【専門家が解説】不動産投資ローンの返済期間は長期がおすすめ?短期融資と詳しく比較

伊東

こんにちは。
不動産エバンジェリスト伊東です。

「不動産投資ローンの返済期間はどれくらいがいいのだろうか」「長期融資と短期融資、どちらを選べばメリットがある?」と融資期間を決める基準がよくわからず、悩んでいませんか。
不動産投資を始めるには、「高い収益が見込める物件かどうか」「金利や手数料はなるべく低いところで借りよう」といった点の他にも、返済期間についてもよく考えることが重要です。

この記事では、不動産投資ローンの返済期間は長期がおすすめなのかをご紹介します。

短期融資との比較も詳しくご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資で「返済期間」が重要な理由

不動産投資ローンの返済期間もキャッシュフローの動きを左右する重要なポイントの一つです。

不動産投資ローン返済や建物の維持費、税金など、その他の出費は家賃収入から賄います。
返済期間が長期であれば、毎月の返済額が抑えられるのでその他の必要経費を支払っても手元に残るお金が多いでしょう。

しかし、不動産投資ローンの返済を短期間で終えようとする契約では、毎月の返済額が多額。
維持費や税金などを支払ったあとには、思っていたほどお金が残らなかったという可能性があります。

銀行が返済期間を決める基準は?

「毎月の返済額を減らしたいから、設定できる最長期間で借りよう」「なるべく短期間で返済して金利負担を軽くしたい」など、返済期間の設定に対する考え方は人それぞれ違います。
返済期間はどのようにして決定されるのでしょうか。
ここでは、銀行が返済期間を決める基準をご紹介します。

建物の法定耐用年数が基準

不動産投資ローンの返済期間は、建物の法定耐用年数が基準です。
法定耐用年数とは、建物が壊れるまで使える期間ではありません。


税法で決められた年数のことで、建物の構造ごとに設定されています。
法定耐用年数より不動産投資ローンの融資期間が短くなる可能性が高い点に注意してください。
融資可能期間が短縮されて要因として、不動産投資ローン契約者の属性が影響していることが考えられます。
法定耐用年数は、返済期間の目安の一つとして捉えておきましょう。

【構造別】物件の法定耐用年数

ここでは、構造別に物件の法定耐用年数をチェックします。
購入を検討している物件は、どの構造でしょうか。

法定耐用年数を把握しておくと、最長でどれくらいの融資期間になるのか予測ができるので、今後の計画が立てやすくなります。

建物の構造法定耐用年数
木骨モルタル造20年
木造22年
軽量鉄骨造
(骨格材の肉厚)
3㎜以下のもの19年
3㎜を超え、4㎜以下のもの27年
重量鉄骨造
(骨格材の肉厚)
4㎜を超えるもの34年
レンガ造・石造・ブロック造38年
鉄骨鉄筋コンクリート造47年
(参照:【確定申告書等作成コーナー】-耐用年数(建物/建物附属設備)

構造が異なるだけで、19年〜47年と法定耐用年数が大きなばらつくのがわかります。
中古物件の購入の検討には、注意が必要です。


物件の築年数を法定耐用年数から減らすため、鉄骨鉄筋コンクリート造の物件に35年ローンを希望していても、築15年であれば返済期間は20年と銀行から提示されてしまうこともあるでしょう。

法定耐用年数を超えても融資は可能?

購入したいと考えている物件が、築20年の鉄骨鉄筋コンクリート造マンションだった場合は、法定耐用年数は何年でしょうか。
47年から20年を引けば、残り27年です。

今後のキャッシュフローを考えたときに「35年ローンでないと厳しい…」「法定耐用年数を超えた期間の融資は無理なのか…」と物件の購入を諦めようとしていませんか。

実は、法定耐用年数を超えても、銀行の方針次第で、融資が受けられる可能性も。
残存耐用年数を基準として、融資期間の延長に対応する銀行があります。

残存耐用年数は、税金の計算に必要な減価償却費を計算するための年数で、法定耐用年数とは別物です。
法定耐用年数より少し長めの設定のため、残存耐用年数を基準として、融資期間の延長に対応する銀行があります。検討の段階で諦めずに、どの程度融通が効くのかを確認してみましょう。

不動産投資の返済期間は長期・短期のどちら?

