アパート経営の年収はいくら？大家は家賃収入だけで暮らすのは可能？

2023.03.20

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

老後2,000万円問題に追い打ちをかけるかのごとく勢いが止まらない物価の上昇。
心細い老後に頼りになるのが、アパート経営で手にする家賃収入です。

アパート経営の家賃収入は月いくら？
家賃収入だけで生活できる？
アパート経営成功の秘訣は？

この記事では、アパート経営の手取り年収および、家賃収入アップの秘訣などを解説します。
アパート経営を成功させて、安定的で豊かな老後を迎えましょう。

アパート経営の年収は手取りで平均540万円

令和3年申告所得税標本調査のデータによると、アパート経営の平均年収は手取りで、平均542万円です。

注目は年々増加する年収額です。
令和2年は540万円、令和元年は約520万円、平成28年は約512万円と年々増加傾向にあります。

家賃収入で年収1,000万円は叶うのか、アパート経営の家賃収入だけで生活していけるのかを解説します。

家賃収入で年収1000万円は可能？

家賃収入で年収1,000万円を実現することは不可能ではありません。
申告所得税標本調査によると、不動産所得者で1,000万円を超える家賃収入を得ている人の割合は約11.6％と出ています。

アパート経営による家賃収入で年収1,000万円は非現実的な手段ではありません。
500万円超1,000万円以下の割合は23.2％と調査対象である5区分のなかでもっとも高く、アパート経営で安定した収入を得ることは十分可能です。

アパート経営の家賃収入だけで暮らすのは可能？

上記でお伝えしたように、アパート経営は年収1,000万円も狙えるため、家賃収入だけで生活することは十分可能です。
ただし以下の理由により、はじめから家賃収入のみで生活するのは現実的ではありません。

投資総額が高い
経営が安定するまで時間が必要
借入（ローン）をしなければならない

まずは、専業大家として生活するのに必要とされる「手取り年収500万円」を目指しましょう。
アパート経営の経費率（15〜20％程度）から逆算すると、年間600万円程度の家賃収入が必要です。

長期計画を立ててしっかりと経営すれば可能性はゼロではありません。
ご不明点があれば、中山不動産にご相談ください。

アパート経営の年収になる5つの収入

アパート経営の年収になる収入は、以下の5つが挙げられます。
アパートが建つ立地や条件によって金額の幅はありますが、年収になる収入について確認しましょう。

家賃収入

アパート経営でメインとなるのが、入居者からの家賃収入です。
入居者がいる限り、毎月一定の家賃収入を見込めます。
どのアパート収入にも当てはまりますが、アパートの空室が続くと、その分の収入は減るため注意が必要です。

家賃相場はアパートが建つ立地によって金額に幅があります。
ここでは、HOME’Sが公開している全国の家賃相場を間取り別に確認しましょう。

	1R/1K/1DKの家賃相場	1LDK/2K/2DKの家賃相場
東京都	9.4万円	16.5万円
神奈川県	6.8万円	11.3万円
愛知県	5.6万円	8.1万円
大阪府	6.1万円	9.8万円
福岡県	4.7万円	7.0万円

引用元：HOME’S「全国の家賃相場」

あくまでも平均相場ですが、上記を参考に賃料設定をするとよいでしょう。
他にも、周辺の競合物件などもリサーチしたうえで家賃を決めることが大切です。

管理費・共益費

アパートを維持するための管理費・共益費も毎月得られる収入です。
家賃とは別に支払われる金額で、アパート経営の年収の一部となります。

入居者全員が利用するエントランス・廊下・階段といった共用部分の電気代や清掃費用に使われます。
ただし、徴収した共益費の使い道には法的な制限はありません。

管理費・共益費の具体的な使い道は以下のとおりです。

共用部分の清掃費用
ごみ処理費用
共用部分の水道光熱費
蛍光灯や掃除道具などの備品充当代
設備の修理費用（修繕費用とは別）

相場は家賃の5〜10％程度ですが、共用部分の維持管理に必要な金額を居室数で按分して算出しましょう。
アパートの建築前であれば、不動産会社に相談してみてください。

駐車場の賃料

アパートの土地に駐車場をつけている場合は、利用者から駐車場の賃料が支払われます。
家賃や管理費・共益費と同じく、駐車場代も毎月得られるアパート経営の収入です。

駐車場の利用は地域差が大きく、都心では車離れをする世帯も少なくありません。
利用者が少なければアパート経営の年収にも影響するため注意が必要です。
駐車場に空きが目立つようであれば、入居者以外に貸し出すなども検討しましょう。

