【保存版】取得したセカンドハウスの不動産取得税の軽減措置について

この記事では、セカンドハウスの取得で必要な不動産取得税の軽減措置についてご紹介します。
セカンドハウスは不動産取得税以外にも税金の軽減措置対象なので、その点についても詳しく解説。

また、セカンドハウスローンの契約には注意が必要な点があります。
セカンドハウスの購入の検討する前に、税金の軽減措置やセカンドハウスローンについて知っておきましょう。

セカンドハウスと別荘は何が異なる？

別荘はリゾート地にあるもので、セカンドハウスはリゾート地以外にあるものというイメージをお持ちでしょうか？

実は、セカンドハウスと別荘の違いは、「どこに建てられているのか」ではありません。

まずは、どういった点が異なるために、「セカンドハウス」と「別荘」で名称が変わるのかを知っておきましょう。

	セカンドハウス	別荘
所有の目的	日常生活を送るため	保養のため
利用頻度	月1日以上	月1日未満
居住用財産かどうか	居住用財産として認められる	居住用財産ではない
税制上の軽減措置	あり	なし

所有の目的や利用頻度がセカンドハウスと別荘を区別するポイントに。

セカンドハウスとして認められるには、少なくとも月1日以上の利用が条件です。

ただし、セカンドハウスが対象の税制上の軽減措置を受けるには、利用の状況が分かる書類等の提出が必要になる場合も。

セカンドハウスの所有に関心があるお客様は、ぜひ当社のスタッフにご相談ください。

必要な手続きや書類について、一緒に確認していきましょう。

セカンドハウスが対象の3つの税制上の軽減措置とは？

普段生活する家以外にもうひとつ住まいを持つことになるので、少しでも税金が軽減できると嬉しいですよね。

次に、セカンドハウスが対象の税制上の軽減措置を確認してみましょう。

セカンドハウスと別荘では所有する上で、どれくらい税金が異なるのか、3つの軽減措置を比較してご紹介します。

不動産取得税の軽減措置

不動産取得税とは、土地や建物を取得してから数カ月後に納める税金のこと。

土地と建物はそれぞれ別の計算式があり、その合計額が納税する不動産取得税の金額です。

では、セカンドハウスと別荘の不動産取得税額をシミュレーションしてみましょう。

＜不動産価格が建物：2000万円、土地：1000万円の物件でのシミュレーション＞

	セカンドハウス	別荘
建物の不動産取得税	計算方法	（2000万円−1200万円）✕3％	2000万円✕4％
税額	24万円	80万円
土地の不動産取得税	計算方法	（1000万円✕1/2✕4％）ー45000円	1000万円✕1/2✕4％
税額	15万5000円	20万円
納税額	39万5000円	100万円

住むための家であれば税金の控除が受けられるため、納税額が大幅に減ることがわかります。

「別荘」の納税額よりも「セカンドハウス」の方が半額以下に。

家計への負担を考えると、この差はとても大きいですね。

税金を計算するための不動産価格は、物件の購入費とは異なる点に注意しましょう。

都道府県や市町村が管理している固定資産台帳に登録された価格のことです。

お客様が購入を検討されている物件の納税額については、お気軽にお尋ねください。

購入後に「予定外の出費だ」と慌てることなく安心して過ごせるよう、ご説明いたします。

固定資産税の軽減措置

固定資産税は家や土地を所有している限り、毎年納税する税金です。

1月1日時点で所有している場合に支払いが発生します。

住宅の所有時期が1月2日以降の場合は、所有したタイミングで固定資産税が日割り計算になることも。

固定資産税の納税額や発生時期は、購入される前に確認をおすすめします。

＜不動産価格が建物：2000万円、土地：1000万円の物件でのシミュレーション＞

	セカンドハウス	別荘
建物の不動産取得税	計算方法	（3000万円✕1/6）✕1.4％	2000万円✕1.4％
税額	28万円
土地の不動産取得税	計算方法	（1000万円✕70％）✕1.4％
税額	9万8000円
納税額	7万円	37万8000円

（参照：土地の評価と税負担について（暮らしの情報））

住宅用ではない土地への軽減措置は、令和2年度の名古屋市の対応です。

セカンドハウスの固定資産税は軽減措置のおかげで、納税額を大幅に抑えられますね。

実は、固定資産税の軽減措置は他にもあります。

適用のための条件がありますが、3年もしくは5年間、さらに納税額の軽減が可能です。

＜軽減のための適用条件と軽減内容＞

• 令和4年3月31日までに新築された住宅
• 居住割合（居住部分の床面積の割合）が1棟全体の2分の1以上であること
• 居住部分の床面積が1戸当たり50平方メートル以上280平方メートル以下であること

	3階建て以上、耐火・準耐火住宅	3階建て以上、耐火・準耐火住宅以外
認定長期優良住宅	認定長期優良住宅以外	認定長期優良住宅	認定長期優良住宅以外
軽減措置期間	7年間	5年間	5年間	3年間
軽減内容	固定資産税✕1/2に減額

（参照：新築住宅に対する固定資産税の減額について（暮らしの情報））

不動産価格が建物：2000万円、土地：1000万円の物件で固定資産税をシミュレーションしましたが、さらに軽減措置が適用された場合の納税額の違いを見てみましょう。

＜新築物件での3年間の納税額シミュレーション＞

	セカンドハウス	別荘
1年目	3万5000円	37万8000円
2年目	3万5000円	37万8000円
3年目	3万5000円	37万8000円
合計額	10万5000円	113万4000円

