アパート経営のメリット・デメリット|注意すべきリスクと対策を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

資産運用や相続税対策などで注目を集めているアパート経営。
しかし、デメリットやリスクが気になっている人は少なくないでしょう。
アパート経営の成功率を高めるには、メリットだけでなくデメリットやリスクについて理解し、事前に対策を講じることが重要です。

この記事では、アパート経営のデメリット・リスクから、その対策まで詳しく説明します。
アパート経営の失敗を回避するために、注意すべき点を把握しておきましょう。

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アパート経営が地獄だと言われている理由は?

インターネットで調べると「アパート経営はするな」「やめたほうがいい」「地獄」などの言葉が散見されます。
このような書き方をされる理由は以下の3つとされています。

  • 初期費用が高く、膨大な借金を抱えることになるから
  • 短期間で大きく儲けることが難しいから
  • 賃貸需要のない場所でアパート経営を始めるから

アパート経営で失敗する人の多くは、デメリットやリスクについて理解できていません。
メリットばかりに気を取られ、リスク対策をできていないことが失敗につながります。

何も調べずにアパート経営を始めると悪質な企業のカモにされる可能性があります。
長期的に安定した運営をするためには、知識を蓄えることが大切です。

アパート経営のデメリットはどのようなものがあるのかを把握し、対処できるように準備しましょう。

アパート経営で注意すべき5つのデメリット

デメリットも把握して対策を立てていかないと「アパート経営は地獄」という結果になるかもしれません。
まずは、どのようなデメリットがあるのか解説します。

初期費用が高額にかかる

アパート経営を始めるには、数千万円以上の費用がかかります。
金融機関からローンを組んで始めるのが一般的ですが、基本的には頭金や諸費用などの自己資金が必要です。
具体的な費用は都市・地方などによって異なります。
中古アパートを比較すると、地方で3,000~4,000万円、都内で1億円以上といった差があります。

自己資金は費用の1〜3割が目安とされており、上記のケースでは少なくとも300万円以上が必要です。
中古物件ならはじめから修繕や設備投資が必要な可能性もあります。
どのような費用がかかるのか、事前に把握しておくことが大切です。

長期運用が前提となる

アパート経営はコツコツと長期運用して家賃収入を得ていく方法が主流です。
株式や投資信託のように、すぐ売却して現金化することは難しく、売却できても売却益を得られないケースもあります。

アパート経営では将来のリスクなどを考慮して綿密なシミュレーションをおこない、長期的な計画を立てて物件運用に取り組むのが基本です。
短期間で大きく稼ぎたいと考えると、失敗につながりやすくなるでしょう。

買い手が少なく売却しにくい

更地は戸建住宅に比べると、中古アパートはなかなか買い手が見つからないケースが多いといえます。
経営が苦しく物件を手放したいと考えても、売却に時間がかかって赤字がふくらみ、自己破産につながる可能性もあります。

アパート経営は長期運用が基本ですが、経営当初から売却の出口戦略を立てておくことも重要です。
買い手が見つからなければ希望売却価格を大幅に引き下げるなど、思い切った判断も求められます。

供給過剰になりやすい

アパートは不動産投資だけでなく相続税対策として建てられることも多く、供給過剰になりやすい点もデメリットです。
少子高齢化が進む日本では、需要を差し置いて供給ばかりが増えやすく、アパートを建築するのであればエリアの賃貸需要を慎重に見極めることが重要です。

アパートやマンションが供給過剰となっているエリアでは、物件の差別化など戦略的に経営していかないと、借金ばかりが残る可能性があります。

相続財産として分割が難しい

相続するための資産としてアパートを残す場合は、誰に経営を引き継いでもらうか明確にしておくことが大切です。
資産を相続する場合、現金なら相続する人数に合わせて分割できます。
しかし、現物資産であるアパートは平等に分けることが難しく、相続時のトラブルにつながるケースがあります。

アパート経営は相続税対策として有効ですが、相続人同士で争うことがないよう、誰が引き継ぐのか事前に話し合っておきましょう。

アパート経営の代表的な11のリスク

アパート経営を成功させるためには、どのようなリスクがあるのか把握しておくことが重要です。
ここでは、代表的な11のリスクについて解説します。

空室リスク

空室の発生は、アパート経営で最大のリスクといえます。
入居者がいなければ家賃収入が得られず、室内を管理するためのコストも発生するため、お金の流れはマイナスの状態です。

借りてくれる人がいなければアパート経営は成り立たず、アパートの購入・建築の前に、対象エリアで賃貸需要が見込めるのか入念に調査することが大切です。
アクセスのよさや生活の利便性、人口の増減などを参考にして慎重に検討しましょう。

