【専門家が解説】ボロ屋投資でDIYする注意点 知らないと家賃減額!

こんにちは。
中山不動産株式会社 不動産エバンジェリスト伊東です。

ボロ屋投資のDIYとは、ボロボロの戸建て、アパートなどを安く購入し、リフォーム費用もDIYでコストを抑えた投資方法です。
ネットやYouTubeなどでも取り上げられ、気になった人も多いのではないでしょうか。
ただ素人が簡単にDIYしていいのでしょうか?

そこで今回はボロ屋投資のDIYするメリット注意点失敗例について説明します。
安くなるからと気軽に始めるのではく、注意点を理解してからスタートしましょう

ボロ屋投資をDIYするメリット

ボロ屋をDIYしたときのメリットを紹介します。
ボロ屋は物件価格が安いのが1番の魅力です。他のメリットも見ていきましょう。

リフォーム業者に依頼するより安くできる

ボロ屋をDIYをすると、材料費、人件費などのコストが抑えられます
材料はホームセンターなどで安く簡単に手に入り、また家族や友人と行えば作業効率も上がります。
DIYのやり方はネット・YouTubeで見れるので、初心者でもスタート可能。
リフォーム費用を安く抑える分だけ、高利回りで運用ができるため魅力ある投資方法です

自分の思い描いたデザインにすることができる

壁紙を部屋ごと変える、天井にクロス貼るなど細かい注文を業者に依頼すると、高くなったり、面倒がられたりします。
DIYでは入居者さんに喜んでもらえるように、可愛いデザインや、男前なデザインに仕上げることができます

リフォーム技術が身に付く

自分でDIYすることにより、リフォーム技術が身に付きます
一度DIYで完成させると次からは、効率もアップし、作業時間も早くなります。また今後ボロ屋を増やすときに、リフォームする箇所、費用などがわかり、利回りから物件購入費用を計算できます
より高利回りで運用が可能になります。

自分が手がけるため愛着がわく

苦労してDIYで綺麗になった物件は愛着がわきます。
愛着がわく物件はこまめにお手入れしたり、綺麗に飾ったりします。
そういう心遣いは入居者に伝わり、早く入居が決まる場合があります

ボロ屋投資をDIYするときの注意点

ボロ屋をDIYするときの注意点について紹介します。
実践する前に見ていきましょう。

リフォームに時間がかかりすぎる

働きながらだと仕事が終わってから、また休日の時間が空いているときにDIYを行います。
プロに任せると3ヶ月で終了するものが、隙間時間のDIYは半年以上かかる場合があります

あくまで「投資」なため、時間がかかりすぎる分だけ家賃収入が減ります
たとえば家賃5万円の設定で、プロに頼むのとDIYした期間の差が半年だとすると、約30万円の損失になります。

自分の趣味を押し付けない

自分の趣味を押し付けすぎると、入居者が付かない可能性があります
たとえば全面明るいピンク色や、一面柄などの部屋は、気に入る人は一部です。
ほとんどの人は避けてしまい、なかなか入居者が付かなくなります。
シンプルな賃貸需要のある部屋に仕上げましょう

電気工事はしない

電気・ガス・水道工事をする場合、資格が必要なため業者に任せましょう
もし黙って電気工事をすると火災・漏電が起こる可能性があり大変危険です。
また水道工事も水漏れの可能性もあり、あとで補修費用が高くなる場合もあるため、避けておきましょう。

賃料減額される場合がある

ボロ屋をDIYをして部屋に不具合が生じた場合、2020年の民法改正により家賃減額請求される場合もあります
以下減額請求のガイドラインです。

状況家賃減額割合免責日数
電気が使えない40%2日
ガスが使えない10%3日
水が使えない30%2日
トイレが使えない20%1日
風呂が使えない10%3日
エアコンが作動しない5,000円(1ヶ月あたり)3日
テレビ等通信設備が使えない10%3日
雨漏りによる利用制限5〜10%7日

(引用:公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン

たとえば電気が20日使えない場合、家賃5万円とすると以下の計算式になります。

5万円 × 40% × (20日 – 2日)/ 月30日 = 12,000円

電気が20日使えない場合は、12,000円の家賃減額になります
ただあくまでもガイドラインのため、必ず上記の数字にあるとは限りません。

入居者が困るようなことは極力避けたいところです。
またボロ屋をDIYして、もし入居者にケガなどあれば損害賠償責任を負います
安易に利回りが高いからの理由でDIYすると、思わぬ事態になる場合もあります。
責任を負えないのであれば気軽に始めるのは避けましょう。

【ボロ屋投資】DIYの失敗例

DIYをしようとボロ屋を購入したAさん。
普段は働いてるため土日に集中してDIYを行うつもりが、忙しさと道具を揃えるのが面倒で、なかなかDIYを行えない日々が続きました。

気がつけば2年は経ってしまい、その間、台風と地震で屋根が損壊し雨漏りがひどい状態に
もう自分ではどうにもできない状態になってしまい、リフォーム業者に依頼しました。
雨漏り部分でリフォーム費用が100万円以上も高くなってしまい、はじめから業者に頼めばよかったと後悔を感じているAさんです。

2年間も放置したので、入るはずの家賃収入が得られない、リフォーム費用も高くなり損害も大きいです
DIYする場合は工期のスケジュールを作成しましょう。スケジュールがないため先延ばしにしまいがちです。

まとめ

ボロ屋投資のDIYについて説明しました。
ボロ屋をDIYすると、リフォーム費用も抑えられ高利回りで運用ができます
ただ素人がDIYすることにより、入居者に危険があると損害賠償責任を負います
また電気が使えないなどのトラブルがあると家賃減額請求される可能性もあります。
よく注意点を理解して投資を始めましょう

名古屋市でボロ物件のリフォームをお考えの場合は、リフォーム事業部のある中山不動産にぜひご相談ください。
あなたの投資目線に寄り添ったリフォームのご提案をいたします。

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