不動産収入のある大家さんの確定申告を解説｜経費にできる支出とは？

2023.12.04

不動産投資は、会社員の副業としても人気の投資方法です。
大家になって不動産収入を得ながら生計を立てたいと考える人もいるのではないでしょうか。
不動産投資を始めるにあたって、不動産収入や不動産所得について理解しておく必要があります。

この記事では、2つの違いについてわかりやすく解説するとともに、不動産投資の収入・支出の内訳も詳しく紹介します。
また、不動産収入に関する確定申告についても触れていますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

不動産収入とは？

まずは、不動産投資における不動産収入とはどのようなものなのかを見ていきましょう。
不動産収入と同様に用いられる不動産所得についても説明します。

不動産収入とは、アパート・マンションなどの賃貸物件で入居者から受け取る収入のことです。
収入の内訳は、大部分を占める家賃の他、共益費・管理費、礼金、更新料などが代表的な項目として挙げられます。

また、賃貸物件に駐車場や自動販売機などの付帯施設や設備を運営している場合、そこから得られる収入も不動産収入として計上します。
賃貸経営を通じて得られる売り上げは、基本的に不動産収入にカウントされることを覚えておきましょう。

不動産収入は、すべてがオーナーの手元に残るわけではありません。
実際には、不動産収入からさまざまな経費を差し引いたものが、不動産所得としてオーナーの利益となります。
不動産所得の金額を計算式で表すと、下記のとおりです。

【不動産所得＝不動産収入で得られる総収入－経費】

国税庁では、不動産収入から必要経費に計上できるのは、「不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家計上の経費と明確に区分できるもの」としています。

賃貸経営における確定申告は、不動産所得を課税所得として計上します。
不動産所得で所得税の課税所得が決まるため、経費にできる項目も把握することが重要です。

参考元：国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)」

不動産経営の収入内訳

次に、不動産投資における収入の内訳を一棟アパート・マンション経営を例として紹介します。
賃貸経営では、家賃以外にもさまざまな収入項目があります。

賃貸経営における利益の大部分を占めているのが家賃収入です。
指定した期日までに、入居者が前払いで振り込むのが基本です。
そのため、毎月末になったら前月分の家賃がきちんと振り込まれているのかを確認する必要があります。

家賃収入は入居者さえいれば、一定の金額が入ってきます。
しかし、空室が出るとその分だけ不動産収入が減るため、家賃は賃貸経営の成否を左右すると言ってもいいでしょう。

キャッシュフローをプラスにするためには、家賃滞納に備えることも大切です。
家賃滞納者はすぐに退去させられず、滞納が3ヶ月以上続いている状況でなければなりません。

消費税に関して、居住用として貸し付ける家賃は非課税となります。

入居者がオーナーに毎月支払う費用項目に、共益費や管理費があります。
建物の共用部を維持・管理するための費用で、家賃の一部として入居者から徴収します。
共益費・管理費を別立てすると、敷金・礼金・更新料が安くなるのが入居者視点でのメリットです。

共用部分の電気・水道代や清掃費用、設備の定期点検などに使うケースが多いですが、共益費・管理費の使途に法律的な決まりはありません。
徴収したお金をどう使用するのかはオーナーによってさまざまです。

また、消費税は家賃と同様に、住宅貸付に関わる共益費・管理費には課されません。

礼金とは、初期費用として入居者が支払う一時金のことです。
大家さんに対して、部屋を貸してくれるお礼の意味合いとして渡されます。
退去時に返還される敷金とは違い、礼金は入居者に返還しないのが一般的で、オーナーの手元にそのまま残ります。
消費税は、居住用物件であれば家賃などと同じく課税されません。

家賃の1〜2ヶ月分が相場ですが、地域によっては礼金を設定しないところもあります。
最近では空室リスク対策として入居者の負担を減らすため、礼金を0円に設定するケースも少なくありません。
自身で所有する物件状況を見ながら、礼金の設定を決めましょう。

契約更新のタイミングで入居者から支払われる更新料も、不動産収入の一つです。
賃貸住宅の賃貸借契約期間は2年に設定するのが一般的で、家賃の1〜2ヶ月分程度が相場です。
居住用として物件を貸し出した場合、更新料は非課税となり消費税がかかりません。

また、更新料は地域によって相場観や有無が異なります。
更新時期に引越しをする人もいるため、礼金の場合と同じく空室対策リスクとして徴収しないオーナーも少なくありません。

賃貸経営では、上記以外にもさまざまな不動産収入の項目が挙げられます。

アパート・マンションに駐車場を併設している場合、駐車場収入が得られます。
立地のいい物件であれば、入居者以外に有料で貸し出せば、まとまった収入が期待できるでしょう。