家賃下落リスク

アパート経営では家賃下落リスクが避けられません。どのような建物でも時間が経てば古くなり劣化していきます。きれいな新築に比べると不利になるため、家賃を減らして入居者の確保を目指す必要が出てきます。

家賃を下げるのは簡単ですが、再度上げるのは難しいため、金額の調整は慎重におこないましょう。
定期的なメンテナンスで建物の状態を良好に保ち、家賃下落のスピードを抑えられるよう戦略を練ることも大切です。

家賃の滞納リスク

入居者がいても、家賃滞納が発生すれば空室と変わりません。
単なる振り込み忘れの場合もありますが、支払い能力がない場合は保証人に連絡するなどの手間がかかり、最悪の場合では全額を回収できないこともあります。

また、滞納があったからといって、入居者をすぐに追い出すこともできないため、空室より厄介になる可能性があります。
入居者の審査を厳しくする、家賃保証会社を活用するなどの対策をとるようにしましょう。

借入金返済リスク

「資金に余裕がなく借入金が多い」「空室が多く入居者がなかなか見つからない」などの条件が重なると、ローンが返済できなくなる可能性があります。
家賃収入からの返済が難しくなれば、貯蓄を切り崩すことになるでしょう。
返済が滞れば物件が競売に掛けられ、それでも返しきれず自己破産となるケースもあります。

アパート経営は少ない自己資金で始めることも可能ですが、できるだけ借入金を少なくするよう意識しましょう。
また、物件の収益性は利回りだけで判断せず、立地や建物の状態などから慎重に見極めてください。

金利上昇リスク

アパート経営でローンを組む場合、変動金利と固定金利から選択できます。
変動金利の場合は契約更新時に金利が見直されることがあり、将来的に金利が高くなる可能性があります。

たとえば、10年後に金利が上昇したと仮定しましょう。
物件の老朽化により修繕費が増しており、家賃を上げるのも困難な状況です。
金利上昇による返済額の増加は経営を圧迫するでしょう。

金利変動を予測することは難しいため、金利の動向に注意しつつ、定期的に資金計画を見直していくことが重要です。

入居者トラブルリスク

アパート経営では以下のような入居者トラブルが発生する可能性があります。

  • 足音や話し声などによる騒音トラブル
  • ゴミ出しのルールを守らない
  • ペット禁止の部屋で犬や猫を飼う
  • 部屋にゴミを溜め込む・著しく汚す
  • 勝手に同居人を増やす など

物件を自主管理する場合は、自分でトラブル解決に対応する必要があります。
対応によっては退去者が出る、悪い口コミが発生し入居者が決まりにくくなるリスクも。
クレーム対応を迅速におこなってくれる、実績が豊富な管理会社に管理を委託するとリスクを抑えられるでしょう。

建物の老朽化リスク

アパート経営は建物の老朽化によって維持費が増えていきます。
物件としての魅力が低くなれば家賃の引き下げが必要になり、入居者募集の手数料などの負担も増えていきます。

どのような建物でも老朽化は避けられないため、日々の清掃をはじめ簡単にできるメンテナンスを怠らないことが大切です。
新築物件でもゆくゆくは必ず修繕費が発生するため、長い目で見た資金計画を立てていきましょう。

自然災害リスク

地震や台風などの自然災害により、アパートがダメージを受ける可能性があります。
洪水による浸水や建物の損傷などが発生すれば、早急に修繕対応しなければなりません。
また、地震や台風で停電になれば、復旧時には火災も発生しやすくなります。

エリアによって被害の大きさが異なる場合もあるため、物件を購入する前に過去の被災情報などを確認することも大切です。
災害リスクが高いエリアの物件は、将来的に売却が難しくなる可能性もあります。

資産価値の下落リスク

建物の老朽化だけでなく、景気変動による土地価格の下落で、アパートの資産価値が下がる可能性があります。
ローン残高よりも物件価格が低い状態(オーバーローン)となれば、物件を売却してもローンを完済できず、手持ちの資金を返済に充てなければなりません。

資産価値の下落は、売却を考えたときにリスクとして顕在化します。
オーバーローンの物件が相続資産として残れば、親族がリスクを負うことになるかもしれません。
借入金をできるだけ抑えることが、リスク回避につながります。

大規模修繕リスク

賃貸経営ではどのような建物でも大規模修繕をおこなう必要が出てきます。
たとえば、屋根や外壁の塗装・防水工事、排水管といった設備の更新などが挙げられます。
大がかりな工事では費用が数百万円になることもあり、計画的な修繕費の積み立てが重要です。

