【必見】投資用マンションに自分で住むのはOK?リスクや注意点を徹底解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「投資用マンションは自宅にはできないのだろうか」
「不動産投資用マンションの空室対策に子どもや親が住むのはどうだろうか」

入居者探しの手間が一部屋でも省け、空室対策として自分が住むことが最善策だと思う方も多いことでしょう。

投資用マンションに自分で住む場合、起こりうるリスクや注意点を、この記事で詳しく解説します。
自分だけでなく、子どもや親を投資用マンションに住まわせたいとお考えの方もぜひ、参考にしてくださいね。

【結論】投資用マンションに自分で住むのは可能

そもそも投資用マンションとは、「投資用」と名称が付いていても、通常の居住用マンションと設備仕様に大きな差はありません。
そのため、投資用マンションに自分で住むのは、可能です。
入居需要の高い場所に建てられた物件を投資用マンションはとして購入する場合が多いでしょう。
立地環境の良さなどから自分でも住みたくなってしまうオーナーもいるかもしれませんね。

ただし、空室対策として自分で住むのはおすすめできません。
そうは言っても、「空室で家賃が入らないぐらいなら、自分が住んでしまった方がまだマシなのではないか」と考えてしまうでしょう。
しかし、投資用マンションに自分が住むには、リスクや注意が必要な点がいくつも発生することを念頭に置いてください。

投資用マンションに自分で住む6つのリスク

投資用マンションに自分で住む際に起こりうる、6つのリスクをここではご紹介します。
発生するリスクを把握した上で、投資用マンションに住むメリットが本当にあるのかをきちんと判断してくださいね。

不動産投資用ローンは高金利

不動産を購入するときのローンは大きく分けて2つあります。
不動産投資ローンと住宅ローンです。
不動産投資ローンが住宅ローンに比べて、高金利である点に注意してください。

住宅ローンは、その物件に住むことを目的としているため、金利はかなり低く設定されています。
返済の原資の給料なので、返済が滞る不安もなく安定していると言えるでしょう。
しかし、不動産投資ローンは、入居者の家賃収入が返済の原資です。
金融機関は、返済が滞るリスクがあると判断するため、金利を高く設定。
ローン返済が負担になってしまうでしょう。

不動産投資ローンの使途変更が契約違反になることも

不動産投資ローンの使途変更が契約違反になる場合があるため、気をつけなくてはいけません。
投資用マンションに自分で住む場合、物件の使用目的が投資用ではなく、居住用に変わります。

家賃収入がある前提で、不動産投資ローンの審査が通り、金融機関から融資を受けています。
自分で住んでしまっては、その分家賃収入が途絶えてしまい、契約違反であると判断されてしまう恐れも。
使途変更する際には、まずは金融機関に相談してみましょう。
しっかりと許可を得てから、入居に向けて行動をしてくださいね。

下記関連時記事では、なぜ住宅ローンを不動産投資に利用してはいけないのかを詳しく解説しています。
また、不正が見つかったときに、どのような事態になってしまうのかも紹介していますので、注意が必要なポイントを知って、正しく不動産投資を始めましょう。

不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えが難しい

金融機関から、投資用マンションに住んでも良いと許可がもらえたとしましょう。
せっかく住むなら、金利の高い不動産投資ローンから低金利の住宅ローンへの借り換えをしたいですよね。
しかし、ローンの借り換えは、かなりハードルが高いのが現状です。

特に、ワンルームマンションの場合は、借り換えが難しいとされています。
その理由は、居住スペースが狭いからです。
住宅ローンを受ける場合、最低面積の項目が設けている金融機関も。
居住スペースの狭さから、ワンルームでは面積の条件がクリアできず、住宅ローンの受付すらしてもらえない可能性があります。

入居者がいる場合は退去させるのが難しい

住みたいと思う部屋に入居者がいるなら、「退去をお願いすればいい」と簡単に思うかもしれませんね。
しかし、現実は簡単にはいかないものです。
入居者がいる場合、退去させるのは難しいことも心に留めておきましょう。

借地借家法によって、オーナーよりも立場の弱い入居者は守られています。
正当な事由があれば、入居者に説明をし、退去を促すことは可能です。
しかし、オーナーの「自分が住みたい」という主張は、正当な事由には当てはまりません。
無理に退去させてしまっては、裁判などの大きなトラブルに発展してしまいます。

