ワンルームマンション投資の利回りの目安は？収支をプラスにする方法

この記事では、ワンルームマンション投資の利回りの目安だけでなく、投資物件選びで従事したいポイントについて詳しく解説します。

ワンルームマンション投資の利回り

投資を検討している物件が儲かるかどうかは利回りの値だけがすべてではありません。
しかし、利回りを理解していなければ、投資は始められないのも事実です。
まずは、ワンルームマンションにおける利回りの基礎を紹介します。

利回りの計算方法

広告を見て「この物件は、儲かるかも」と判断した利回りは、信用できるものでしょうか。
利回りには、想定利回り・表面利回り・実質利回りの3種類があります。

• 想定利回り：年間家賃収入÷購入価格✕100
• 表面利回り：空室分を考慮した年間家賃収入÷購入価格✕100
• 実質利回り：（空室分を考慮した年間家賃収入−諸経費）÷物件価格✕100

不動産経営をすると、修繕費や維持費、税金などさまざまな経費が発生します。
高い値が出やすい想定利回りを使って、儲かる物件のように広告上でアピールしている可能性もあります。
より現実的な実質利回りで、物件をチェックすることが大切です。

下記関連記事では、不動産投資を始める前に知っておきたい3種類の利回りについてだけでなく、利回りの計算方法もわかりやすく解説していますので、併せて参考にしてください。

ワンルームマンション投資における利回りの目安

広告で見つけたり不動産会社から紹介されたりした物件が、本当に買っても良いものかを判断するために、利回りの目安についても把握しておきましょう。

築年数	平均的な表面利回り
新築物件	3～4％
築20年以内の中古物件	4～5％
築20年を超える中古物件	7～10％

利回りの目安は築年数により異なり、新しい物件ほど数値は低めの傾向です。
平均よりもかけ離れた利回りの物件は、何か問題を抱えている可能性もあります。

新築物件は、キレイな外観や内装に最新設備などにより資産価値が高く人気です。
しかし、購入費用は中古物件よりも高額になりがちで、収支が赤字になる可能性もあります。

ワンルームマンション投資の利回り平均相場

次に、東京・名古屋・大阪におけるワンルームマンションの利回り平均相場を確認しましょう。
各都市の平均相場を把握することで、どのエリアが狙い目なのかの判断材料にもなります。

東京都内のワンルームマンション投資の平均利回り

まずは、東京都内のデータです。

	2019年		2020年		2021年
	4月	10月	4月	10月
城南地区	4.3％	4.2％	4.2％	4.2％	4.0％
城東地区	4.5％	4.5％	4.5％	4.4％	4.3％

利回りの平均は、4％前半を維持しています。
大都市ということもあり、物件価格が高価なエリアです。
そのため、平均利回りは全国的に見ても低い値となっています。
2021年に実施された東京オリンピック効果で需要の高まりを期待されましたが、その影響はほとんどなかったと言えるでしょう。

名古屋のワンルームマンション投資の平均利回り

続いて、名古屋のワンルームマンション投資の利回りです。

2019年		2020年		2021年
4月	10月	4月	10月
5.1％	5.0％	5.0％	5.0％	4.8％

2021年に4％台へと値が下がりましたが、それでも東京よりは高い数値を維持しています。
名古屋は2027年にリニア開通予定となっています。
そのことから、今後も人口増加が見込まれるため、ワンルームマンションの需要への期待が高いエリアです。

2021年9月に公表された名古屋市内の住宅地の地価変動率は、△0.8％だった2020年より大幅アップの1.3％。今後の需要の高まりに目が離せません。

大阪のワンルームマンション投資の平均利回り

最後に、大阪の平均利回りを紹介します。

2019年		2020年		2021年
4月	10月	4月	10月
4.9％	4.9％	4.8％	4.8％	4.6％

東京より値は高いものの、名古屋よりは低めの値になっています。
その理由としては、名古屋よりも物価の高いエリアであることが考えられるでしょう。
利回りを少しでも良くするには、購入にかかる費用をいかに抑えるかが一つのポイント。
2025年に大阪万博が開催予定ですが、今後どれぐらい需要が伸びるのかはまだ不明です。

ワンルームマンション投資の利回りを改善する方法

利回りが低い物件は、「手の施しようがない」「諦めるしかない」と、思っている方もいるのではないでしょうか。
ここでは、低い利回りを改善するのに役に立つ方法を紹介します。

収支シミュレーションで現状を把握する

まずは、収支シミュレーションで現状を把握することです。
マンションの購入費・金利・返済期間・頭金・諸経費などさまざまな支出を考慮して、手元に残るお金はいくらかをチェックします。
詳細な必要経費から利回りを計算し、目標の数値を達成するにはどれくらい足りないのかを明確にして、現状をしっかりと把握してください。

マンションローンの借り換えや繰り上げ返済を検討する

収支シミュレーションで把握できた現状を改善するには、マンションローンの借り換えや繰り上げ返済を検討しましょう。
金融機関から受けている融資は、かなりの高額です。
低金利の金融機関に借り換えができれば、その分利息が減り、総返済額も大幅ダウンが狙えます。

また、繰り上げ返済も利息分の返済を減らすのには効果的です。
毎月の返済とは別にまとまったお金を支払うことで、毎月の返済額を減らしたり、返済期間を短縮したりできます。
返済すべき利息分が減ると、余分な経費が削減できるため、利回りが改善するでしょう。

管理会社を変更する

管理組合で提案が必要になりますが、マンションを管理する管理会社の変更も利回り改善に有効です。
管理会社には、毎月一定額を支払っています。
その固定費を見直すことで経費削減ができ、利回り改善への道が開けます。
ただし、管理会社の変更には、複数社の見積もりをしてからにしましょう。
管理費用が安いという理由だけで決めないようにしてください。

サービス内容と費用をホームページや問い合わせなどでチェックして、納得できる管理会社を選ぶことが大事です。
現在契約している管理会社よりも、コスパが良いと判断できるところが見つかれば、利回り改善に役立つでしょう。

専門家に相談する

利回り改善を一人だけで取り組むには限度があります。
専門家に相談して適切なアドバイスを受けることも大切です。
不動産投資について知識が豊富な専門家に相談することで、利回りを改善する新たな道が見つかるかもしれません。また、最新の不動産業界の情報が手に入る可能性もあります。
悩んだときは、早めに相談しましょう。

利回りだけじゃない！投資物件選びで重視したい条件

どれだけ高利回りの物件があっても、需要がなければ安定した収支は見込めません。

借り手が求めるのは「場所」であり、資産価値の高い中古マンションは立地で決まると言われています。
投資物件選びで特に重視したい条件は以下の4つです。

• 人気エリアであること
• ターゲットに合った周辺環境であること
• 交通の利便性が良いこと
• 管理体制やメンテナンスが行き届いていること

これらの条件に当てはまる物件は築年数が経過していても資産価値が高く、値段も下がりにくいため、安定した収支を期待できるでしょう。

数字などの情報だけにとらわれるのではなく、周辺環境をしっかり見たりターゲット層をイメージしたりしながら投資物件を購入することが何よりも大切です。

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まとめ

名古屋は2027年のリニア開通に向け、ますます需要が高まるエリアです。
ワンルームマンション投資の収支をプラスにするには、利回りの値はぜひチェックしておきたいポイントの一つ。
もちろん、利回りだけ高ければ良いというものではありません。
入居需要があるのか、ターゲット層に一致した周辺環境なのかという確認も大切です。

中山不動産は、これからどんどん需要が高まる名古屋市内に、不動産投資用の物件を多く保有しています。
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