また、物件のエントランスなどに自動販売機を設置すれば、売り上げによる収入を確保できます。
駐車場に設置した場合、入居者以外からの商品購入が見込めます。

賃貸物件の屋根に太陽光発電を設置して、売電収入を得ることも一つです。
ただし、売電価格は年々減少傾向にあり、今後も下落することが予測されます。
大きな初期費用がかかることからも、売電収入とのバランスを考慮したうえで導入を検討しましょう。

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不動産経営で経費にできる支出の内訳

不動産収入がオーナーの手元に入るまで、さまざまな経費が差し引かれます。
賃貸経営にかかった費用を必要経費として計上すれば、節税が可能になります。
家賃収入による利益を大きくするのであれば、支出の内訳もしっかりと把握しておきましょう。

賃貸経営をする場合に課される税金の一覧は以下のとおりです。

固定資産税
都市計画税
登録免許税
不動産購入の際の不動産取得税
収入印紙代
法人事業税
利子税
自動車税、重量税（不動産投資に使っている部分のみ）

上記のように、不動産関係の税金は経費として計上可能です。
同じ税金でも、所得税・住民税・法人税は経費計上が認められていません。
確定申告をする際に判別がしやすいよう、事業用でかかった税金と個人の生活でかかった税金を分けておきましょう。

不動産会社に入居者の仲介を依頼し賃貸借契約が成立した場合、仲介手数料が発生することがあります。
この仲介手数料も賃貸経営において経費計上できる項目の一つです。

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で家賃1ヶ月分とされています。
これは、借主と貸主のそれぞれから受け取れる仲介手数料の合計のことです。
依頼者の承諾がない限り、それぞれが受け取る仲介手数料は0.5ヶ月分を超えてはならない決まりになっています。

他にも、入居者を募集する際に広告料を負担する場合も、経費計上が可能です。

投資用物件を保有する場合、火災保険や地震保険などの損害保険に加入することが一般的です。
これらの各種保険の保険料も経費として計上できます。

損害保険の掛け金は契約期間や補償内容によって変動します。
そのため、2年以上で契約を締結し一括で支払っている場合、1年単位で割って経費計上しなければなりません。
たとえば、3年契約で60万円を支払っている場合は、1年あたりの経費は20万円となります。

物件の管理業務を委託する場合、管理会社に支払う管理委託手数料が発生します。
これについても経費計上が可能です。
管理委託手数料には、以下のような費用が含まれています。

管理委託手数料は、家賃収入の5％前後に設定されているのが一般的です。
ただし、不動産会社によって費用相場が異なる可能性もあるため、事前に確認しておきましょう。

時間の経過とともに価値が下がっていく資産を「減価償却資産」と呼びます。
アパートやマンションの建物部分・設備部分が減価償却資産に該当します。
資産の取得価額、耐用年数に応じて1年ずつ分割して経費計上するよう定められています。
土地は時間の経過によって価値が下がる性質の資産ではないため、減価償却の対象ではありません。

減価償却費用の計算方法は「定率法」と「定額法」の2種類です。
建物については現在定額法で計算するように国税庁のホームページでも言及されています。

定額法で算出する計算式は「取得価額×償却率」です。
償却率は国税庁の「減価償却資産の償却率等表」にあるように、耐用年数によって違います。
また、耐用年数に関しては建物の構造・用途によって決められているため、事前に確認しておきましょう。

RC（鉄筋コンクリート造）	償却率0.022（耐用年数47年）
木造	償却率0.046（耐用年数22年）

参考元：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」

たとえば、5,000万円で木造アパートを購入した場合「5,000万円×0.046」で計算し、230万円が年間で経費計上できる減価償却費用となります。

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建物にかかる修繕費、入居者が退去する際の原状回復費用も経費計上できます。
アパートやマンションでかかる主な修繕費用は以下のとおりです。

一方で、住宅の価値を向上させるためのリノベーションは修繕費として認められません。
建物の維持管理に必要最低限な費用が該当すると考えましょう。
リノベーションにかかった費用は「資本的支出」に分類され、複数年にわたって減価償却する必要があります。

また、修繕費として積み立てているお金も経費計上の対象外です。

不動産投資は金融機関の融資を受け、借入金で建物を購入するのが一般的です。
不動産投資ローン返済時にかかる金利部分も経費計上できます。
ローン返済額ではなく、ローンの利息分であることに注意が必要です。

