【必見】ワンルームマンション投資は儲るの?少額投資で利回りが高い理由

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

ワンルームマンション投資に興味があって調べてみると、「儲からない」「やめとけ」などの書き込みが目立ち、不安に感じている方もいるのではないでしょうか。

結論、ワンルームマンション投資はノウハウがあればリスクを回避できます。

ただし、投資物件の収支を確認せず、「他の物件よりも安いから」という理由だけで物件を購入すれば失敗する可能性も高くなり注意が必要です。

そこで今回は、ワンルームマンション投資が儲からないと言われる理由だけでなく、実際の失敗例から注意すべきポイントについても詳しく解説します。
最後まで読むと、ワンルームマンション投資で成功するための知識が身につくでしょう。

ワンルーム投資とは?

ワンルーム投資とは、ワンルームマンションの1室を購入し、賃貸物件として入居者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法のことです。

ワンルームと聞くと「ひとつだけの部屋」とイメージするかもしれませんが、「一つの部屋に生活に必要なものがそろっている部屋」のことを言います。

一つの部屋に、居室とユニットバス、トイレ、キッチンが配されたマンションです。

ワンルームはシンプルな設備で家賃設定も安いことから、一般的に一人暮らしの学生だけでなく、単身赴任の会社員などにもよく利用されています。

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ワンルームマンション投資が儲からないと言われる3つの理由

ワンルームマンション投資が儲からないと言われる理由は、他の投資物件と比べて以下の3つのリスクが高くなってしまうことにあります。

  • 利回りが低い
  • 空室時は収入がゼロになることも
  • 物件の資産価値が減少していく

ワンルームマンション投資を検討している方は、デメリットも考慮しなければいけません。

「こんなはずじゃ……」とならないために、具体的な注意点を解説します。

理由①利回りが低い

利回りとは、運用資金に対して得られた利益を1年あたりの平均に直した割合のことで、不動産投資には「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」の3種類あります。

利回りの平均相場を物件別に比較すると以下のとおり。

  • ワンルームマンション:3%~4%前後(新築)、6%前後(中古)
  • アパートの1棟物件:6%前後(新築)、8%前後(中古)
  • 戸建て物件:8%前後(新築)、16%前後(中古)

ワンルームマンション投資は、他の投資物件と比べても家賃収入が少ないため、短期ではキャッシュフローが悪くなることを理解しておかなければいけません。

ワンルームマンション投資で大きな収入を得るには、物件数を増やす必要があります。

このように、一物件に対する利回りの低さが儲からないと言われる理由です。

理由②空室時は収入がゼロになることも

ワンルームマンションに限らず、不動産投資で空室リスクは重要な要素です。

空室になってから次の入居者が決まるまで、その期間の家賃収入はゼロになり、場合によっては数ヶ月間空室の状態が続くことも想定されます。

また、入居者が家賃を滞納している場合も収入は得られません。

家賃収入がゼロでも不動産会社への管理費用や銀行へのローン返済は継続されるため、それらの支出をすべて自分で支払わなければならなくなります。

ワンルームマンションは、他の投資物件と比べても空室リスクが高い投資方法です。

理由③物件の資産価値が減少していく

マンションの資産価値は築年数などの影響で減少していきます。

ワンルームマンション投資は長期の視点で収益を見られる人に向いていますが、投資をはじめる前に「いつ売却するか」という出口戦略も考えなければいけません。

その時期を逃せば、最終的な収支がマイナスになることもあります。

投資用で所有しているワンルームマンションの売却タイミングは以下の3つです。

  • 収支がマイナスになっている
  • ローン返済が計画通りに進んでいない
  • 景気動向が上向きになっている

これらの見極めが難しいことも、ワンルームマンションが儲からないと言われる理由です。

また、少しでも高く売却するために以下のことを注意しましょう。

  • ローン残債を把握してアンダーローンで売却する
  • 空室を埋めてから売却する
  • 税金が安くなってから売却する
  • 投資物件が得意な不動産会社に相談する

