【保存版】古い家をリノベーションする時に知っておきたい基礎知識

こんにちは。
中山不動産株式会社　リフォーム事業部　川島です。

「マイホームが欲しい！」と思ったとき、選べる手段は様々あります。
新築戸建てを購入したり、注文住宅を建てたり、分譲マンションを購入する方法も考えられますよね。
しかし、最もネックになるのが「予算面」です。

「家族に合わせたオーダーメイド感は欲しいし、だけど土地から購入して家を建てるまでの予算が出せない…」そう思う方から人気を集めるのが「古い家＋リノベーション」の形。
この方法だと、新築住宅を購入するよりも予算を抑えて、さらにリノベーションで家族みんなに合うオーダーメイドの家作りが叶います。

そんな古い家のリノベーションをやってみたくても、基礎知識や経験がないから踏み出せないという方も多いのではないでしょうか。
今回は古い家のリノベーションについて、基礎知識やメリット・デメリットをご紹介します。

「古い家」はどのくらいの築年数？

そもそも「古い家」とはどのくらいの築年数を経た物件を指すのでしょうか。
この基準は各不動産会社で異なりますが、一般的に「30年以上経過した家屋」を言うことが多いです。
国内住宅はそのほとんどが木造家屋ですが、「木造住宅は30年が寿命」という言葉を聞いたことがある方もいるかもしれません。
その通り木造住宅は30年サイクルで取り壊され、新しく建て直すケースが多いとされてきました。

ただ、2011年に行われた建物の平均寿命調査（出典：国土交通省ホームページhttps://www.mlit.go.jp/common/001033889.pdf）では約65年と算出されています。
また、平均的な寿命であるため正しく家屋をメンテナンスすれば、これ以上の年数長持ちさせることも可能でしょう。

「古い家」と言えば「脆く経年劣化が目立つ」というイメージを持つ方も多いかもしれませんが、実際にはまだまだ使用できることが分かりますよね。
実際に「30歳で建てた家に60歳になっても住んでいる」なんてことはたくさんあるため、古い家といえども再利用価値は十分にあります。

古い家ならではの良さとは

古い家の利用価値を分かった上で、中古物件をリノベーションするメリットをご紹介します。

予算を抑えてマイホームを作ることができる

記事冒頭でもお伝えしたように、古い家＋リノベーションの最大のメリットは予算を抑えてマイホームを建てられる点にあります。
例えば、名古屋市で新築一戸建てを建てるとすると、エリアや住宅規模にもよりますが3,500～4,500万円が相場です。
（出典：ライフルホームズhttps://www.homes.co.jp/kodate/shinchiku/aichi/city/price/）

リノベーションをするならどんな工事をするか、部分リノベかフルリノベかで価格が異なりますが、500～2,000万円におさまることが多いため建て替えと違い費用は安くなる傾向にあります。
この理由は、既存の柱・土台など構造を活用し工事を進めるからです。

「予算に対して名古屋市の新築相場は高すぎる」と悩んだときに、古い家リノベーションの選択肢を検討してみてもよいかもしれません。

選べる選択肢が増える

マイホームを持つなら、長く暮らす家のことなので周囲の環境や交通の利便性を重視することは多いですよね。
子育て世帯であれば「人気学区に住みたい」と考える方もいるでしょう。
例えば、

  • 千種区
  • 名東区
  • 緑区

は特に人気の高いエリア。
こうした利便性がよく住みやすい地域には、「すでにマンション・住宅が建っている」「物件はあるが価格高騰する傾向にある」のが特徴です。
これだと予算オーバーや気にいる物件が見つからないなどの理由で、なかなかマイホームの計画が進まないことも。

中古物件であれば新築以外にも選択肢が増え、さらにリノベーションをするのであれば先ほどご紹介したように、「築年数がネックになって除外していた」という古い家でもその寿命を延ばして新しい住まいにできます。

古い家の雰囲気はそのままに、家族に合わせた住まいにできる

古い家の良さは、新築住宅にはない独特な雰囲気と味わいです。
新築住宅にも安心や信頼性がありますが、経年によって醸し出される家の情緒までは再現できません。
古い家にはその年数を経過するまで残っていた理由があり、その良さをそのままに、リノベーションで家族に合わせた作りに変えてマイホームにすることができるのです。

さらにリノベーションのメリットには、こだわりを詰められる点にもあります。注文住宅でもオーダー設計はできますが、すでにあるプランやある程度パッケージ化されたものから一つを選択するケースは多いです。
数ある選択肢から厳選されている点はメリットともいえるのですが、リノベーションだと「家事スペースが欲しい」「趣味で使う道具をしまうサイズの合った収納が欲しい」という特別なニーズにも応えられます。

古い家リノベーションで気を付けること

古い家のリノベーションはメリットがたくさんあります。
同時に築年数の経った物件だからこそ注意しておくこともあるため、ここでは気を付けるべき点をまとめました。

構造上の問題

古い家の特徴として、建築当時の法律（建築基準法）によって建てられていることが挙げられます。
建築基準法は年々厳しく見直されているため、古い家であればあるほど現在の基準からみると脆弱性が目立つのです。
中にはきちんと補強工事をしている家屋もありますが、緩い基準で建てられた家は少なくありません。

この構造上に問題のある家では、経年による家屋の劣化が激しく、また現在では行っていない工法による建て方も見られるため、補強・補修工事が必要となるなど、工程・工事費用が予定よりも嵩むケースもあります。

古い家をリノベーションすると新築住宅に比べて安くはなりますが、こうした予想外の工事が必要となること、また古い家を見極める際には専門家の意見やホームインスペクションを利用するなど注意深く検討するのが大切であることは知っておきましょう。

耐震強度の問題

現在まで国内では何度も大規模震災に見舞われましたが、その都度建物に求められる耐震基準は高くなっています。
特に宮城県沖地震・阪神淡路大震災では大幅な改正が行われ、これに対応していないのも古い家の特徴ひとつです。

具体例を挙げると耐震金物が使われていない、そもそも耐震強度を考えていないような作りをしている場合もあるため、リノベーションする際には耐震工事が必要となることもあります。

シロアリ被害

古い家ならではの被害が、家屋に棲みつくシロアリ被害です。
シロアリは水分・湿度の高い場所を好むので、水回りや雨漏りが見られる場所はよく注意しておく必要があるでしょう。

また古い家では目に見えない家屋の損傷が、リフォーム・リノベーションをして初めて気づくケースもあります。
排水管が劣化しており、知らないうちに水漏れしシロアリが棲みついていることも考えられるため、こうしたネックとなるポイントもあることを覚悟の上で、リノベーションを行う計画を立てましょう。

良い点・悪い点を知れば古い家のリノベーションの満足度は高くなる！

今人気の高い古い家＋リノベーションでの家作り。
気になってはいるものの、「経験がないから失敗しそうで怖い」「なんだかよく分からない、難しそう」と勇気が出ない方も多いです。
大切なのは良い点の他にも悪い点をきちんと理解し、自分に合ったやり方でリノベーションを進めていくことです。

名古屋市で古い家のリノベーションを叶えるなら、名古屋の物件情報に詳しい中山不動産にぜひご相談を。
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