【必見】サブリース契約とは?メリット・デメリットをわかりやすく解説!

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

不動産投資が初めてのオーナーのなかには、「空室リスクが怖い」「家賃収入が安定しない」など、経営をするうえで不安に感じている方も少なくないでしょう。
そんな初心者オーナーに注目されるのがサブリース契約です。
しかし、サブリース契約はオーナーにとってメリットがある一方で、デメリットも多いため、サブリース契約とはどのような内容なのか把握しておくことが大切です。

この記事では、サブリース契約で注意すべき点をわかりやすく解説します。

サブリース契約とは?

そもそもサブリース契約についてどこまで理解できているでしょうか。

まずは、簡単にサブリース契約とは何かについて種類や費用相場を解説します。

サブリース契約の仕組み

サブリース契約とは、オーナーが保有するマンションを不動産会社が一括借り上げして、さらにそこからサブリース業者が入居希望者に部屋を貸し出すことです。

サブリース業者と入居者間で賃貸契約が成立するため、オーナーが入居者から直接家賃を受け取ることがない代わりに、サブリース業者から物件の賃料を受け取れます。

この賃料がオーナーの主な収入源となります。

サブリース契約の種類

サブリース契約の形態には、大きく2種類に分けられます。

賃料固定型

一般的なサブリース契約としてイメージされるのが「賃料固定型」です。
家賃保証型とも呼ばれる形態で、物件のオーナーが受け取れるリース料が固定されています。

実績賃料連動型

安定したリース料が受け取れる賃料固定型に対して、実績賃料連動型は入居者が実際に支払う家賃に応じて受け取れるリース料が異なるサブリース契約の形態です。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、しっかりと比較検討しましょう。

サブリース契約の費用相場

サブリース契約では、サブリース業者がオーナーに代わって投資物件の管理業務をするため、その手数料として「管理費」を毎月支払う必要があります。

つまり、オーナーは入居者の家賃を100%受け取ることができません。

手数料は委託方式によって異なり、賃料固定型の場合は家賃収入の10~20%程度、実績賃料連動型は5~10%程度をそれぞれサブリース業者に支払います。

サブリース契約を結んだ場合に受け取れる家賃収入の目安は以下のとおり。

  • 賃料固定型・・・・・家賃収入の80~90%程度
  • 実績賃料連動型・・・家賃収入の90~95%程度

また、建物のメンテナンスにかかる費用はオーナー負担となっています。

サブリース契約のメリット

サブリース契約がオーナーにどのようなメリットがあるのかを解説します。

メリットを理解したうえで、サブリース契約をするかしないか検討しましょう。

管理業務を一括で任せられる

アパート経営をする際、「入居者募集」から「賃貸契約の締結」「家賃回収」「入居者の対応」「建物のメンテナンス」まで、さまざまな管理業務が発生します。

サブリース契約をすることで、このような物件の管理・運営を一括でサブリース業者に任せられるため、オーナーはそうした事務の手間から解放されるのがメリットです。

ただし、管理を委託した状態でも、物件の状況は把握するようにしましょう。

空室・滞納リスクを回避できる

不動産投資における最大のデメリットが空室リスクでしょう。

一般的な管理契約では、投資物件に空室があればオーナーの収入は減少しますが、サブリース契約は空室があっても一定の賃料を安定して得ることが可能です。

そのため、空室の発生により見込んでいた賃料収入が得られず、ローン返済の支払いに回せないなど、キャッシュフローに影響を及ぼす心配もほとんどありません。

また、家賃滞納者への対応をする必要がないこともメリットと言えます。

下記関連記事では、不動産投資のリスクとその対策を詳しく紹介しています。
リスクを把握し、危機的状況に陥ってしまわないための回避方法を知っていれば、必要以上に恐れることはなく対応できますので、ぜひ参考にしてください。

