不動産投資で家賃滞納された場合の対処法を解説！回避する方法は？

この記事では家賃滞納に対する事前の回避策と、家賃が滞納された場合の対処法について解説します。

「家賃滞納されたら、泣き寝入りするしかない。」
「家賃を滞納している入居者が出ていってくれない。」

不動産投資に興味があるものの、このような家賃滞納リスクが心配な方は、この記事を読んで安心して投資をはじめましょう。

不動産投資における家賃滞納リスクとは？

家賃滞納リスクとは、入居者がいるのに家賃を払ってくれない状態をいいます。
家賃が入ってこない点では空室リスクと同じですが、家賃滞納では何が異なるのでしょうか。

家賃を回収できないとどうなる？

家賃を回収できないと、まずは単純に収益が悪化します。
入居者は家賃を払わずに住み続けているため、しばらくの間は新たに入居者の募集もできません。

さらに家賃が入っていない状態でも、帳簿上では「未収金」という代金を後から受け取る場合に使う項目で処理され、売上として扱うため利益が出ているとみなされます。
その額に対して税金も発生するため、さらなる収益の悪化につながります。

家賃滞納があっても簡単に退去させられない

家賃を滞納するような入居者はすぐに退去させればよいと考える方もいるでしょう。
しかし、入居者は借地借家法で保護されており、立ち退き要請をするには一般的に3ヶ月以上の滞納実績が必要です。

入居者と交渉を重ねても解決に至らない場合は、訴訟を起こして強制的に退去させることになりますが、弁護士報酬などの費用が発生します。
退去要請は時間もお金もかかり、オーナーにとって金銭的にも精神的にも負担となる可能性があります。

家賃を滞納する人の割合は全国で約5％

公益社団法人 日本賃貸住宅管理教会の調査によると、2020年度の家賃滞納率は約5％です。
この数字を高いと感じるか低いと感じるかは人それぞれですが、大切なのは深刻な状態に陥らないためのリスク回避策と対処法を講じることです。

オーナーとしては費用も時間も余分にかかる家賃滞納リスクは避けたくても、完全には防げません。
そのため事前にどう対応すればよいのか、理解しておきましょう。

不動産投資で家賃滞納リスクを回避するための方法

家賃滞納を防ぐには、事前に回避策を講じることが重要です。
ここでは代表的な4つの回避方法を説明します。

入居審査を徹底する管理会社を選ぶ

事前に支払い能力の低い入居者を排除するには、入居審査が重要となります。

入居審査はオーナー自身でおこなえますが、リスクや手間を考えると管理会社への委託がおすすめです。
経験豊富な管理会社は、書類や入居者とのやり取りのなかで問題がある人物かどうか見抜くスキルを持っています。

管理会社はおもに下記の項目から入居者の支払い能力や属性を審査しています。

• 年収
• 勤務先
• 勤続年数
• 転職回数が多くないか
• 前の住居での居住期間
• 入居者の言動

前の住居での居住期間が異常に短い人は、以前にも家賃滞納をして退去させられたのかもしれません。
また、転職回数が多い人は、収入が安定せず家賃滞納の可能性を考える必要がありそうです。

品質の高い管理会社に審査を依頼することで、家賃滞納リスクを抑えられるでしょう。

入居者に連帯保証人をつけてもらう

入居者に連帯保証人をつけてもらうことも、リスクの回避策の一つです。

連帯保証人は入居者が家賃を支払えなくなった際に、代わりに家賃を支払う義務を負います。
家賃滞納が発生した場合は連帯保証人に家賃を請求できます。

連帯保証人の職業、入居者との関係、収入などの情報を事前に確認しましょう。
また、家族や兄弟など近しい間柄の人を設定してもらうことが望ましいです。
家賃滞納をすることで親しい人に迷惑がかかるとなれば、入居者も家賃滞納をしにくくなるでしょう。

家賃保証会社に加入してもらう

事情があり家族や親族に連帯保証人を依頼できないケースもあります。
そのような場合は、家賃保証会社への加入を依頼しましょう。

家賃保証会社は入居者の連帯保証人を代行する会社です。
もし入居者が家賃を支払えなくなったときは、オーナーへ家賃を保証します。
家賃は保証会社が立て替えるため、入居者への家賃回収は保証会社がおこないます。
仮に訴訟になったとしても、その費用は保証会社が負担してくれます。

