ワンルームマンション投資でサブリースは必要？失敗事例から学べること

今回の記事では、ワンルームマンション投資にサブリースは必要なのかについて解説します。
失敗事例から学べることを通じて、成功への足がかりとしましょう。

ワンルームマンション投資のサブリースとは？

ワンルームマンション投資のサブリースについて紹介します。
初期投資が少なく始められる不動産投資として、ワンルームマンション投資を始めるサラリーマンの方は増加傾向です。
しかし、副業としてマンションを管理するのは大変なもの。
負担を減らす方法として、サブリースがあります。

サブリース会社がマンションを借り上げる方法

オーナーと管理会社、入居者の3人が、ワンルームマンション投資のサブリースに登場します。
まずオーナーが所有している物件を管理会社が一括して借り上げます。
そして、借り上げた物件を入居希望者へ管理会社が貸し出す方法です。

オーナーと入居者との間には、直接の賃貸契約はありません。
貸主と借主の関係は、オーナーと管理会社間、管理会社と入居者間でそれぞれ成立しているとイメージしましょう。
入居者の有無に関わらず保証家賃が管理会社からオーナーに支払われます。

サブリース新法の施行で規制が強化された

管理会社とのトラブルを未然に防ぐため、2020年6月にサブリース新法が施行され、規制が強化されました。
2019年に国土交通省が実施した「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」では、50％近いオーナーが管理会社と何らかのトラブルがあったと回答しています。
サブリース新法の施行により、契約内容が明確に提示されるようになっています。
今後は、「説明不十分だ」というトラブルは避けられるでしょう。

サブリースでワンルームマンション投資をするメリット

ここでは、サブリースでワンルームマンション投資をするメリットを2つ紹介します。
所有しているワンルームマンションを管理会社にすべておまかせすることで、オーナーにどのようなメリットがあるのかを把握しておきましょう。

空室対策をする必要がない

ワンルームマンション投資の最大のリスクは空室リスクです。
空室期間をなるべく短くするために、オーナーはあの手この手の対策が求められます。
しかし、サブリースにより空室対策をする必要のない点がメリットです。

入居者が居なくては家賃収入が得られません。
家賃収入がゼロであってもローン返済や管理費、税金などの支払いは続いていきます。
本業がサラリーマンの方だと、なかなか空室対策に手間暇をかけている余裕がありません。
サブリースで、空室対策をおまかせできる点がとても楽に感じるでしょう。

オーナーは面倒な管理をすべて委託できる

面倒な管理のすべてを委託できる点もサブリースのメリットです。
ワンルームマンション投資を始めると、入居者探しや入退去に関する手続き、定期的なメンテナンスなど、オーナーがやるべきことはたくさんあります。
しかし、副業として始めている方は、管理になかなか時間が取れません。
個人で対応するのはかなりの負担でしょう。
サブリースなら、管理会社がすべて対応するので、オーナーの負荷を軽減できます。

サブリースの失敗事例からわかるデメリット・注意点

サブリースはメリットだけでなくデメリットも把握したうえで、しっかり検討しましょう。
ここでは、4つの失敗事例を参考に注意すべきポイントを紹介します。

途中で賃料の見直しをされて収入が激減した

サブリース契約では、一定の家賃保証があります。
空室リスクを避けられる点がメリットでした。
しかし、管理会社からの家賃保証は、最初に契約した金額がずっと続くものではありません。
途中で賃料の見直しが実施され、最初に契約した時点よりも収入の激減した事例もあります。
築年数とともに保証される家賃の金額は下がり、2年に1度のペースで見直しをする管理会社が一般的でしょう。

入居者トラブルが増えて家賃の引き下げにつながった

入居者トラブルが増えて家賃の引き下げにつながった事例もあります。
サブリースでワンルームマンションの入居者を選ぶのは、管理会社です。
オーナーは入居者の選択ができないため、トラブルが発生しやすい入居者ばかり集まる恐れもあります。
トラブルが増えると、物件価値の低下により入居希望者が現れにくくなるでしょう。
そのため、空室期間を少しでも減らす目的で家賃を引き下げる手法が取られます。

解除に手間がかかって高値で売却できなかった

サブリース契約の解除に手間がかかり、高値で売却できない恐れがあります。
高値になったタイミングでの物件の売却は、ワンルームマンション投資で収益を上げる方法の一つです。
売却するための解除希望に対し、「正当な理由がない」として管理会社がオーナーの要求を拒むことがあります。
不動産投資では売却のタイミングはとても重要なポイントです。
収益を得るなら、タイミング良く解除できるよう、事前に手順を確認しておきましょう。

自分で管理するよりも収入が少なくなった

サブリースをしていると自分で管理するよりも収入が少なくなる点もデメリットでしょう。
管理会社が家賃の一部を物件の管理費用として、差し引いているからです。
利回りが良く見える物件でも、サブリースをすることで、それほど収益が得られなくなる恐れもあります。
しかし、管理会社からの保証家賃のおかげで空室リスクが避けられる点は忘れてはいけません。
収入とリスクのバランスを見たうえで判断しましょう。

サブリースでのワンルームマンション投資を成功する秘訣

最後に、サブリースでワンルームマンション投資を成功する秘訣を3つ紹介します。
ここで紹介するポイントを押さえておくことで、大きな失敗や後悔は避けられるでしょう。
オーナーの負担が軽くできるサブリースは、副業でワンルームマンション投資を始める方の強い味方です。

契約内容をきちんと確認する

契約内容をきちんと確認しましょう。
保証される家賃額や金額見直しのタイミング、諸経費の負担割合などの項目で、オーナーにとって不利な契約になっていないか入念にチェックしてください。

今後、物件の売却も検討している場合は、サブリース契約の解除条件についても確認します。
管理会社とのトラブルを避けるためにも、契約前の確認はとても重要です。
不明点があれば、管理会社にしっかり尋ね、納得してから契約を結びましょう。

長期的に収益を確保できる物件を購入する

購入を検討する物件は、目先の金額だけを見ていないでしょうか。
長期的に収益を確保できる物件を購入するのも、ワンルームマンション投資で成功する秘訣です。

たとえば、管理会社が保証家賃を下げる理由として「入居希望者がいないから」と挙げています。
少しでも家賃を下げ、入居者を増やすためです。
しかし、需要があるエリアなら、家賃を下げなくても入居希望者が現れます。
そのため、保証家賃を下げる必要がありません。
物件をさまざまな視点で確認してから購入してください。

ワンルームマンション投資の収支をプラスにするには、利回りの値はぜひチェックしておきたいポイントの一つ。
下記関連記事では、ワンルームマンション投資の利回りの目安だけでなく、投資物件選びで従事したいポイントについて詳しく解説しています。

信頼できる不動産会社に相談する

どのワンルームマンションが長期的に収益が出るのか、入居者需要はどうかなど、自分一人で判断するのはとても難しいです。
信頼できる不動産会社を見つけて相談するのが最善策でしょう。

不動産会社との付き合いは長期に渡ります。
物件があるエリアの情報に精通しているか、不安に思っていることや疑問点の解消に寄り添ってくれるのかなどが不動産会社選びのポイントになります。
実際に無料セミナーや相談会に参加してみるのも、信頼できる不動産会社を判断するのに役立つでしょう。

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まとめ

手軽に始められるとして注目されている、ワンルームマンション投資。
管理会社に借り上げてもらい、そこから入居者と契約してもらう方法のサブリースは、オーナーの負担軽減や空室リスクを避けられる点が大きなメリットです。
契約内容の入念な確認や信頼できる不動産会社を通じた情報収集などが、成功への鍵でしょう。

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