特に重要なのが、「不動産会社に相談する」ことです。

ワンルームマンションは他の物件と比べても売却のタイミングを見極めることが難しい傾向にあるため、専門家である不動産会社に相談することをおすすめします。

ワンルームマンション投資の失敗例

不動産投資で失敗する人にはいくつかの共通点があります。

儲からないと言われるワンルームマンション投資ですが、毎月の収支や修繕の時期、空室が出た場合などの対応をしっかりと行えば、リスクを減らすことができます。

ここでは、ワンルームマンション投資でよくある失敗例を紹介します。

新築ワンルームマンションを購入してしまった

投資用の新築ワンルームマンション購入を検討している人もいるでしょう。

中古物件と比べて価格は高いものの、物件や設備は最新で修繕による出費は当面かからないだけでなく、空室リスクも軽減させることができます。

これらのメリットだけでも、新築物件の方が良いと感じるかもしれません。

ただし、新築物件は中古物件よりも利回りが低く、不動産投資ローンを利用して物件を購入した場合、黒字になるのはローン返済後というケースもあります。

また、収支はマイナスでも節税効果を期待する人もいるでしょう。

しかし、節税効果を期待できるのは納税額が高い高額所得者であり、一般の会社員が得られる節税効果は、あくまで不動産投資の副産物です。

メリットばかりに惑わされず、長期的な視点で収支を確認することが大切です。

ワンルームマンション投資の収支を確認していない

ワンルームマンションは入居率が高いから安全というわけではありません。

家賃収入は安定して得られるメリットはあるものの、購入した物件の条件によっては安定した収益が得られているのに、収支がマイナスになるケースが存在します。

たとえば、名古屋市西区の築12年の中古マンションを1,500万円で購入すると想定します。

2.5%の金利で返済期間35年、頭金が500万円とした場合の収支は以下のとおり。

  • 表面利回り:5%
  • 想定年間家賃収入:75万円
  • 年間経費:25.6万円
  • 年間ローン返済額:48万円
    ※不動産取得税などは外しています。

想定年間家賃収入は、必ずしもこれだけの収益が得られると保証するものではないため、空室リスクなどで低くなる可能性もあります。

また、需要の変化により家賃設定を下げなければならないこともあるでしょう。

このような状況に陥れば、ローンの支払いが難しくなるだけでなく、ローン完済後でも収支が赤字になってしまうことも十分にあり得ます。

物件の購入前に、しっかりと収支の確認をしておくことが大切です。

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物件のエリアを確認していない

「物件の価格が安いから」という理由だけで購入するパターンです。

ワンルームマンションはその特徴からも、一人暮らしの学生から単身赴任のサラリーマンまで幅広く利用されており需要も高い傾向にあります。

ワンルームマンションで人気物件の主な特徴は以下のとおり。

  • 名古屋など都市部の物件
  • 最寄駅から徒歩10分以内
  • 近くに24時間営業のスーパーなどがある
  • 設備に不備がなく定期的に修繕されている

物件の価格だけで選んでしまうと賃貸ニーズとは大きくかけ離れた条件になることもあり、結果的に収支がマイナスになってしまうこともあるため注意が必要です。

物件のエリアはもちろんのこと、賃貸ニーズがあるかどうかも検討しましょう。

ワンルームマンション投資で失敗しないためのポイント

ワンルームマンション投資で失敗しないためには、リスクや注意点をしっかりと把握したうえで、あらかじめ対策を講じておくことが大切です。

ワンルームマンション投資を成功させるポイントは以下の3つ。

  • 表面利回りに惑わされない
  • 収支をしっかりと確認する
  • 不動産会社選びを軽視しない

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

想定利回りに惑わされない

「ワンルームマンション投資では利回りが大切だから、利回りの高い物件を探せばいいのでは」と考えているる方もいるのではないでしょうか。

しかし、利回りだけで物件を選ぶのは危険です。

そもそも、不動産の「利回り」には以下の3種類があります。

  • 想定利回り:物件購入価格に対する年間家賃収入の割合
  • 表面利回り:物件購入価格に対する現在の状況から得られる年間家賃収入の割合
  • 実質利回り:物件購入価格に対する経費を差し引いた年間家賃収入の割合

想定利回りが高いからといって、必ずしも利益が出るとは限りません。

不動産投資で重要な数値は「実質利回り」ですが、実際の収支を反映できていない「想定利回り」を謳い文句に営業をする不動産会社もあり注意が必要です。

投資用ワンルームマンションを探すときは想定利回りに惑わされず、実質利回りや将来的な収支のシミュレーションをしっかりと検討しましょう。

収支をしっかりと確認する

ワンルームマンション投資で成功するためには、収支シミュレーションを行って「利益が出せるかどうか」を考えておかなければいけません。

これにより、得られるキャッシュフローやリスクの予測が立てられます。

不動産投資の収支シミュレーションには、以下の情報が必要です。

  • 物件の表面・実質利回り
  • 想定される家賃収入
  • 物件や土地の購入費用
  • 不動産の構造や面積
  • 自己資金や借入の金額
  • ランニングコスト(修繕費や税金など)

どの情報も正しく調べて、適正な数字を使用しましょう。

より正確な不動産投資の収支シミュレーションを行うには以下のツールがおすすめです。

いきなり高度なシミュレーションツールを使うのではなく、まずは物件を探しながら、簡単なシミュレーションをしてみてください。

不動産会社選びを軽視しない

ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資で成功と失敗を分けるポイントが不動産会社選びと言っても過言ではありません。

