【専門家が解説】中古戸建て投資を始めるべき7つのメリット

こんにちは。
中山不動産株式会社 不動産エバンジェリスト伊東です。

不動産投資を始めたいけど「初心者からマンションやアパートを始めるのはハードルが高い」と思いますよね?

そんな人におすすめなのは中古戸建て不動産投資です。
利回りが高く、少額から始められるのが特徴です。

そこで今回はなぜ中古戸建て投資は初心者におすすめなのか、メリット・デメリットについて説明いたします
また最後まで読むと「中古戸建て投資は儲かるのか?」についても紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

中古戸建て不動産投資のメリット

アパートやマンション投資は金額が大きくて失敗すると損失も大きいです。
中古戸建て投資は失敗しても少額で済みますし、最悪自分で入居も可能。
初心者から大きいものを狙うよりは、小さいものから始め「大家力」を身にを付けていきましょう。

ここでは中古戸建て投資のメリット7つを紹介します。

利回りが高い

中古戸建て投資の魅力は「利回りが高い」ことです。
物件が安く100万円以内で買える場合もあります。

リフォームをすべて行うと費用は高くなり、利回りも下がります。
そのため入居者が最低限住めるようなリフォームにしましょう。
たとえばキッチン・お風呂が使えそうなら、そのまま使用し磨きやクリーニングで「見た目」は綺麗にします。

また壁紙などDIYで行えばリフォーム費用は安く抑えられ、その分利回りも上がります。
中古戸建ては物件が古くリスクも高いため、リスクカバーできるように実質利回り15%以上を目指しましょう

投資額の回収が早い

中古戸建て投資は投資した額の回収が早いです。
マンションの場合、1億円を融資で購入すると融資期間にもよりますが、20年以上の返済になります。

中古戸建ては物件価格150万円、リフォーム200万円を現金で支払った場合、家賃45,000円とすると6.5年で350万円(物件額+リフォーム代金)を回収できます。回収後は家賃収入がそのまま利益となります。

入居者の決まるのが早い

戸建ての賃貸募集はマンション・アパートに比べ少ないです。

マンションと戸建てでは賃貸募集60倍の差があります。
戸建ての物件数も少なく競合も少ないため入居が決まるのは早いです。

また中古戸建ての場合ペット可にできる点も大きいです。
ペット可のマンション・アパートは少なく、可能であっても小型犬のみがほとんど。
戸建てでは猫や大型犬もOKにすると、飼えなくて困っていた人たちのニーズに合い、入居者の決まりを早くします。

入居期間が長い

中古戸建てのターゲットはファミリー層です。
ファミリー層は独身よりも入居期間が長いのが特徴
また戸建ては持ち家のように愛着を持って住んでくれるため、長く住む傾向があります。

共用スペースの費用・掃除が不要

マンション・アパートでは共用部の光熱費、掃除などが必要です。
戸建ては共有スペースがなく、光熱費も掃除も必要なく、管理がとても簡単です
戸建ては手間がかからないため、自主管理する投資家も多くいます。

またマンション・アパートのような大規模修繕も必要ありません。
台風などで屋根の瓦が飛んだりすると対応する必要がありますが、マンションよりも補修費のコストは抑えられます。

節税になる

中古戸建て投資は確定申告で、減価償却費を計上できます。
木造の法定耐用年数は22年で、築10年だと残り12年が減価償却期間になります。22年を過ぎると減価償却期間は4年となります

たとえば物件額150万円、リフォーム(物件の価値が上がる)代200万円とすると、350万円 ÷ 4年で87.5万円が1年間の減価償却費として計上できます。

年間家賃収入が54万円(45,000×12)のとき、54万円 – 87.5万円=マイナス33.5万円。
確定申告でサラリーマンの給料と不動産所得マイナス33.5万円が相殺され、払いすぎた所得税は還付し、住民税も節税になります

売却しやすい

マンション、アパートは高額なため、すぐには売れません。
中古戸建ての場合、再建築ができる物件だと更地にして新しい戸建てを建てたり、また入居者付きのオーナーチェンジとして売れたりと需要があります

資産運用で中古戸建て不動産投資をする人も増えているため、条件がよければ強気の値段設定でも売れることもあるでしょう。

中古戸建て不動産投資のデメリット

中古戸建て投資はメリットも多いですが、反面デメリットもあります。
デメリットも理解して投資を始めましょう。

リフォームに費用がかかる

中古戸建ては、ボロボロな状態〜比較的綺麗な状態まで幅が広いです。
リフォーム費用も安く済むだろうと購入した物件が、隠れた瑕疵(屋根、配管、床下の欠陥など)によって、リフォーム代が高くなる場合があります。

購入前にリフォームの見積もりである程度のリスクは回避できますが、工事中に発覚する場合もあり余分にリフォーム費用は残しておきましょう

金融機関から融資が出にくい

中古戸建ては金融機関からの評価が低いです。
金融機関は法定耐用年数を基準に積算評価法で融資期間を決定しているからです。
法定耐用年数が過ぎた物件は価値がないと見なされます

最近では、物件の評価に収益還元法を採用する金融機関が増えていますが、いまだに担保価値を基準にしている金融機関が大半を占めています。
できるだけ現金運用か、公庫(日本政策金融公庫)を利用しましょう。

激安物件は再建築不可が多い

安い中古戸建ては「再建築不可」「未登記あり」「借地権」「心理的瑕疵」などの理由が多いです。
いずれの理由も金融機関の評価が悪く、また売却もしにくいです

公庫で融資を利用する場合も再建築不可や未登記の違法物件には融資が通りません。
その場合、物件は安いため、現金で買い高い利回りで運用しましょう。

買い進めるスピードが遅い

戸建て不動産投資は1軒ずつ購入するため、買い進めるスピードが遅いです。
家賃収入も1部屋分しかありません。
現金で購入していると物件を買ってまた貯蓄しての繰り返しで、1年に1軒買えるぐらいです。

アパートであれば1棟10部屋を買えば、満室だと10部屋分の家賃収入は入ります。
同じ10部屋を戸建てで持つのは数年はかかるでしょう。

中古戸建て不動産投資は儲かるのか?

中古戸建て投資は儲かるのかは、先ほどの項目にもありました「買い進めるスピードが遅い」ため1軒だけでは儲かりません
1軒だけの家賃収入が5万円だと、お小遣い程度にしかならないです。
戸建てを10軒持つと、家賃5万円で50万円の収入は得られます。

中古戸建て投資は短期で収益をあげるのではなく、長期投資で収益判断をする投資法です。
また売却にかかる税金も、個人の場合5年以上だと20%に対し、5年以下だと39%と倍になります。

中古戸建ての不動産投資は大きな儲けではなく、長期で投資して小さな儲けを積み重ねるのが大事です。

まとめ

初心者が中古戸建て投資を始めた方がいい理由は以下です。

  • 少額から始められるため、失敗しても少額で済む
  • ペット可にすると、戸建ては入居者が付きやすく入居期間が長い

など、メリットはたくさんあります。
不動産投資はどのエリアに投資するかが大事です
賃貸需要がないエリアに投資しても失敗するだけです。
賃貸需要はあるのか、想定家賃などは中山不動産にお気軽にご相談ください
小さなことや聞きにくいことでもお客様に寄り添って対応致します。

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