【新築アパート版】失敗しない不動産投資方法

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

不動産投資をはじめるにあたり、皆さんが心配するのは「失敗をしないか?」になると思います。

そこで今回は、当社主催の新築アパートセミナーで実際にあった質問にお答えしていきます。

失敗しないための質問

特に多くの方から受けた質問が以下の2点。

  • 新築アパートの不動産投資って、利回りの目安は何%以上すればいいの?
  • 利回りが高い方が安全?

不動産は高額な買い物になるため、失敗して負債を抱えるのは避けたいところ。

不動産投資で利益を出すなら、「実質利回り」をしっかり理解しておくことが大切です。
新築アパートの不動産投資をはじめる前に、実質利回りは何%なのかをチェックしておきましょう。

そこで今回は、不動産投資で儲けるために知っておきたい実質利回りの算定方法はもちろんのこと、新築アパートの不動産投資で目指すべき実質利回りについて詳しく解説していきます。

最後まで読むと「イールドギャップ」の考え方もわかるので、参考にしてみてください。

新築アパート不動産投資の利回りはどれを見ればいいのか

一般的に、株式投資などでよく使われる「利回り」とは、投資金額に対する利益の割合のことです。
不動産投資では、物件の状態や諸経費などで利益や物件の価値が大きく変わるため、利回りは以下の4つに分けられます。

  • 想定利回り
  • 表面利回り
  • 実質利回り
  • 自己資金利回り

ここでは、特に出てくる「表面利回り」と「実質利回り」について説明します。

表面利回り

表面利回りとは、現在の空き室も含めた賃料収益だけで計算した利回りです。
新築の場合、賃貸収益は満室状態で算定しています。
算定方法は「1年間分の実質賃料÷物件価格×100」
表面利回りだけで判断するのはとても危険です。
理由は諸経費や、1年分の維持費・空室が考慮されていないことです。

実質利回り

実質利回りとは、諸経費・年間の維持費などを含めた利回りです。
新築アパートの不動産投資をする際は、必ず「実質利回り」で算定してから購入しましょう。


算定方法は[1年間分の実質賃料- 年間の維持費]÷[物件価格+諸経費]×100
ただ築年数が経過すると、入居率も下がるため(空室・下落率)は満室賃料の8割で見ておきましょう。
「1年分の維持費」には管理費用・共有部の電気代・火災保険・固定資産税などの税金関係・修繕するときに必要な積立金などで、満室賃料の2割ほどを想定にします。
「諸経費」は、登記代金・印紙税・仲介手数料などで、物件価格の1割ほどの目安です。

表面利回りと実質利回りの例

6,000万円の7戸ある新築アパートを購入し、賃料が7万円の場合の「表面利回り」と「実質利回り」ではどれくらい違うのかを見ていきましょう
【表面】
(月額賃料7万円×7戸×12か月)÷6,000万円×100=9.8%
【実質】
[(月額賃料7万円×7戸×12か月)×80% – (588万円×20%)]÷[6,000万円+(6,000万円×10%)]×100=5.3%
表面は9.8%に対して、実質は5.3%と半分ぐらいになりました。

またポータルサイトに表示されているのは「表面利回り」です。
諸経費・1年分の維持費など含めていないので、高く表記されています。
必ず「実質利回り」で確認してから不動産投資をはじめるようにましょう

新築アパート不動産投資の利回りは何%狙えばいいのか?

実際利回りは何%を狙えばいいのか気になりますよね。
ここでは、狙っていきたい利回りと、イールドギャップに注意する点を紹介します。

新築アパート不動産投資の利回りの目安

実質利回り5.5%以上が不動産投資では理想です。
新築アパートは10年の間に大きな修繕も入らない、空室リスクも低い点がメリットです。
東京都心だと、物件価格の高さや人口が集まるため4%ほどを目安にします。
空室リスクや賃料の下落、ローン金利の上昇などを考えると5%以上は欲しいところです。
逆に危険ラインは3%以下。
空室リスクや修繕リスクを考えると3%以下は危険です。
実質利回りが3%以下なら、自己資金を増やしましょう。
6,000万円7戸のアパートで賃料が4万円の場合、実質利回りで計算すると3.3%になります。
空室リスクが賃貸収入の80%で計算していますが、もし空室が多くなり60%で計算すると実質利回り2.0%になります。
実質利回りが3%以下が危険な理由はもう一つあります。
イールドギャップの考えかたです。
ローンで新築アパートを購入できるのが不動産投資のメリットでもあるが、逆にマイナス部分もあります。
仮にローン金利が4%の場合、3%(利回り) – 4%(ローン金利)= マイナス1%になります。
このローン金利を含んで計算する考え方がイールドギャップです。
マイナス1%の利回りだと毎月所得からの持ち出し、お金を貯まるどころかマイナスな状態。
そのためイールドギャップも考え実質利回りを5%以上を確保しましょう。

まとめ

ポータルサイトで表記しているのは表面利回りです。
表面利回りは、1年分の維持費・空室率・諸経費が含まれていないので高めに表記しています。
維持費や空室率を考慮した「実質利回り」で見ないと危険です。
また業者からシミュレーションした資料には、空室率・下落率が含まれいない満室状態で計算されているケースもあります。
必ず新築アパート買う前には、空室率・下落率・1年分の維持費・諸経費を含めた実質利回りで確認しましょう。

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