不動産投資に関する最低限の情報は個人でも収集できます。

しかし、ワンルームマンション投資の最新動向を把握しているのはプロである不動産会社であり、物件の情報を知り尽くしています。

長期にわたって運用する不動産投資だからこそ、収益の出やすい物件やエリアの情報に詳しいだけでなく、信頼のできる不動産会社をパートナーとして選びましょう。

ワンルームマンション投資で成功するまでの5ステップ

「他の物件よりも安いから」「調べてみたら簡単そうだから」など、このような理由でワンルームマンション投資をはじめる人も少なくありません。

しかし、最低限のノウハウがなければ失敗することもあり注意が必要です。

ここからは、ワンルームマンション投資で成功するまでに必要な流れを紹介します。

ワンルームマンション投資の成功・失敗を分ける大きなポイントは、利回りの高い物件をどれだけ安く購入できるかどうかです。

それぞれのステップについて詳しく解説していきます。

ステップ1:ワンルームマンション投資について情報収集

まずは、ワンルームマンション投資について知ることからはじめましょう。

不動産投資で初心者に必要なノウハウは他の記事でも紹介していますが、Twitterやブログなどで実際に運用している人の体験談を読むのも参考になります。

しかし、ワンルームマンションの情報を一番理解しているのは不動産会社です。

本やブログだけに頼らず、投資物件を扱っている不動産会社に直接聞くことが大切です。

ステップ2:ワンルームマンション投資のセミナーに参加

最新の動向などを知るために、不動産投資セミナーに参加しましょう。

後悔しないワンルームマンション投資をするためには、実績があり信頼できる不動産会社の話を直接聞いて情報収集することです。

中山不動産でも、初心者向けの「少額高利回り不動産投資スタート相談会」を定期的に開催しています。

参加費は無料で、不動産投資に関する知識が豊富なプロがわかりやすく説明します。

講義が終わった後、希望する参加者は担当者との個別面談も行っていますので、もっと詳しく聞きたい方や不明な点がありましたらお気軽にご相談ください。

ステップ3:投資用ワンルームマンションを探す

ワンルームマンション投資を成功するために、最も重要なポイントが利回りの高い物件をどれだけ安く購入できるかどうかです。

ワンルームマンション投資の理想的な利回りは8%程度です。

しかし、日本不動産研究所が公表した「第43回不動産投資家調査」によると、名古屋のワンルームマンション平均利回りは5.0%となっています。

どれだけ賃貸ニーズが高くても、利回りが低ければ大きな収益は見込めません。

投資用のワンルームマンションは、以下のサイトで探すこともできます。

とはいっても、条件の良い物件を探し出すことはかなり難しいのが現実です。

中山不動産では、名古屋市内にある「400万円以下」の少額投資で「利回り14%以上」の高利回りの投資用ワンルームマンションをご紹介することができます。

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気になる方は、ぜひお問い合わせください。

ステップ4:投資用ワンルームマンションを購入

少額投資で利回りの高い物件に出会えたら、いよいよ購入です。

投資用ワンルームマンションを取得するときは、物件の購入価格の他に費用がかかります。

不動産投資で初期段階に必要な費用は以下のとおり。

  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 不動産登記費用(登録免許税・司法書士への報酬など)
  • 仲介手数料(不動産会社に仲介を依頼する場合)
  • 印紙税
  • 融資手数料
  • 物件の保険料(火災保険料・地震保険料)

初期費用がいくらになるのかは購入する物件や状況などで異なりますが、一般的には物件購入価格の8%程度と言われています。

また、購入後にランニングコストとして以下の費用が考えられます。

  • 管理委託手数料
  • 管理費
  • 修繕費
  • 広告費
  • ローン返済金
  • 固定資産税・都市計画税

ワンルームマンション投資を行うときはさまざまなランニングコストがかかり、これらを考慮したうえで計画的に運用して収益をあげることが重要です。

ステップ5:あとは管理会社におかませ!

投資用のワンルームマンションを購入したら、基本は管理会社におまかせでOKです。

普段の管理業務だけでなく、入居者の募集や家賃の集金など、投資物件に関する業務はほぼすべて管理会社が請け負ってくれます。

家賃滞納やクレームの対応も管理会社が行うので安心です。

基本的に物件を購入したら毎月振り込まれてくる家賃を確認するだけなので、会社員の副業としてもワンルームマンション投資はおすすめです。

まとめ

ワンルームマンション投資は融資が受けやすく入居率が高いなどのメリットから、初心者の方を中心に人気の投資商品です。

ただし、空室リスクにより収益がゼロになってしまうことがあり注意が必要です。

そのため、物件の購入前にしっかりと情報収集する必要があるでしょう。

とはいっても、不動産投資初心者の方はどのような視点で物件を探せばいいのか、そもそもじっくり探す時間がないという方もいらっしゃるかもしれません。

そこで中山不動産では、ワンルームマンション投資の無料相談を行っています。
また、名古屋市内に高利回の投資用ワンルームマンションのご紹介が可能です。

少しでも興味がある方は、お気軽にご相談ください。

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