【専門家が解説】賃貸付き住宅とは?メリット・デメリットで分かる向いている人の特徴

伊東

こんにちは。
中山不動産株式会社 不動産エバンジェリスト伊東です。

「自宅のローンを家賃収入で支払うことはできないかな?」
「今ある敷地を最大限に生かして収入を得るにはどうしたらいいの?」
「将来二世帯住宅に住みたい」
「他人が家にいてもにぎやかでいいかも」
という方におすすめなのが「賃貸付き住宅」です。

自分が住む自宅に賃貸住宅をプラスすることで、住宅の基本的な性能はそのままに家賃収入を得ることができます。

この記事では、賃貸付き住宅の間取りの基礎知識や賃貸付き住宅のメリット・デメリットについて詳しく解説します。

賃貸付き住宅とは?

賃貸付き住宅とは、賃貸併用住宅とも言われていて、一つの戸建て住宅のなかにオーナーの自宅部分と賃貸部分を併用した住宅のことです。

基本的な性能は戸建て住宅と同じですが、賃貸住宅をプラスすることで家賃収入が入ってくることからも、不動産投資の方法として注目されています。 

自分が住む家のローンにもかかわらず、家賃収入を同時に得られるだけでなく、リタイア後は子どもとの二世帯住宅にすることも可能です。

実家の相続時や自宅の建て替え時に自分の住居空間はそのままに、間取りを工夫し賃貸住宅も兼ね備えたものに建て替える投資家も少なくありません。

賃貸付き住宅の間取り

賃貸付き住宅とはどのような間取りの物件なのでしょうか。

賃貸付き住宅の間取りで多いのは

  • 縦割り
  • 横割り
  • 中高層建築

の3つです。

間取りを工夫することで建築費や住みやすさなどメリット・デメリットも変わってきます。

もし、賃貸付き住宅にしようと思って建築するときには間取りによってかかる費用が大きく変わりますのでしっかり検討しましょう。

縦割り

賃貸付き住宅の縦割り間取りというのは、戸建ての1階と2階の一部を自分の居住空間にして、残り部分を賃貸物件として人に貸すことです。

この場合は、オーナー用の階段と別に賃貸の住人用の階段を設置するのか、オーナーの自宅用の階段を賃貸の住人も一緒に使うのかという問題があります。

階段を複数設置するのであれば、スペースのロスになり注意が必要です。

しかし、2階住民の生活音などが気にならないというメリットがあります。
さらに、縦割りの場合、2階と1階の住民をわけて2部屋貸し出すことも可能です。

横割り

2階建ての戸建て住宅の場合、横割りというと1階部分(もしくは2階部分)にオーナーが住んで、もう一方のスペースを賃貸住宅にすることを言います。

もちろん3階建て以上の住宅も横割りは可能です。

オーナーの自宅を一番上の階にすれば、日当たりも眺めも良好になります。

また、賃貸住民の足音や生活音が気にならなくなり、1階をオーナーの自宅にすれば将来的にも階段を使わず、バリアフリーで生活できるなどメリットが豊富です。

自分の好きなほうを選べるのも縦割りの良さと言えるでしょう。

中高層建築

賃貸付き住宅は立地や一緒に住みたい住民層、地域需要にあわせた設計が可能です。

中高層建築の場合その土地に高さ制限がなければ、3階以上の建物を建ててアパート・もしくはマンションの一部を自宅として使用し、ほかの部分を貸し出すこともできます。

この場合も、オーナー自身が住みたい家を想定し、一部屋を自分の住まいにするのか、もしくはワンフロアすべてを自分の住まいにするのか間取りを考えなくてはいけません。

賃貸付き住宅のメリット

  • 住宅ローンを適用できる
  • 家賃収入でローン返済ができる
  • 相続税対策ができる

などが賃貸付き住宅の大きなメリットです。

ほかにも、ライフプランにあわせた運営ができることや、自主管理ができるので経費が浮くことも賃貸付き住宅にするメリットと言えます。

では、この3つのメリットついて詳しく説明します。

住宅ローンを適用できる

賃貸付き住宅でも一定の条件を満たすことができれば住宅ローンを適用できます。
賃貸付き住宅の場合は、建物面積に対して自宅部分の割合が大きなポイントになります。

自宅部分が50%以上の場合に限り、住宅ローンが適用可能です。

住宅ローンを受けることができれば、低い金利でお金を借り入れられます。
もし、住宅ローンが受けられなくても、アパートローンなどほかのローンを利用することもできるので詳しくは不動産会社や金融機関と相談してみてください。