また、以下の条件に該当する場合、駐車場の賃料収入は非課税扱いとなります。

1戸あたり1台ずつ以上の駐車場が確保されている
車の保有有無にかかわらず、全住戸に駐車場が割り当てられている
家賃収入を住戸部分と駐車場部分で区別して収受していない

アパートの駐車場の料金相場は、地域ごとに金額の差が生まれやすいです。
たとえば、同じ名古屋市でもエリアによって料金相場が異なる場合があります。

一概にはいえませんが、月額5,000〜30,000円ほどが駐車場の賃料相場です。

礼金

礼金とは、入居開始にあたって入居者が貸主に対して支払う謝礼金のことです。
契約時のみの単発的に発生し、税務上は収入に含まれます。

保証金や敷金も契約時に支払われる項目ですが、退去時に返金義務があり、アパート経営の年収にはなりません。

礼金は一般的に家賃の1〜2ヶ月分が相場となっています。
近年では、周辺相場や空室対策として入居者の負担を軽くするために、礼金を0〜1ヶ月にする物件も少なくありません。

更新料

更新料とは、賃貸契約を更新する際に、貸主が入居者に請求できる料金のことです。

更新期間は2年ごとに設定するケースが多く、相場は家賃の1〜2ヶ月分です。
ただし、法律上で定められているわけではなく、地域性のある項目です。

更新料を請求する場合は、契約書に明記して入居者と特約を結ぶ必要があります。
アパート経営の年収となりますが、更新を迎えるタイミングで退去するケースも少なくありません。

安定的な入居率を優先させて、更新料を設定しない選択肢もあるでしょう。

アパート経営の年収に影響する7つの支出

アパート経営を始める際に、収入と同じく支出についても確認することが大切です。
ここでは、アパート経営の年収に影響する7つの支出を解説します。

アパートローン返済費

アパート経営を始める際に、まずはアパートを所有する必要があります。
金融機関で借入をした場合は、ローン返済額が毎月の支出となります。

収入に占めるローンの年間返済額が返済比率です。
アパート経営における返済比率は、毎月の満室時の家賃収入から算出します。

返済比率の目安は40〜50％ですが、返済比率が高いと空室が出た場合に、返済が苦しくなるため注意が必要です。

アパート経営でのローン返済額は家賃収入の半分程度を占める支出となります。

年収にも大きく影響するため、返済比率を検討して無理のない返済をしましょう。

賃貸管理会社の手数料

賃貸物件の管理は大家自身が担うのではなく、管理会社に委託する場合がほとんどです。

管理会社に支払う手数料は、一般的に「家賃収入×〇％」で決められます。
委託する業務内容や管理会社によって金額に幅はありますが、家賃収入の5％程度が相場です。

管理会社を選ぶにあたって、手数料の安さだけを判断基準にすることは危険です。
全体的なコストカットをすれば年収アップも期待できるでしょう。

しかし、管理サービスの質は入居者の満足度にも直結するため、最悪の場合は短期解約にもつながります。

必ずしも手数料の安い管理会社の質が低いとは限りませんが、手数料の安さだけで判断するのは避けましょう。
入居率を高めることを意識して選ぶことが大切です。

アパート経営の入居率を上げる方法｜全国平均や管理会社の選び方も解説

仲介手数料

入居者を募集する際、不動産会社に募集を任せるのが一般的です。
大家が自分でできることもありますが、基本的には委託したほうがよいでしょう。

入居者募集を仲介してもらうために、不動産会社に対して仲介手数料を支払います。
この際に不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限は、宅建法で1ヶ月分と決められています。

年収にも影響する支出ですが、仲介手数料は経費として計上可能です。

入居者募集費用

入居者募集の際にかかる費用は仲介手数料以外に、広告宣伝費があります。

アパートやマンションなどの賃貸物件を探す人の多くが、ポータルサイトを利用しています。
周辺の競合物件も数多く掲載されているため、積極的に広告・宣伝を打つことが大切です。