家賃収入が得られなくなる

入居者から受け取るはずだった家賃収入が得られなくなる点も注意が必要です。
不動産投資ローンの返済が終われば、家賃収入がなくても問題ないと思う方もいるでしょう。
ローン返済が終わっても、マンションの維持費や管理費、税金は住んでいる限り続きます。
資金計画に支障がないかを入念にチェックしてください。
当初の計画では問題のない資金計画でも、自分が住み家賃収入が減ることで、やりくりが困難になってしまう恐れもあります。

減価償却費に計上できず節税できない

不動産投資で経費計上できるのは、あくまで家賃収入を得るために支払ったものです。
投資用マンションに自分で住む場合は賃貸経営ではなくなりますよね。
そのため、減価償却などの経費計上ができません。

減価償却とは、経年で資産価値の減った分を経費として扱うことです。

実際は黒字でも経費計上で赤字になれば、その分、納税額を抑えられますね。
投資用マンションが居住用マンションに変わると、経費計上できるものが減り節税対策ができないことも理解しておきましょう。

投資用マンションに自分で住むときの注意点

投資用マンションに自分で住むときの4つの注意点を、最後にご紹介します。
注意すべきポイントを把握した上で、投資用マンションに自分が住むのが最善の方法なのかをじっくり検討してくださいね。

金融機関の許可が必要

マンション所有の目的が投資用ではなく、居住用になると融資契約時の条件と異なってしまいます。
まずは、金融機関に相談して変更する旨の許可を得ましょう。
きちんと手順を踏んでから入居してくださいね。

許可を得ずに住み始めてしまうと、万が一バレてしまったときに、「契約違反」と指摘を受け、融資が打ち切りになってしまう恐れもあります。
せっかく手に入れた物件を手放すことにもなるでしょう。
そうならないためにも、金融機関への相談はとても重要です。

住宅ローン・住宅ローン控除には広さの制限がある

不動産投資ローンで購入した物件に住んでも良いと許可をもらえたなら、ローンのプランを少しでも金利の安い住宅ローンに変えたいと思うものです。
しかし、現実は簡単にはいきません。
物件の広さの制限により、住宅ローン契約を断られてしまう可能性があります。
金融機関によっては、住宅ローンの商品概要に、面積によっては利用ができない場合があると明記されている場合も。

また、住宅ローン控除にも広さの制限があります。
面積要件は以下の通りです。

  • 取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上
    (※所定の条件を満たす場合は、住宅の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満でも可)

(参照:No.1212 一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)|国税庁

ワンルームマンションでは30平方メートル以下の間取りが多いでしょう。
そのため、住宅ローン控除の適用は期待できません。
住む許可が出ても、ローン契約の面で不安が残ってしまいますね。

オーナーチェンジ物件は住宅ローンの利用不可

オーナーチェンジ物件とは、入居者が入っている状態で物件の賃貸契約を維持したまま売買されている物件のことです。
入居者がすでにいるため、新たに募集する手間や入居希望者の審査が省けます。
そのため、不動産投資の初心者の方でも始めやすい物件です。

退去予定の入居者が予めわかっているなら、退去後に自分が住もうと予定することもあるでしょう。
しかし、オーナーチェンジ物件では住宅ローンの利用ができません。
入居者からの家賃収入があるため、投資用とみなされてしまうためです。

下記関連記事では、オーナーチェンジ物件とはどのような特徴があるのかだけでなく、これから購入を検討中の方が知っておきたい知識を詳しく解説しています。

自分で住む前提でない物件選びが重要

物件選びは、自分で住む前提で考えないことが重要です。
自分にとって心地が良いかではなく、賃貸ニーズを考えてください。

入居需要があるマンションでなければ、入居者がなかなか集まらず、経営が苦しくなってしまいます。
現地調査をしたり不動産会社と相談したりして、資金計画に問題ない、不動産価値が高い物件を選びましょう。

下記関連記事では、出口戦略を立てやすい投資物件の選び方や、投資家が買いたくなる物件について詳しく説明しています。
これから投資物件を売却予定の方だけでなく、不動産投資の初心者で出口戦略のノウハウを知りたいという方も、ぜひ参考にしてみてください。

まとめ

投資用マンションに自分が住むことは可能です。
本来は投資用として購入したため、住む前には金融機関に許可を取りましょう。
投資用マンションに自分で住む際に注意すべきポイントやリスクは、ワンルームマンション投資だけではありません。
アパートを一棟買いするケースでも同じです。

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