【保存版】不動産を用いた相続税対策と節税方法

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

よく「相続税を節税しよう」と言いますが実際にどうしたら良いのか、本を読んでも、調べてみてもよく分からず、どこから手をつけて良いのか悩ましいものです。

そもそも相続税はどんな時にどんな条件で課税されるなどの基礎知識も曖昧ではないでしょうか。

ここでは相続税の仕組みをおさらいし、相続税の節税や、不動産活用して節税する方法について紹介していきます。

知っておきたい相続税の基礎知識

節税を検討する前に相続税自体どういったものなのか知っておくことで、節税対策のイメージがより立体化するので、まずそこから解説しましょう。

相続税とは亡くなられた人から財産を相続したときに、その財産に課税される税金です。

課税対象になるのは現金などの預貯金や株などの有価証券、不動産、車、美術品やゴルフ会員権など多岐に渡り、平たく言うと所有していた財産全てが含まれます。

国内外問わず所有していたものや、共有で所持していたもの、著作権などの権利関係も含めて対象になります。

生前に所有していた財産が対象ならば、死亡保険や死亡退職金は一見対象外に思われそうですがそんなことはありません。

と言ってもそれぞれ同じ非課税限度枠があり、500万円×法定相続人の人数分の額は非課税となります。

これら財産の金額やみなし相続などで取得した財産の価額、相続時精算課税制度を利用した場合の価額を足し、非課税財産、債務や葬式費用を引いた金額が純資産の金額です。

純資産の金額に相続前3年以内に贈与した財産の金額が課税対象です。

課税対象から基礎控除額を引き税率をかければ相続税額で、基礎控除額は3000万円+600万円×相続人の人数で算出します。

そこで計算した金額が以下の通りになります。

  • 1000万円以下ならば税率は10%
  • 1000~3000万円以下ならば15%
  • 3000~5000万円以下は20%
  • 5000~1億円以下は30%
  • 1~2億以下は40%
  • 2~3億円は45%
  • 3~6億円が50%
  • 6億円以上が55%

ここまで話せば、基礎控除にて控除しきれなかった場合は結構な金額を納税しなくてはならないことが分かりますね。

だからこそ節税に取り組むのですが、節税の仕組みとしては、いかに課税対象額を抑えて、基礎控除以外の控除を利用するか、さまざまな方法を用いることが重要なのです。

最後に、相続税は申告と納税しなくてはならず、相続開始から10カ月以内と定められていて、金銭でもって一括で納付することが原則です。

もし、いわゆる終活をやっておらず、突然亡くなってしまって相続が発生した場合、財産を全て確認することだけでも大変なのに、その価値を調べ、相続人同士の協議するなどしていたら10カ月がとても短いことは想像できます。

「うちは財産がないから関係ないから」という人もいますが、持家やその他不動産がある場合、不動産は高額な財産なのでのんきに構えていると突然の相続税に困ることも。

そうなる前に相続税対策は必須ですし、相続税がかかるとしても金額がとても大きいものなので、きちんと知識と対策を備えておく必要がありますよ。

たくさんあります!相続税の節税方法

相続税対策や節税をするためには本当に数多くの方法があります。

贈与を用いる方法、生命保険を用いる方法、不動産を利用する方法、物品を購入する方法などなど。

ここでは紹介しきれないくらいあるので、簡単に分かりやすく解説しましょう。

生前贈与を利用する

贈与を用いる方法は、生前に財産を贈与して、相続税の対象を減らす方法です。

これはとても簡単な方法ですが、相続税はかからないものの贈与税がかかってきますからあまり効果的とは言えません。

贈与年間110万円まで非課税だから時間を10年かけて贈与する、という方法もありますが、これは定期贈与とみなされ非課税枠関係なしに課税されることも。

無駄ではありませんが大きな効果は期待できないでしょう。

生命保険を用いる方法は、生命保険の非課税枠を利用して節税する方法や、子どもや孫に生命保険をかける方法、生命保険の保険料負担と保険金受取人を工夫することで所得として受け取る方法などがあります。

