【保存版】軽減措置や申請方法を理解して不動産取得税に備えよう!

こんにちは。
中山不動産株式会社 売買事業部です。

不動産取得税という税金を知っているでしょうか。
固定資産税は不動産を所有していれば課税される税金ですが、不動産取得税は不動産を取得したときに一度だけ課税される税金です。

この記事では、どのタイミングで誰に支払い、軽減措置やその申請方法を確認し、不動産取得税を理解して不動産購入に備えましょう!

不動産取得税とは?

不動産取得税は不動産を取得した人に対し、不動産がある場所の都道府県から課税されるので、愛知県内の不動産ならば愛知県に支払います。

不動産を取得して60日以内に愛知県の県税事務所に申告することで、納税通知書が送られてくるのでそれで納税します。

申告書はホームページでもダウンロードできますので忘れずに申請しましょう。

もし申告忘れをしてしまった場合でも申請書は受理してもらえますが、理由もなく申告しない場合は過料が課されることもあるので気をつけたいところ。

対象不動産は土地や建物で、工作物や木などは対象になりません。

売買や交換、贈与や財産分与によって取得した場合や、新築や増築、改築によって建物の価値が上がった場合に課税されます。

交換とはありますが、区画整理地内の換地は対象にはならないだけでなく、相続での取得も非課税です。

計算方法は固定資産税の評価額に対して4%となり、土地と建物それぞれに課税されますが、購入額=評価額ではありません。

土地は固定資産税課税台帳の登録価格に記載されています。また、建物についても同様です。

新築や増改築の場合も基準となる計算方法があるので分かりやすくなっています。

たとえば、土地評価が1000万円、建物評価が900万円の場合はその4%で計算して76万円の課税額になります。

計算自体はとてもシンプルですが、こうやって計算をするととても高額な税金に感じるかもしれません。

ですが、その金額を大幅に抑えることもできます。

その方法についても確認していきましょう。

愛知県内の不動産取得税の軽減措置の条件とは?建物編

不動産取得税の軽減措置を受けるには、愛知県の県税事務所に不動産取得税の申請することが前提条件です。

先ほど、申請しないことで過料が課せられ可能性について触れましたが、それに加えて軽減措置も受けられなくなるというペナルティが発生することもあるため注意が必要です。

このような事態を未然に防ぐためにも、必ず期日内に申告しましょう。

建物の軽減条件は、特例適用住宅か耐震基準適合既存住宅であることです。

特例適用住宅は床面積が50平方メートルから240平方メートル以下が該当します。

もし増改築の場合は増改築によって増えた床面積と、既存の建物の床面積を合計した面積です。

物置や車庫、母屋を新築した場合も同様です。

耐震基準適合既存住宅とは要は中古住宅のことですが、面積の基準は特例適用住宅と同じ数字です。

ただし個人の場合は、居住するための住宅であることが条件なので、賃貸物件や店舗などは該当しません。

さらに、昭和57年1月1日以降に新築されていることが条件です。

とはいっても、それ以前に新築された建物だとしても軽減措置の対象にすることも可能で、その条件は耐震診断を行って新耐震基準を満たしていると証明されたものが対象となっています。

住宅取得の2年以内に耐震診断が実施されていることが必要です。

この耐震基準について、もし不適合だった場合は満額の不動産取得税を支払わなくてはならないのでしょうか?

実はそのような物件についても減額措置があり、床面積や居住用の住宅であることなど基本的な条件は一緒なのですが、以下の条件が追加されます。

その条件とは平成26年4月1日以降に取得され、取得後6カ月以内に新耐震基準に適合するよう耐震工事をすることです。

耐震基準に満たなかった場合、その住宅を耐震基準不適合住宅と言いますが、減額されるのならば安心という人もいるでしょう。

期限は令和3年3月31日までとなっており、それまでに取得する必要があります。

愛知県内の不動産取得税の軽減措置とは?土地編

土地は特例適用住宅の場合と耐震基準適合住宅(不適合住宅も同様)かによって内容が異なります。

特例適用住宅用の土地ならば3年以内に特例適用住宅を建てることで不動産取得税は減額され、仮に取得したあとに転売をしたとしても、特例適用住宅を取得後3年以内に新築すれば、土地を取得した人も転売した人も減額対象になります。

新築の建売など、既に建物が建っている場合はどうでしょうか?

これももちろん対象になり、土地入手前後一年の新築未使用特例住宅を取得したのならば軽減措置の対象となります。

次に耐震基準適合住宅または不適合住宅が建っている土地を取得したときはどうでしょうか?

これも建売と同様に軽減措置の対象です。

ちなみにマンションを購入し建築まで時間がかかるなど正当な理由がある場合、土地の軽減措置のための期間は4年以内に延長されるので覚えておきましょう。

実際不動産取得税は軽減されるといくらになるの?

不動産取得税の軽減を受けるために条件についてお話しましたが、ここからは控除されると実際どれくらいの金額なのか、そのシミュレーションしていきましょう。

土地の不動産取得税の計算方法ですが、基本的な計算式は「(土地価格の2分の1÷3%)-減額される額」です

土地価格は固定資産税課税台帳に記載されている価格で、それが半分になるので金額自体は相当抑えられます。

そして「減額される額」は計算方法があり、

1,45000円
2,1平方メートルあたりの土地価格×建物の床面積(上限200平方メートル)×3%

これら1か2の低い金額が「減額される額」になるのですね。

建物の計算は以下のようになります。

特例適用住宅と耐震基準適合住宅、耐震基準不適合住宅とでは計算が変わるので注意しましょう。

前者の場合(住宅の価格-控除額)×3%で計算し、後者の耐震基準不適合の場合は住宅の価格×3%-減額される額です。

前者の場合は築年数や状況によって控除額が0円から1200万円まで変わってきます。

新築の特例適用住宅や増改築、一定の期間内に新築された建物ならば1200万円の控除が受けられ、築年が古くなればなるほど引き下がります。

耐震基準不適合住宅の場合は「減額される額」が築年数によって126000円から30000円まで変わってきます。

ちなみに住宅の価格は土地と同じように固定資産税課税台帳に記載されている価格を当てはめます。

最後に結局不動産取得税がいくらになるのかシミュレーションしていきましょう。

先述した土地評価額1000万円、建物900万円例を参考に計算していきます。

まず土地評価額は1000万円の2分の1になるので500万円、それに3%を掛けます。

とすると15万円の数値になり、土地面積や住宅の床面積は定めていないのでここでは45000円が減額されるとします。

となると150000-45000で土地の不動産取得税は105000円となります。

建物は新築だったとして検討すると、住宅の価格が900万円そこから1200万円の控除額を差し引くのでマイナスになります。

マイナスに3%を掛けてもマイナスにしかならないので、建物分の課税はされません。

そうすると、今回の例での不動産取得税は土地分だけの105000円になります。

軽減前の金額を考えると、とても大きな軽減措置といえるでしょう。

愛知県のホームページでも不動産取得税の軽減措置について記載されています。

今回の記事と併せて確認してみてください。

まとめ

不動産取得税は不動産を購入したときに課税され、都道府県へ納税するものです。

愛知県では取得から60日以内に申告し、その後送られてくる納税通知書で納税します。

仮に忘れてしまった場合でも受け付けてもらえますが、軽減措置が受けられなくなるペナルティがあったり、場合によっては過料が課せられるので注意しましょう。

不動産取得税には軽減措置があり、条件を満たせばその金額を抑えることができ、結構大きな額です。

不動産取得時はバタバタとして忘れがちになりそうですが、軽減を受けるためにも当社の物件を購入のお客様には細かくフォローさせて頂いております。

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