家賃収入でローン返済ができる

自宅を住宅ローンで購入したときに家賃収入でローン返済ができるのはとても心強いことです。

土地の大きさや住宅の間取りによっては、住宅ローンを家賃収入ですべてまかなうこともできます。

たとえば自己資金が少なくても、もしくは自己資金がゼロでも自分が住む住宅を得ることができるのはとても大きなメリットではないでしょうか。

住宅ローンが終わるころには、安定した副収入を得ることができるので老後はとても安心です。

相続税対策ができる

不動産投資が相続税対策になる理由は下記のとおりです。

  • 相続税の評価が現金よりも低くなる
  • 小規模宅地等の課税の特例

不動産は現金の相続よりも、税金が安くなり相続税対策になります。

相続税対策以外にも、不動産投資は税金の面でさまざまな優遇があります。

  • 土地の固定資産税が6分の1になる
  • 都市計画税は3分の1になる
  • 不動産取得税の軽減
  • 必要経費を申請できる

上記の面でも不動産投資の税金対策はとても有効です。

賃貸付き住宅のデメリット

賃貸付き住宅はメリットも多い反面、もちろんデメリットもあります。

主なデメリットとしては

  • 入居者との距離が近いことでのプライバシー問題
  • 家賃収入の利回りが小さい
  • 売却しにくい

などが考えられます。

特に入居者とのプライバシーの問題に関しては、間取りを決めるときにしっかり考えなくてはいけない問題です。

どのような回避方法があるのか、一つひとつ解説します。

入居者との距離が近いことでのプライバシー問題

賃貸付き住宅の大きなデメリットで入居者との距離が近いことによりプライバシー問題が挙げられます。

これは、土地がどのような立地なのか、どのような入居者を募集するのかによっても大きく変わってくる問題です。

二世帯住宅でもそうですが、間取りや物件の構造によって、生活音や排水音、シャワーの音やトイレなど気になることもあるかもしれません。

このように、同じ建物に住むことでプライバシーがなくなると感じる人もいるでしょう。

間取りを考えるときに不動産業者やリフォーム業者と相談しながらできるだけプライベートを確保できる空間作りを心がけることが大切です。

家賃収入の利回りが小さい

賃貸付き住宅は、家賃収入の利回りの小さいことがデメリットだと言われています。

実際、通常のアパート経営に比べると利回りが小さいケースもありますが、それは同じ住宅に自分自身も住んでいるため貸し出せる部屋の数が減ってしまうことも大きな原因の一つです。

不動産投資用のアパートは利回りを考えたリフォームをしますが、賃貸付き住宅で自分も一緒に住むことを考えて、少し高い設備や良い素材を導入する人も多いのでどうしても利回りは小さくなりがちです。

売却しにくい

賃貸付き住宅は普通の物件とは間取りや設備が少し違います。

同じように賃貸付き住宅として利用してほしい人や二世帯住宅を希望している人以外には住みにくい家だと感じることもあるでしょう。

不動産投資は、家賃収入以外にも売却益を期待して不動産を購入する投資家もいるので売却のしにくさはデメリットです。

もちろんいまは売る予定はないにしても、今後何か金銭的に困ったときに思っていたような金額で売却できないというのであれば、家賃収入を含めてもマイナスが出る可能性もあります。

まとめ

この記事では賃貸付き住宅の間取りやメリット・デメリットについて説明しました。

それを含めて、賃貸付き住宅に向いているのは

  • 住宅ローンの負担を減らしたい人
  • 将来、二世帯住宅で同居したいと思っている人
  • 自分が住むにはひろい実家を相続した人
  • 誰かと一緒に住んでも苦にならない人

などの人にはおすすめできる不動産投資の方法です。

賃貸付き住宅に関するご相談や不動産投資に関する疑問や不安をお持ちの方はぜひご相談ください。

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