確定申告の簡素化

家賃収入は不動産所得にあたるため、毎年の確定申告が必要です。

一般的な管理契約では入居者の人数で収入が変化したり、入居や退去のたびに税金の処理を必要としたりなど、書類の作成や計算に手間がかかります。

しかし、サブリース契約なら毎月入ってくる家賃収入が決まっているため、税務計算が簡素化され、確定申告の作成が容易に済むというメリットがあります。

また、サブリース会社が提携している税理士に相談することも可能です。

下記関連記事では、確定申告に必要な知識を詳しく説明しています。

相続税対策に有効

サブリース契約の締結は、相続税対策としても有効です。

税金の世界では「人に貸している」ことが資産価値を下げると考えられているため、アパートの入居率が高いほど、相続税額が低くなる可能性があります。

サブリース契約においては、入居率が100%の状態、つまり満室経営をしているとして相続税が計算されるため、相続時にかかる税金が少なくなります。

下記関連記事では、不動産投資が相続税対策におすすめである理由や活用する場合の注意点を紹介しています。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約をするために、メリットだけでなくデメリットも知ることが大切です。

ここからは、サブリース契約におけるデメリットについて解説します。

収益性が下がる

オーナーとサブリース業者が「マスターリース契約」を締結するため、入居者から支払われる家賃がすべてオーナーのものになるわけではありません。

委託方式にもよりますが、毎月の家賃収入は賃料の80~90%程度です。

また、サブリース契約の内容によっても異なりますが、本来のアパート経営で受け取れる敷金や礼金、更新料などはサブリース業者に入るため、収益性が下がります。

賃料が保証されるのは契約期間だけ

サブリース契約のメリットは家賃収入が安定して得られることですが、この賃料が保証されるのは契約期間だけということは認識しておく必要があります。

多くの場合、サブリース契約では賃料の見直しが2~5年ごとに実施されます。

この見直しによって賃料が下がることは珍しいことではなく、更新するたびに家賃収入が減っていく可能性があることは頭に入れておきましょう。

入居者を選べない

サブリースを活用すると、サブリース業者が入居者の募集から審査、退去の手続きをおこなうことになるため、オーナーが自ら入居者を選ぶことができません。

サブリース業者は、入居者の有無に関係なくオーナーに保証賃料を支払う必要があるため、入居者審査のハードルを低く設定している可能性もあります。

その結果、オーナーにとって好ましくない人が入居することもあるでしょう。

モラルのない入居者がいることで周りの住民に悪影響を与えてトラブルに発展するだけでなく、入居率の低下や家賃の引き下げにつながるケースも考えられます。

サブリース会社の倒産リスク

サブリース業者が倒産すると、オーナーは保証賃料を受け取れなくなります。

このような理由で契約が解除になった場合、入居者と締結した賃貸契約はオーナーが引き継ぐことになりますが、同時に空室リスクもオーナーに引き継がれます。

また、契約内容によってはサブリース業者はオーナーに入居者情報を報告していないケースもあり、トラブルに発展する可能性があるため注意が必要です。

トラブル回避にはサブリース契約書の確認が重要

サブリース契約の仕組みを聞くと、安定した賃貸経営をおこなうことが期待できますが、その一方で、トラブルに遭うオーナーも少なくありません。

2020年12月に「サブリース新法」が施行され、サブリース業者はサブリース契約の締結前に、家賃や契約期間といった重要事項説明の義務化がされました。

リスクについても説明されるため、契約内容の誤認トラブルの減少が期待されます。

それでも契約内容をすべて把握したうえで契約締結できていないケースもあるため、トラブルを未然に回避するには、契約書の内容をじっくり読み込むことが重要です。

サブリース契約書のチェックポイント

さまざまなメリットがあるサブリース契約ですが、トラブルも報告されています。

ここでは、トラブルを回避するためにチェックしてたい契約書のポイントを解説します。

保証賃料の設定

サブリースでどれくらいの賃料が入ってくるのかチェックしましょう。

一般的に、家賃収入に対して80~90%程度の家賃保証率が設定されていますが、契約時には保証家賃の金額が相場と比較して適正がどうかを見る必要があります。

また、多くの場合は賃料の見直しによって家賃保証額は変化するため、将来的な家賃保証額の下落も見越して、家賃保証額が適切なのかを見極めてください。

賃料の見直し時期

多くの場合、サブリース契約では2~5年ごとに賃料の見直しが入ります。

サブリース契約のなかには20年や30年など長期の契約期間を設定している場合もありますが、契約書には賃料を改定できる旨が明記されていることがほとんどです。