固定資産税を計算するための不動産価格は変動することがあるため、毎年同じ金額とは限りません。

納税額はあくまでも目安ですが、「セカンドハウス」は長い目で見ても維持するための費用の負担が「別荘」よりも軽いですね。

普段生活している家とセカンドハウスの2つの住まいを維持していくには、長期間でのマネープランも重要。

セカンドハウスの購入費だけでなく維持費についてもぜひ当社スタッフにご相談ください。

都市計画税の軽減措置

都市計画税は、各都道府県が決めた都市計画事業や土地区画整理事業を進めるための費用を賄うためのもの。

市街化区域内にある土地や建物が課税対象です。

固定資産税と合わせて、毎年納税をします。

都市計画税の軽減措置があるセカンドハウスと軽減措置のない別荘を比較してみましょう。

＜不動産価格が3000万円の物件でのシミュレーション＞

	セカンドハウス	別荘
計算方法	（3000万円✕1/3）✕0.3％	3000万円✕0.3％
税額	3万円	9万円

軽減措置ありとなしの納税額の差は6万円と、他の税金と比べても少ないですよね。

しかし、長い期間納税していると、始めは小さな差でも数十年後には大きな差に。

少しでも税金の負担が軽減できる制度があると、維持費が抑えられます。

セカンドハウスの購入前には、維持にかかる費用に着目して検討するのがポイントです。

当社のスタッフと一緒に、お客様がご満足いただける物件を探しましょう。

セカンドハウスローンには注意点がある？

セカンドハウスには税制上の軽減措置が3つもあるので、購入を前向きに検討しやすくなりますね。

セカンドハウスの購入には「セカンドハウスローン」の契約をして、ローン返済していくことを計画されているでしょうか？

実は、通常の住宅ローンとは異なり、セカンドハウス購入のためのローン契約には、注意するポイントが2つあります。

金利が高め

今住んでいる家の住宅ローンの金利はどれくらいでしょうか？

変動金利や固定金利といった住宅ローンの契約プランや契約している金融機関で、利率は異なるものですよね。

例えば、35年間の固定金利契約ができるフラット35の金利は「1.29％〜」。

金融機関が実施しているキャンペーンの適用で、店頭表示の金利よりもかなり低い利率で借りられている方も多くいます。

通常の住宅ローンよりセカンドハウスローンの金利は、高くなってしまうことに注意してください。

＜金融機関ごとの金利の例（2021年2月時点）＞

	金融機関名
三菱UFJ銀行	SMBC信託銀行	イオン銀行
住宅ローン	年0.4％〜	年0.47％〜	年0.52％〜
セカンドハウスローン	年3.275％〜	年2.67％〜	年0.72％

（参照：UFJ銀行ネット専用住宅ローン・ローン金利、SMBC信託銀行ローン｜SMBC信託銀行プレスティア ローン・融資、イオン銀行住宅ローン ｜イオン銀行・セカンドハウスローン ｜住宅ローン｜イオン銀行）

住宅ローンの契約をする際には、完済までに必要な金額も把握しておくことが大切なポイント。

金利が高くなれば、その分返済する金額も増えてしまいます。

月々の返済額や完済までに支払う金額などを考慮したマネープランを立てるようにしましょう。

住宅ローン控除が受けられない

所得税や住民税が減税できる住宅ローン控除は、家計の負担が減る嬉しい制度ですよね。

住宅を購入してから10年間も控除が受けられます。

セカンドハウスは残念ながら住宅ローン控除の対象外です。

住宅ローン控除を適用するには、年収や床面積などのいくつもの条件のクリアが必要に。

セカンドハウスが住宅ローン控除の対象外になってしまうのは、以下の条件があるためです。

• 居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合、控除の適用対象は主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。

（参照：No.1213 住宅を新築又は新築住宅を購入した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁2 住宅借入金等特別控除の適用要件　（注3））

住宅ローン控除の適用対象と対象外では、どれくらい納税額に差が出てしまうのでしょうか？

10年間の控除額をシミュレーションしてみましょう。

＜年末時点での住宅ローン残高3000万円・年間100万円返済の場合の控除額＞

• 計算式：年末残高等×1％

	1年目	2年目	3年目	4年目	5年目	6年目	7年目	8年目	9年目	10年目
控除額	30万円	29万円	28万円	27万円	26万円	25万円	24万円	23万円	22万円	21万円
合計額	255万円

納税額が10年間でかなりの開きが出ることがわかりますね。

セカンドハウスには住宅ローン控除が適用されないため、所有した初年度から税金の負担があることを知っておきましょう。

まとめ

セカンドハウスの購入は、通勤が楽になったり週末にリフレッシュができたりと、日々の生活が快適になるメリットがあります。

ただ、「家を2軒も所有して、無理なく維持できるだろうか」と購入をためらってしまうことも。

セカンドハウスは居住用財産として、不動産取得税や固定資産税などの税金の優遇措置が受けられます。

「セカンドハウスにおすすめの物件は？」「税金の優遇措置が適用されるとどれくらいの金額？」などお客様が解消したい悩みは、たくさんあるものです。

不動産に関する疑問点はその道のプロに聞くことが一番の解決策でしょう。

収益不動産の購入・売却のご相談はこちらから

お問い合わせ