大変。
  • 名義人が死亡すると相続権が発生する。

共有名義のデメリットは上記の4つです。

とにかく、手続きが複雑になって面倒なことが増えるというのが共有名義のデメリットです。

共有名義のリスクと解消方法とは 

では、共有名義の不動産を、できるだけリスクを減らし、デメリットを回避するための方法や手段はあるのでしょうか。

共有名義を解消する

  • 不動産を不動産会社に売却(全部売却・一部売却)
  • 自分の持分だけを不動産会社に買い取ってもらう
  • 持分をほかの共有者に売却する
  • 他の共有者の持分を自分が買い取る
  • 共有名義の持分を放棄する
  • 1つの土地を登記簿上、2つの土地に分ける

上記のような方法で共有名義を解消できます。

遺言書を作る

共有名義にすることで売却・保管など兄弟間の意見が合わなかった場合、関係が悪くなってしまうことがあります。

共有名義にしないために、遺言書を作成しすべての財産に対して、相続方法を指定するのが効果的です。

例えば、遺産が自宅と2000万円をあるとします。遺言書には自宅は妻に、長男と次男に1000万ずつ譲ると明記しておくとその意志は尊重されます。

遺言書の詳しい作成方法に関しては、弁護士・税理士に相談してくださいね。

また、相続におけるトラブルを心配するのであれば、生前に不動産を売却してしまうのも1つの手です。
例えば介護施設に入居が決まったときや、入院のタイミングで自分の持分の不動産を売却してしまうことで現金化しておくと、トラブルは少なくなります。ぜひ不動産会社にご相談ください。

共有名義についてのトラブル事例

不動産を共有名義にしたけど、こんなときはどうしたらいいの?というトラブル事例について調べました。

共有名義の持分について

共有名義の持分割合は、不動産購入のために支出した資金の割合で決まります。

例えば、夫が3000万のローンを組み、妻が1000万のローンを組んで不動産購入をした場合は共有持分の割合は夫が4分の3、妻が4分の1です。

この持分割合は不動産登記に記載されます。

お金を出していないのに共有名義として登記簿に名前を記載されると、贈与ではないかと疑われ、最悪贈与税を課せられる場合もあります。

不動産購入の資金の割合はうそのないようにしましょう。

共有名義の不動産を売却するには?

共有名義の不動産を売却するためには名義人の全員の同意が必要です。1人の意見で売却はできません。

  • 公的証明書
  • 実印と印鑑証明書
  • 住民票
  • 契約書へ署名

上記の書類が共有名義全員分が必要です。

夫婦の共有名義ならともかく、遺産などで土地などの不動産を共有名義にしてしまうと大変面倒なことになってしまいます。

離婚したら共有名義はどうする?

離婚をした場合、夫婦の共有名義の不動産はどうなるのでしょう。

この場合は2人ともが売却で同意がとれれば、一緒に不動産会社に行き、手続きをしてもらうことが必要です。
賃貸で貸し出しをするときも同じです。
2人で一緒に契約・手続きをする必要があり、離婚したにも関わらず顔を合わせる必要が出てきます。

もし、売却しないのであれば、夫婦のどちらかが相手の持分を買うことで共有名義の不動産を単独の名義にすることもできます。

その際、ローンが組めないので、まとまった現金が必要です。
持分にもよりますが、そのような資金がない場合がほとんどでしょう。
その場合は、やはり家を一緒に売って、利益を折半することになります。 

共有名義の不動産を売るには契約書など、すべて連名での記載が必要ですので離婚後も何度も顔を合わせること必要があります。

共有名義の共有者が死亡した場合は?

共有名義が死亡した場合はその持分が遺産となります。
子供や配偶者に遺産として引き継がれます。

共有名義の持ち主が死亡すると、相続の対象になります。
相続の話し合いの結果によっては共有名義の人数が増えるということもありえます。

共有名義なのにローンの支払いは夫ってあり?

ローンの支払いが複数人だから、共有名義にする場合、その物件を購入するために支払った金額の割合で「持ち分」が決まります。
その持ち分は登記しなくてはいけません。

後から贈与があったのではないか、と指摘され贈与税が課税されては大変です。
共有名義にするメリットは減税なのに余計な税金がかかってしまったら元も子もありません。

共有名義なのに、ローンの支払いを1人に任せるなんてことがないように気をつけましょう。

まとめ

不動産の名義は節税の意味では共有名義がおすすめですが、それ以上に共有名義にすることでトラブルや面倒なことになる可能性は高くなります。

1人の名義では十分な住宅ローンが受けられないなどの理由がない限りは、単独名義にするほうが安心かもしれませんね。

名義は簡単に変えることはできないので、ご夫婦でしっかり話し合ったうえで、単独名義にするか共有名義にするか決めましょう。
ご自身にあった方法が見つかるといいですね。

不動産に関する相談は「中山不動産株式会社」まで

  • 共有名義になっているけど、不動産を売りたい。
  • 共有名義になっているから少しでも高い金額で不動産を売りたい。
  • 共有名義の物件を賃貸に出したい。

など、不動産の売買に困ったときはぜひ、中山不動産までご相談ください。

中山不動産では、お客様の家を自分の家のように扱い、一軒一軒買い主の気持ちとなって販売しています。
共有名義になっているすべての方に納得してもらえるような不動産の買取を目指します。

大手にはない専門性・専任性があり、小規模にはないノウハウと経験を持っているのが、中山不動産です。

大切なおうちだからこそ、安心してお任せいただけるようにスタッフ一同お待ちしております。

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