空室を埋めて年収に影響が出ないようにするためにも、入居者募集は戦略的におこないましょう。

【空室対策】入居者募集のコツ｜大家さんが自分でできる方法も解説

修繕費

修繕費とは、建物の壊れた部分や劣化した部分を「元の状態にする」ための費用です。
室内の経年劣化や自然消耗についても、アパートの大家が負担する必要があります。

たとえば、以下のような対応に修繕費がかかります。

エアコンや給湯器の交換
屋根や外壁の損傷、汚れを元の状態に戻す
配管工事
階段の手すりが壊れた場合に修復する
退去後の原状回復費用

修繕でかかる費用は、修繕の内容によって大きく異なります。
屋根や外壁などの大規模な修繕は周期が長い分、大きな費用がかかることが見込まれます。

年収に大きく影響するだけでなく、突発的な修繕に対応できないかもしれません。
毎月の家賃収入から決まった金額を修繕積立金に充てて準備をしておきましょう。

各種税金

アパート経営の支出で忘れてはならないのが税金です。
アパートを取得した翌年に、不動産取得税や登録免許税を支払います。

アパート経営で毎年かかる税金が、固定資産税・所得税・住民税です。
所有するアパートの資産価値に対して、固定資産税と地域によって都市計画税が課されます。

また、アパートで得た収入の利益に対して課されるのが所得税と住民税です。

毎年2月16日〜3月15日に確定申告をおこない、前年度の所得を申告して納税額を確定させる必要があります。
申告が遅れや申告漏れは、追税課税されるため注意しましょう。

保険料

アパート経営のリスクの一つに、災害リスクが挙げられます。
火災・地震・災害などに対応するために建物に保険をかけておくのが一般的です。

万が一の場合に損害をカバーできるため、長期的な賃貸経営をするうえでは加入しておくと安心でしょう。

保険料の金額や支払いの頻度は、加入する保険会社によって異なります。
所有する物件で生じるリスクを考慮したうえで、保険担当者と相談しながら決めましょう。

アパート経営で大家が加入すべき火災保険｜基本相場や選び方を解説

アパート経営の年収をシミュレーション

実際の建物を事例に、アパート経営の年収をシミュレーションしましょう。
ここでは、中山不動産がプロデュースする「N51アパートメント」の収益物件を例にしています。

物件詳細：1LDK・6世帯・東海3県
購入価格：78,380,000円
自己資金：7,838,000円
金融機関借入（金利1.5％・返済期間35年）：70,542,000円
年間家賃収入：5,486,400円
年間ローン支払い：3,028,268円
年間管理料支払い：299,320円
年間税引前収益：2,158,812円

アパート経営の収入は、借入状況や空室状況などで大きく変わります。
家賃設定を相場より高くすれば、年収が増える見込みはありますが、空室リスクは高まります。
周辺物件と比較しながら、バランスの取れた家賃設定をすることが大切です。

また、アパート経営は初期費用がかかるため、低価格で物件を購入することも大切です。
地方都市でのアパート投資であれば、比較的安い価格で物件購入ができます。

大都市ほど競合する物件が少ないため、安定した入居率が期待できることも魅力です。

アパート経営で手取り年収を上げるコツ

アパート経営をするなら、年収は高いに越したことありません。
手取り年収を上げるコツを解説します。

長期需要が見込める物件を選ぶ

アパート経営成功の秘訣は、家賃収入を長期間にわたり安定的に得ることにあります。
物件を選ぶ際は、長期需要が見込める優良物件を購入しましょう。
安定的に長期需要が見込める優良物件とは以下のものです。

入居者のニーズにあった物件
人気の高いエリアにある
駅近の物件
人口が増加中のエリア
建物の構造や設備が充実している

上記の優良物件とは逆に、治安があまりよくない地区にある物件や、人口が減少傾向にある地域の物件などは避けたほうが無難です。

アパート経営に適した立地条件とは？具体的なポイントや注意点を解説

節税対策をしっかりとおこなう

アパート経営は、さまざまな税金に対して軽減制度を受けられこともメリットです。
「アパート経営は節税になる」と聞いたことのある人も少なくないでしょう。

アパート経営をするなら、節税対策はしっかりと押さえておきたいポイントです。
軽減制度と節約できる税金を以下にまとめました。

軽減制度	節税できる税金
損益通算	所得税住民税
生前贈与	贈与税
貸家建付地	相続税
住宅用地の特例	固定資産税都市計画税

土地を保有している方であれば、建物とあわせて大きな相続税の節税効果が期待できます。

必要に応じて専門家のアドバイスを受ける

アパート経営を軌道に乗せるためには、各分野に精通した専門家からアドバイスを受けるのが近道です。
アパート経営の相談内容ごとに、尋ねるべき相談先を確認しましょう。

アパート経営の相談内容	相談先
・所有地でアパート経営がうまくいくかどうか不安な方・アパート経営初心者	アパート経営に詳しい不動産会社
融資に関する不安	金融機関、ファイナンシャルプランナーなど
所有地で建築可能なアパートプランを知りたい	建築会社

アパート経営に関するお困りごとは、実績豊富な中山不動産にご相談ください。