アパートは木造や軽量鉄骨造が多く、鉄筋コンクリート造が多いマンションに比べて老朽化は進みやすいといえます。
築10年を過ぎるころから大きな修繕費が増えていくでしょう。

サブリース契約のリスク

不動産会社が大家さんからアパートを丸ごと借りることを、一括借り上げといいます。
一括借り上げした物件で賃貸経営をおこなうことをサブリースといい、大家さんには入居者の有無にかかわらず、不動産会社から賃料が支払われる仕組みです。

サブリースの賃料は数年ごとに見直されることが一般的で、築年数や空室の増加などにより賃料減額を要求されることがあります。
なかには不当な減額を求める悪徳業者もあるため、サブリース契約は慎重に検討しましょう。

アパート経営を始める5つのメリット

アパート経営のデメリット・リスクを知って「やっぱり怖い!」「自分には向いていないかも…」と感じた人もいるかもしれません。
しかし、土地活用の定番とも言われるアパート経営は、デメリットを上回るくらいのメリットがあります。

長期的に安定した家賃収入が得られる

入居者さえ確保できれば、長期的に安定した家賃収入が得られます。
アパートのような賃貸は一度入居すれば一定期間は出ていかない人がほとんどです。
新しい入居者を探すのは手間がかかりますが、頻繁に入れ替わるわけではありません。

一棟アパートは空き部屋があっても、極端な空室状態が生まれることは稀です。
空き部屋があっても何部屋かは入居しているなど、空室リスクを分散できることもメリットです。

満室経営に近い状態にするためには、賃貸需要の高いエリア選定が重要です。
アパートを建てれば必ず入居者を確保できるわけではないため注意しましょう。

節税対策になる

アパート経営は節税効果があることもメリットの一つです。
対象となる税金は、相続税・固定資産税が挙げられ、ただ現金や土地を所有しているよりも節税になります。

通常、固定資産税の納税額の算出方法は「課税標準額×1.4%」です。
賃貸住宅は「住宅用地の特例」が適用され、土地にかかる固定資産税は最大6分の1の軽減措置を受けられます。
ただ更地にしておくと軽減措置はなくコストだけがかかります。

アパート経営を始めることによって、軽減措置を受けながら家賃収入を得られるのがメリットです。

また、土地・建物の相続税評価額は現金と比べて低くなります。
たとえば、現金1億円を所持している場合、相続税評価額も1億円です。
一方で、収益物件の相続税評価額は時価1億円の物件が3,000~4,000万円で評価されることもあります。

アパート経営は相続税対策の王道でもあり、しっかりと節税対策のメリットを享受できます。

不動産はインフレに強い

アパートなどの不動産を所有することはインフレ対策にもなります。
物価が上昇すると、貨幣価値は下がりますが、不動産はインフレに合わせて価値が上昇します。

また、インフレ時はゆるやかに家賃相場も上昇するため、安定した収入が得られることもメリットです。
インフレになっても賃貸需要は下がりにくく、収入源になることはほとんどないでしょう。

アパートは経営して収益を出せるだけでなく、インフレ対策にもなるのがメリットです。
インフレ対策をしながら資産形成をしたい人にもおすすめです。

生命保険代わりになる

アパート経営のための土地や建物を購入する際、金融機関から融資を受ける場合がほとんどです。
融資にもいろいろ種類がありますが、一般的なのがアパートローンです。

アパートローン契約時には、金融機関を通じて「団体信用生命保険」に加入します。
契約者が死亡や重度の障害を抱えた際に、残っているローンの返済が免除になる仕組みです。
保険会社がアパートローンの残債を支払うことになるため、家族にローンが残りません。

家族が賃貸経営を継続する場合は家賃収入を得られ、売却すればその資金が手元に入ってきます。
ローンのない土地と収入を得られる建物を残せるのがメリットです。

このように将来のことを考えて、生命保険の観点からアパート経営を始める人も少なくありません。

土地という資産が手に入る

アパート経営といえば、土地持ちの人がおこなう資産運用の手段というイメージがあるかもしれません。

中山不動産では、徹底した市場調査を経て好立地の土地を購入し、入居者ニーズに合わせた設計で人気の高いデザイナーズアパートをプロデュースしています。

金融機関からの借り入れによって土地と建物を購入し、家賃収入のなかからローンを返済していく流れです。
ローン完済後は、土地も建物もすべて無担保の資産となります。
安定した資産形成で無借金の手に入るため、売却や建て替えなど将来の可能性が広がります。