では、不動産投資のおすすめ返済期間は長期でしょうか。
それとも短期でしょうか。


どちらにもそれぞれメリットとデメリットがあり、それを把握した上で、決定することが大切です。
高価な買い物なので、しっかり比較をしてください。

月々の返済額を少なくするなら長期

長期の返済期間は「毎月の返済額を少しでも減らしたい」という方におすすめです。
ローン返済の負担が軽いため、家賃収入に対しての支出がそれほど重い負担にならないと予想されます。

自己資金に余裕が出やすく、万が一急な修繕の対応をしなくてはならなくなったときでも、柔軟に対応ができるでしょう。

長期間の返済のデメリットは、空室リスクです。
新築ピカピカの物件でも、年月が経つと建物はどんどん経年劣化していきます。
長期融資の返済途中に周りに新しい建物が増えてしまうとどうなるでしょうか。
需要の高い新築物件に入居者が行ってしまうため、空室になりやすいです。

不動産投資を副業としておこなう会社員の方は他にもデメリットがあります。
それは、病気、失業などのリスクに対応できなくなる可能性です。
今後、病気や失業で給料が下がってしまう可能性は、ゼロではありません。
返済期間が長期であればあるほど、そのような起こってほしくはないトラブルに出会うおそれが高まるでしょう。
トラブルが発生し「なんとかしたい」と思っても、長期の返済期間が足かせになるかもしれません。

支払総額を少なくするなら短期

短期の返済期間で契約なら、ローン返済の支払総額を少なくできるメリットがあります。
金利が加算される期間が短いため、支払利息が節約ができます。

返済を終えた物件は、設定された担保を外すことが可能です。
短期間で返済を終えたあとに所有する物件の担保を外すことで、高く売れるタイミングですぐに売却手続きができます。
スピーディーに物件が手放せられるため、売却益による大きなリターンが期待できるでしょう。

しかし、短期の返済期間では毎月の返済額が多くなってしまう点に注意が必要です。
家賃収入に対してローン返済や税金の支払いなどで、想定していたよりもキャッシュフローが厳しいものとなるかもしれません。
そのため、余裕のある経営ができるようにまとまった資金の準備が必要です。

ゆとりを持って返済できる計画を

返済期間が長期でも短期でも、必ずリスクはあります。
不動産投資で失敗をしないためには、ゆとりを持って返済できる計画を立てることが重要です。
まずは、毎月の返済額をしっかりシミュレーションしましょう。

<返済額のシミュレーション>

融資額:3,000万円 金利:年3.675%(変動型)

20年25年30年35年
毎月の返済額17万6697円15万3017円13万7661円12万7048円
年間の返済額212万364円183万6,204円165万1932円152万4576円
支払利息の総額1240万7461円1590万5221円1955万7973円2336万196円
支払総額4240万7461円4590万5221円4955万7973円5336万196円
(参照:投資用不動産ローン・住宅ローン お借り入れシミュレーション | 不動産担保ローン総支払額の計算 | 一般財団法人 住宅金融普及協会

返済期間20年より35年の方が、支払総額は2,000万円も多いことがわかります。
しかし、毎月の返済額だけで比較すると、返済期間が20年の方が負担が大きいです。
どの返済期間を選ぶにしても、収支が赤字になってしまわないよう、余裕の持ったやりくりができるかをしっかり考えてください。

長期融資を引き出す2つのポイント

支払総額が増えてしまうデメリットがあるものの、毎月のローン返済の負担が軽く安定した経営が見込める長期融資は、どのようにすれば金融機関から認めてもらえるのでしょうか。
最後に、長期融資を引き出すための2つのポイントをご紹介します。

信用度を高くする

長期融資を受けるためには、ローン契約者自身の信用度を高くしましょう。
信用度とは、ローン返済を滞りなく返済する能力の有無を測る目安のことです。

勤務先や年収、勤続年数などがチェックされます。
ローン契約をする金融機関の口座にまとまった自己資金があると、より信用度が高まります。
万が一、返済が滞ってしまっても、口座から回収できる見込みがあるから安心と金融機関が判断するでしょう。

返済中のローンを完済する

現在、何か返済中のローンを抱えているのであれば、不動産投資ローンを契約する前に完済してください。
借金があると、属性評価が下がってしまいます。


また、過去に滞納していないことも重要ポイントです。
「滞納をする人=お金の管理ができないルーズな人」と金融機関は判断します。
返済が滞ってしまうのではないかと、返済能力に疑問を抱かれ、希望通りの融資が受けられないおそれがあります。

まとめ

不動産投資ローンの返済期間を決める基準は、建物の法定耐用年数です。
金融機関によっては、法定耐用年数を超えた期間でも融資可能なところもあります。

長期融資は、毎月の返済額が少ないため、経営が安定しやすいメリットがあります。
一方で、短期融資は、返済期間が短いため支払総額が抑えられる点がメリットです。

不動産投資ローンの返済期間は何を重視すべきかで選ぶべ方向が変わってきます。
判断に迷ったら、不動産投資に詳しいプロにアドバイスをもらうのも一つの方法です。

中山不動産では、不動産売買の経験豊富なスタッフが在籍しています。
不動産投資を始めたい方向けのセミナーも開催中です。


ぜひ、一度お気軽にご相談ください。

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