不動産を利用する方法

不動産を利用する方法もあります。

まずは小規模宅地などの特例を利用した方法で、条件を満たせば相続税の土地評価が最大8割も減額できる制度があります。

それには相続人が同居していることが条件で、被相続人が亡くなる直前に老人ホームなどに入っていた場合でも適用されますよ。

ちなみに相続時精算課税制度を利用して土地を贈与すると小規模宅地などの特例は利用できなくなるので気をつけたいですね。

不動産活用で節税になる例としては、土地を所有していてそれが更地ならばアパートを建築するのもひとつの方法です。

現金の相続に比べて建築物の評価は6割程度と安いため、大幅な節税効果が見込めます。

また、小規模宅地などの特例を利用すれば土地の評価額を引き下げる効果が期待できるので、ただ更地を持っているのならば建築したほうが節税できます。

しかし、管理する手間やメンテナンスのランニングコストも検討する必要がありますし、必ずしも満室になるわけでなく、空室リスクも考慮しなくてはなりません。

将来的に売却するにしても容易ではないので、相続税対策=アパート建築と安易に考えることはお勧めしません。
きちんとした事業計画が必須なので、知識がある不動産会社に相談してからアパート建築の検討を進めるとよいでしょう。

その他に最近になって確立した方法ですが、タワーマンションを購入することで節税効果を見込めます。

タワーマンションは固定資産税評価額と販売価格の差が大きいので、相続税を節税できるのです。

また、同じ敷地面積だとしても普通のマンションに比べタワーマンションは戸数が多いため所有者も多く、土地持ち分が細かく分割されるので土地の相続税評価額が抑えられます。

デメリットとしては税務署に節税対策だと見抜かれ認めてもらえないケースや、これから法整備が整い、節税効果が見込めなくなるリスクがあることです。

物件を買うだけなので容易に見えますが、将来的な転売や活用方法を考えるとうかつに手を出すのは危ないものです。

それ以外にも養子縁組や墓地・仏具の生前購入、相続税の計算をしてくれた税理士報酬の前払いなど相続税の節税対策は種類があるので、複合的に考えて進めてたいですね。

不動産の活用や不動産の相続対策に意味があるか?

もし被相続人がアパートなど収益物件をたくさん持っていて、それを相続するとなるとどのように相続対策すればいいでしょうか。

その相続対策のひとつに資産管理会社、不動産管理会社を作って管理する方法があります。

被相続人が代表で会社を設立し、相続人であるその家族を役員や社員にすることで税率を下げ、給与として家賃収入をもらうことで給与所得控除などを利用できます。

相続人がもらった給与を将来発生する相続税を支払うための資金として積み立ててれば相続自体もスムーズに行えるでしょう。

法人化しなくとも所有不動産の中で「居住用財産の3,000万円特別控除の特例」を利用してマイホームを売却することも相続対策になります。

適用するためには時期や条件が定められていますが、ただ自宅を売却するだけなのでシンプルで分かりやすいですね。

まとめ

要点をかいつまんでいろいろな相続税対策があることを解説しましたが、不動産を用いた対策は大きな効果が期待できます。

しかし、時には借入も絡んできたり、下手な対策をしてしまうと老後資金をつぎ込むことになりかねず、リスクが高いことも否定できません。

多くの場合で売買や建築、管理など不動産の専門的な知識や技術が求められるため、気軽に手を出せるものでもありません。

中山不動産の社内でも定期的に相続税やその対策について勉強し、分からないことは税理士の先生に確認するなど、知識や情報をアップデートしています。

ですから、人によっては不動産の活用で相続対策するだけでなく、その他の対策も検討しなくてはなりませんが、包括的に提案することが可能です。

そして不動産購入から売却、活用など不動産については何でも対応できるので、相続に悩んでいる人は一度中山不動産までお声掛けください。


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