また、融資を受けるために金融機関へ支払う事務手数料も、経費計上が可能です。
建物の取得だけでなく、設計費用や解体費用をローンに組むケースもあります。
経費として扱える部分はどこまでなのか、そのあたりも含めて確認しておきましょう。

不動産投資では、各種手続きを専門家に依頼することも少なくありません。
たとえば、税務関連（確定申告・不動産登記）を税理士や司法書士に代行してもらうケースです。
入居者や経営上のトラブル解決を弁護士に相談することもあるでしょう。
このような、賃貸経営に関わることを専門家に相談した際にかかる報酬も経費計上できます。

他にも、以下のような項目が経費として認められています。

また、不動産会社や管理会社との連絡に用いるツールの費用や通信費も計上可能です。
プライベートのものと兼用している場合、家事按分する必要があります。

副業で不動産収入がある人の確定申告

賃貸経営をおこなって不動産収入がある場合、確定申告が必須です。
経費の対象となるものの正しく把握・計上し、確定申告をすることで節税につながります。
ここでは、副業で不動産収入がある人が覚えておきたい確定申告の注意点を確認していきましょう。

不動産所得の金額が年間で20万円以上ある場合は確定申告が必要です。
逆に言えば、給与所得や退職所得以外の所得が年間20万円以下であれば、確定申告は不要です。

先述のとおり、不動産所得は「不動産収入ー必要経費」で計算します。
不動産収入が21万円でも必要経費が2万円かかっていれば、確定申告をする必要はありません。

所得が複数ある場合、すべてを合算しての納税が原則です。
給与所得は会社が税額を計算し申告・納税済みですが、不動産所得と合算しなければなりません。

そのため、確定申告の申告用紙に給与所得と不動産所得、源泉徴収票にある「給与所得控除後の金額」を記入して税額を計算し直します。
すでに支払ってある源泉徴収額は、求めた税額から差し引いたうえで申告してください。

年間の不動産所得が20万円以下でも、確定申告がメリットになることもあります。

たとえば、不動産事業が赤字になってしまったケースです。
不動産所得は総合課税に分類されるため、損益通算ができます。損益通算とは、他の所得と合算した金額で所得税額を算出できる制度です。
つまり、不動産事業が赤字になった場合でも、給与所得や事業所得と損益通算が可能なため、所得税・住民税を減らせる可能性があるということです。

ただし、以下のようなケースでは、損益通算の対象とはなりません。

不動産収入に関する確定申告の方法

会社員として勤めていると確定申告をする機会がなく、流れを把握できていない人も少なくないでしょう。
ここでは、不動産収入に関する確定申告の方法を紹介します。

まず、確定申告の申告方法には「白色申告」と「青色申告」があります。
どちらを選択するかによって、提出書類や帳簿のつけ方、受けられる控除が異なります。

会計知識が不要で、比較的簡単に手続きできるのは白色申告です。
一方で、青色申告は帳簿の作成が複雑で手間がかかりますが、以下のようなメリットがあります。

不動産収入を青色申告する場合、開業届を管轄の税務署に提出する必要があります。
また、収入を得た3ヶ月以内に「青色申告承認申請書」の提出も忘れないでください。

確定申告では、必要な数字を導き出すための根拠として以下のような書類が必要です。

具体的には下記のような書類を準備しておきましょう。

入手先・送付先	準備するべき書類の種類
自分でWebサイト等	・確定申告書B ・青色申告決算書
不動産会社	・不動産売買契約書・賃貸借契約書・家賃送金明細書・売渡精算書（不動産取得の際の費用明細がわかるもの）・譲渡対価証明書（土地と建物に按分した際の割合を示す）
金融機関	・借入金の返済予定表
修繕を請け負った会社	・修繕の見積書・修繕の請求書・修繕の領収書
勤務先	・源泉徴収票
その他	・固定資産税通知書・損害保険証券・管理費・修繕積立金等の領収書

契約時や入居時などすでに送付されていて手元にあるものも含まれています。
関連する書類は一箇所にまとめるだけでなく、早めに準備することが大切です。

必要書類の準備が整ったら、確定申告書と決算書の作成に取りかかります。
申告書や決算書を作成する方法としては、以下のようなものがあります。

複雑で手間がかかるイメージの青色申告ですが、近年では民間のクラウドサービスの活用も広がっています。
事業が小規模なうちは自分で確定申告することも可能です。
もし、初めての不動産投資で確定申告に不安がある人は、税務署での作成がおすすめです。
税務署の署員から確定申告の作成についてアドバイスを受けられます。

確定申告書類の作成が終わったら、内容を確認して税務署に提出しましょう。
確定申告書と決算書の提出方法は、以下の3つから選べます。