家賃の相場は市場の動向や建物の築年数により変化するからです。

思わぬタイミングで賃料が減額されると収支計画が大きく狂う可能性があるため、賃料の見直し時期と期間に問題がないか必ずチェックしておきましょう。

免責期間の有無

サブリース契約の内容によっては、免責期間が設定されている場合があります。

アパート新築後や入居者の退去後に1ヶ月~半年程度で免責期間が設定されると、その間は入居付けをするための期間として、家賃保証をおこなってくれません。

そのため、サブリース契約でも家賃収入を得られないため要注意です。

オーナー側に不利な制度であることからも、サブリース契約を交わす際は中身をしっかりと確認し、免責期間の有無や内容を把握することが大切です。

リフォーム・原状回復の費用

サブリース契約では、賃貸物件の修繕費用の一部をオーナー負担としていることが多いため、その範囲がどこまでなのか、契約書の記載事項を確認しましょう。

老朽化におけるリフォームや原状回復の費用について、事前にどのような取り決めか把握していなければ、突発的な負担が発生する恐れがあります。

このような修繕費用は、不動産投資の収支計画に大きく影響します。

いつどれくらいの頻度で修繕やリフォームが実施されるのか、どのくらいの費用がかかるのかだけでなく、キャッシュフローは成立するのかもシミュレーションしてください。

入居者の情報

物件はオーナーの所有物ですが、入社者の選定をしたり入退去の管理をしたりするのはサブリース業者であり、その情報をオーナーに伝える決まりはありません。

そのため、オーナーは入居者の実態を把握していないことも。

転貸借をおこなう場合、物件の所有者であるオーナーの承諾が必要なため、入居者情報の開示を求めることはできますが、開示拒否のトラブルも発生しています。

契約書に入居者情報を報告する旨の項目を入れておきましょう。

サブリース契約に関するQ&A

サブリース契約に関してよく寄せられる質問をQ&A形式で紹介します。

この機会に、サブリース契約に関する疑問を解消し、より理解を深めておきましょう。

サブリース契約は解約できない?

契約内容によっては所定の手順に沿ってスムーズに解約できることもありますが、サブリース会社によっては、契約解除を拒否するケースも少なくありません。

サブリース契約は、借地借家法により借主が大きく保護されるため、原則としオーナー都合での解約ができず、解約には正当事由が必要です。

サブリース解約で認められる正当事由は、以下のようなものがあります。

  • 建物の老朽化により建て替えが必要な場合
  • オーナーが建物を自身の居住用などで必要な場合
  • ローン返済が困難で、生計維持のために売却が必要な場合

ただし、正当事由の内容は法律で明確に定められておらず、仮に裁判へと持ち込んでも、肯定される事案と、否定される事案があることは頭に入れておきましょう。

サブリースの法改正で何が変わった?

2020年12月施行の「サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約(特定賃貸借契約)の適正化に係る措置」において、以下のような規定が法律に盛り込まれています。

  • 誇大広告の禁止
  • 不当な勧誘行為の禁止
  • 特定賃貸借契約締結前の重要事項説明
  • 契約締結時の書面交付

先に紹介した重要事項説明の義務化だけでなく、不当な勧誘行為の禁止など、サブリース契約にまつわるトラブルの減少が期待できる内容になっています。

アパートとマンションのサブリース契約の違いは?

サブリースはアパートやマンションに関係なく契約可能です。

ただし両者には違いがあり、アパートのサブリースは一棟丸ごと借り上げるのに対して、マンションのサブリースは一部屋ごとに借り上げるのが一般的です。

そのため、ワンルームマンション投資でサブリースを利用するケースもあります。

自分で管理する場合よりも収入は少なくなりますが、長期的に安定した賃料が受け取れるため、不動産経営の知識が足りないオーナー初心者におすすめです。

まとめ

サブリース契約はデメリットの多さからマイナスなイメージがつきがちですが、上手に活用すれば安定した家賃収入が得られるといった成功例も少なくありません。

2020年12月に施行されたサブリース新法によって「重要事項説明の義務化」や「不当な勧誘行為の禁止」など、オーナーのメリットとなる法律が盛り込まれています。

また、トラブル回避のためにも、契約内容をしっかりと確認しましょう。

それでも不安な場合は、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。

中山不動産では、初心者向けの不動産投資セミナーを開催しており、投資のプロが丁寧にアドバイスさせていただきますので、お気軽にご参加ください。

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