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アパート経営のデメリット・リスクに有効な対策

アパート経営を成功させるためには、デメリットやリスクの対策を事前に練ることが重要です。
ここでは、押さえておくべき8つの対策について解説します。

自己資金を十分に用意する

自己資金に余裕があれば、金利が上昇しても耐えられる可能性が高まり、借入金が返済できなくなるリスクを抑えられます。
必要な自己資金は、全体の1~3割が目安とされています。
自己資金が貯まってからアパート経営を始める、もしくは余裕を持って始められる規模の物件を探すのもよいでしょう。

また、借入金利を低く、借入期間を長くできるよう交渉することも重要です。
無理のない返済計画を立てられれば、想定外の事態にも対応しやすくなります。

資金計画・収支計画をシミュレーションする

アパート経営には綿密な資金計画・収支計画が欠かせません。
現実的な数字でシミュレーションを繰り返し、定期的に見直すことが大切です。
とくに収支計画は、家賃水準を低めに設定して作成するのがよいでしょう。
築年数が増えるほど家賃は下がるため、将来を見越して考える必要があります。

また、修繕費も毎月積み立てる計画にしましょう。
将来的な大規模修繕に備えるのはもちろん、自然災害やトラブルによって予想外の修繕費が出る可能性もあります。さまざまなリスクを想定してシミュレーションしましょう。

エリアの賃貸需要を調査する

アパート経営を始める前に、対象エリアに賃貸需要はあるのか、どのような層にニーズが見込めるかなどを調査することが大切です。
賃貸需要はアクセスの利便性や周辺環境などから調査でき、需要が見込めるエリアを選択することでアパートの家賃下落や空室リスクの低減につながります。

地域の情報に詳しい不動産会社に相談すれば、最近の需要の変化や人気物件の傾向もわかるかもしれません。
立地の問題はあとで気づいても対応できないため、エリアの賃貸需要は事前にしっかり調査しましょう。

差別化できる物件を購入・建築する

同じようなアパートが乱立して供給過剰になっても、独自の魅力を取り入れて差別化を図れば空室リスクを抑えられます。
間取りや設備に特徴を持たせるほか、流行に左右されにくいサービスを取り入れるのもよいでしょう。
たとえば、高齢者まで入居者の間口を広げ、見守りサービスを導入するなどの方法があります。

また、アパート全体だけでなく、部屋の条件によっても差別化が必要な場合があります。
たとえば、空室が発生しやすい一階では、庭付きにしたり、収納を増やしたりする方法も効果的です。

定期的なメンテナンスと修繕計画を立てる

アパート経営で失敗しないためには、建物の定期的なメンテナンスが重要です。
物件を良好な状態に維持できれば、大規模修繕の費用を抑えられる可能性があります。

一方、メンテナンスや清掃を怠ると汚れや小さな不具合が蓄積し、必要以上に修繕費がかかるかもしれません。
また、建物が老朽化するスピードが早まり、物件としての魅力が減れば家賃の引き下げも必要になるでしょう。
物件の資産価値を守るためにも、こまめなメンテナンスが大切です。

ハザードマップ確認と各種保険への加入を検討する

各自治体が公開しているハザードマップを確認することで、災害リスクの高い場所を事前に知ることができます。
毎年のように浸水被害があるなど、災害が起きやすいエリアでは修繕費が増加しやすく、空室リスクも高まります。

災害の被害が少ない立地を選ぶだけでなく、各種保険に加入して万が一に備えることも大切です。
火災保険や地震保険のほか、孤独死保険なども検討しましょう。

保険によって補償内容が異なるため、契約内容をよく確認してください。

管理会社を慎重に選ぶ

アパート経営では、入居者募集や物件管理などを管理会社に委託するのが一般的です。
賃貸仲介に強い会社の場合、入居者を集めてくれるだけでなく、人柄もしっかり見て判断してくれるため、空室リスクや入居者トラブルリスクも抑えられます。

逆に、対応に問題がある会社を選べば、それだけでアパート経営が失敗する可能性もあります。
管理会社を選ぶ際は、管理実績・口コミ・委託費などを比較してみてください。
その管理会社が実際に管理している物件の様子を見に行くのもよいでしょう。

信頼できるパートナーに相談する

アパート経営を成功させるためには、不動産や経営に関する幅広い知識が必要です。
経営者意識をもって自分で判断することは大切ですが、すべての課題に自力で対応するには限界があります。
大きな失敗を避けるためにも、専門家に相談しながら管理業務や資金計画などに取り組みましょう。

信頼できるパートナーを探すには、複数社に問い合わせをして対応内容を比較するとよいでしょう。
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アパート経営の成功率を上げるためには、デメリットを理解することが大切です。
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