【専門家が解説】不動産の登録免許税とは？
不動産購入を検討していると諸経費計算の中に出てくるのですが、登記費用という項目にまとめられてしまっているかもしれません。
具体的にどういった意味合いの税金で、いつ誰に納税するものなのかなど疑問があると思います。
今回は登録免許税とは、その計算方法、軽減措置についてなどを解説します。
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登録免許税とは？
登録免許税、不動産の購入を検討していると登記費用の見積もりの中に登録免許税や司法書士への報酬、その他必要な諸経費として明記してありますが、具体的な説明を受けることは少ないかもしれません。
というのも司法書士に支払う登記費用の項目の中でまとめられてしまうことが多いからです。
課税はいつから？
登録免許税とは土地や建物を取得したとき、建物を新築したとき、住宅ローンなどを借りて抵当権を設定するとき、または抵当権を抹消するときに登記され課税されます。
ちなみに登記とは、法務局にある登記簿に記録することで、対外的に不動産などの所有者を示すための行為です。
ですから登録免許税を支払う先は法務局になり、法務局は法務省の事務を受け持っている機関なので、登録免許税は国に納められることになります。
売買や相続・贈与で土地や既に建っている建物を取得したときは、元の持ち主から所有権が移転し、登録免許税が課税されます。
注文住宅で建物を新築したときや新築の建売住宅を購入したときは、建物の所有者を新たに登録するために、所有権の保存登記を行い、そのタイミングで登録免許税が課税されます。
最後に住宅ローンの融資を受けて金融機関の抵当権を設定するときの抵当権設定登記と、融資を完済したときに抵当権を消すための抵当権抹消登記があります。
これらも同じく抵当権が設定されている、または抹消されたよと示すために登記され、そのタイミングで登録免許税が課税されます。
登録免許税を支払うのはいつ？
課税された登録免許税はいつ支払うのでしょうか？
それはそれぞれ登記されたタイミングでの手続きが行われます。
所有権の移転や保存は物件代金が支払われて不動産の引き渡しを受けたときのタイミングになり、住宅ローンを利用したのならば同時に抵当権設定登記も行われるので、登録免許税を支払います。
司法書士によって段取りがことなりますが、おおよそ物件の代金決済時（引渡し時）くらいと考えておけば間違いないでしょう。
納付方法は原則として現金で法務局に納めるか、オンライン申請のときは電子納付も可能ですが、これらは司法書士が手続きとともにやってくれます。
そのため司法書士への報酬も含めて登記費用として支払うことが一般的です。
ちなみに会社を作ったときの法人登記や個人の商業登記なども登記しますが、これらにも登録免許税がかかります。
めったに支払うものではありませんが、結構種類もたくさんあるものですね。
登録免許税の計算方法
登録免許税はそれぞれ計算方法が決まっていて、税額表として国税庁のホームページ（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm）にも記載されています。
ここでは不動産関連で課税される登録免許税について解説します。
土地の所有権移転登記の場合
土地の所有権移転登記の場合、土地評価額の2％が課税されます。
土地の評価額とは固定資産税評価額のことを言い、各市区町村長が3年ごとに定め、各自治体の窓口で固定資産税評価額が記載された評価証明書を取得できます。
ちなみに土地の取得方法によって税率が変わります。
売買、贈与や交換のときは2％の税率で、相続のときは0.4%です。
相続だけ価格が安いのは、相続については自分の意志とは無関係に発生してしまうことなので、税率が抑えてあるということですね。
新築の建物の場合
新築建物の所有権保存登記は建物評価額の0.4%が登録免許税になり、建物はできたばかりのため評価証明書が存在しないので、法務局が設定した課税標準価格が評価額となります。
中古の建物の場合
中古の建物は建物評価額の2％で、これは固定資産税の評価証明書が存在するため、そこに記載された数字が建物評価額になるということです。
中古の建物も売買や贈与、交換の場合は2％の税率、相続の場合は0.4%の税率です。
抵当権設定登記は借入金額に0.4%の金額が登録免許税です。
例
例えば評価額1500万円の土地を2000万円の住宅ローンを組んで売買で入手したときは、1500万円の2％で30万円、2000万円の0.4%で8万円がそれぞれ課税されます。
土地の上に建物が乗っているときは建物の登録免許税が追加されます。
これに司法書士への報酬や諸費用を加えれば登記費用が計算できますが、これらには軽減措置がありますので解説してゆきましょう。
登録免許税の軽減措置
登録免許税の軽減措置は一定の要件を満たすと適応されます。
土地に関しては2021年の3月31日までに売買によって土地を取得して登記すれば1.5％に引き下げられます。
その期間に土地を購入して登記すれば良いだけなので、条件はとても優しいと言えますね。
建物の軽減税率は住宅用家屋であることが前提です。
住宅用家屋とは居住するための住宅のことで、住宅用家屋証明書を取得すればよく、市区町村の窓口で申請受付しています。
その前提のもと、登記床面積が５０平方メートル以上であることが求められます。
注意点としてはマンションの場合、内法面積で登記されることがあるのでパンフレットなどに記載されている専有面積よりも小さくなることが。
50平方メートル以下の登記床面積になると軽減税率の対象外になるので、それくらいの大きさのマンションを検討している人はよく確認しましょう。
そして新築物件ならば新築１年以内、中古物件ならば取得後１年以内に登記する必要があります。
軽減される税率は建物の種類や登記によって変わりますが、2022年３月31日までに建物を新築し所有権保存登記したときは0.15％まで引き下げられます。
中古物件を購入し所有権移転登記したときは0.3％まで引き下げられ、1.7％も税率が下がるので大きな軽減ですね。
建物の種類で税率が変わる
建物の種類によって違うのでケース別に説明します。
特定長期優良住宅
特定長期優良住宅の所有権保存登記や所有権移転登記は登録免許税が0.1％まで引き下がります。
長期優良住宅は省エネルギー性や維持管理性、可変性耐久性や耐震性やその他いろいろな条件を満たした高性能な住宅のことで、2011年から始まった認定制度です。
長期優良住宅の建物も増えてきているので、目にすることも出てくるかもしれませんね。
認定低炭素住宅
認定低炭素住宅の所有権保存登記も同じく0.1％です。
認定低炭素住宅は二酸化炭素の排出抑制を目的とした建物で、2012年から始まった認定制度なので、こちらも目にするようになるかもしれません。
リノベーション住宅
最近増えてきているリノベーション住宅についても一定の基準を満たすことで登録免許税が0.1％に引き下げられます。
その他
最後に抵当権設定登記も0.1％に登録免許税が引き下げられます。
これら全て2022年3月31日までの入居が期限となるので、近日住宅を購入しようと検討している人は活用できると良いですね。
登録免許税のシミュレーション
これらの税率を先述した計算式に当てはめれば登録免許税が算出できるのでシミュレーションしてみましょう。
例
物件評価額3400万円（内訳：土地1900万円、新築建物1500万円）で3500万円の住宅ローンを借りて2021年中に入居できるときの登録免許税を計算してみましょう。
〇土地の評価額1900万円×1.5％で登録免許税が285,000円です。
〇建物は評価額1500万円×0.15％で登録免許税が22,500円で、土地建物を合計すると307,500円です。
〇住宅ローンは3500万円で税率が0.1％なので35,000円。
これらを合計すると342,500円になり納めるべき登録免許税が算出できますね。
しかし、登記費用がいくらかかるのかとなると、司法書士への報酬やその他経費もかかるので、一概には言えませんが相場は5万円から10万円ほどと言われています。
この金額は登記にかかる手間や報酬相場などによっても異なるので、事前に確認したほうが良いかもしれません。