保証料は入居者が支払うため、オーナーが費用を負担する必要はありません。

家賃の回収方法を自動引き落とし・カード払いにする

家賃の回収方法を自動引き落としやカード払いにすることも、家賃滞納の防止につながります。

家賃滞納は、入居者が口座への入金を忘れていたことでも発生します。
入居者に悪意がないとはいえ、期日までに家賃が入ってこないと、余計な管理の手間がかかります。

支払い方法を口座からの自動引き落としやカード払いにすると、口座に残高がある限りは自動的に支払い手続きがおこなわれるため、滞納は起こりません。

家賃滞納をされた場合の適切な対処法

家賃の滞納が発生した場合、オーナーはすぐに家賃回収のための行動を起こすことが大切です。
早く行動することで損失を最小限に抑えられます。

ここでは管理会社に委託していることを前提に、家賃を滞納された場合の対応手順を説明します。

管理会社に対して督促の依頼をする

家賃の滞納が発生したら、まずは管理会社を通して支払いの督促を依頼しましょう。

管理会社は電話や督促状の送付、自宅への訪問などの手段で入居者へ督促をおこなうため、オーナー自身で直接連絡をとる必要はありません。
その際、支払いが遅延した理由、支払いができる日程についても確認してもらいましょう。

何度か督促しても入居者が支払いに応じないようであれば、次の対応手順に移ります。

連帯保証人や家賃保証会社に連絡をする

入居者から支払いに応じてもらえない場合は、管理会社を通して連帯保証人や家賃保証会社に連絡しましょう。
連帯保証人は入居者の代わりに家賃を支払う義務を負うため、家賃滞納が発生した場合は家賃を請求することになります。

連帯保証人に迷惑がかかることを嫌がる入居者も多く、連帯保証人に連絡すると伝えることで、支払いに応じてもらえる可能性もあります。
家賃保証会社に加入してもらっている場合は、家賃保証会社から家賃を受け取れます。

管理会社から内容証明郵便を送付してもらう

家賃滞納から一ヶ月以上経っても支払いに応じてもらえなければ、管理会社から内容証明郵便を送付してもらいましょう。

内容証明郵便とは「いつ、誰が、どのような内容」の郵便を送ったかを郵便局が証明するものです。
内容証明には、以下の項目を盛り込んでおきましょう。

• いつからいつまでの家賃を滞納しているか
• 支払金額
• 支払期日
• 支払わなければ法的手続きに移行する

オーナーや管理会社から内容証明を送っても進展がない場合は、弁護士に依頼して出状することも検討してみてください。
弁護士名の記載により入居者にプレッシャーをかける効果が期待できます。

明け渡し請求または法的手続きを取る

ここまでの方法で入居者から支払いがなければ、明け渡し請求をおこないます。

明け渡し請求とは、滞納している家賃の支払いを免除するなどの条件で、入居者に退去してもらうことです。
裁判では一般的に3ヶ月以上の家賃滞納が発生している場合、明け渡しが認められます。

訴訟の手続きは複雑ですので、弁護士に依頼するのが安心です。

必要となるおもな費用の相場は以下のとおりですが、弁護士事務所によって異なるため複数の事務所を比較してみるとよいでしょう。

• 弁護士費用・・・30分～1時間の相談に対して5,000円
• 着手金・・・家賃が20万円以下の物件では10万円～40万円
• 報酬金・・・回収金額の10％

【要注意】家賃滞納が発生しても大家が無理に行動しすぎない

家賃滞納は重大な問題であり、少しでも早く解決したいと焦る方も少なくないでしょう。

管理会社に管理を委託していると基本的には管理会社が対応してくれます。
しかし、オーナー自身が解決のためにおこなった督促方法により、余計なトラブルへと発展するおそれもあります。

家賃滞納が発生した際、オーナーのNG行動として、以下のようなものが挙げられます。

• 非常識な時間帯に電話や訪問をする
• 玄関やポストへ督促の張り紙をする
• 連帯保証人以外の近しい人物へ督促をする
• 勝手に部屋の鍵を取りかえる
• 無断で部屋に入り、物を撤去する

いずれの行為も場合によっては違法行為と見なされる可能性があります。
すべてを自分で解決するのではなく、早い段階で管理会社などプロへの相談が大切です。

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まとめ

不動産投資における、家賃滞納リスクをゼロにはできません。
しかし、事前にリスク回避策を講じることで発生確率を下げられます。

また、万が一家賃滞納が発生したとしても、適切な対処方法を理解しておけば、冷静に対応できるでしょう。
自分で対応できる自信が無い方は、実績のある管理会社に管理をお任せすることをおすすめします。

中山不動産では賃貸管理のプロが多数在籍しています。
不動産投資に関するセミナーや個別相談会も行っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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