【専門家が解説】不動産経営に必要な元手はいくら?初心者は少額投資がおすすめ!

伊東

こんにちは。
中山不動産株式会社 不動産エバンジェリスト伊東です。

不動産経営を考えていくなかで、元手の必要額について気になっているのではないでしょうか。
それほど自己資金がなく「不動産経営なんて自分には無理」「高額な融資は危険」と考える方も少なくありません。
しかし、不動産経営の元手を抑える方法や、少額から始める手法も存在します。

今回は、不動産経営に必要な元手や、元手無しで始める方法を解説します。

また、少額から始められる投資物件や物件購入以外の不動産投資の方法についても紹介していますので、これから不動産経営をはじめようと考えている方はぜひ参考にしてみてください。

不動産経営をはじめるなら元手はいくら必要?

不動産経営と聞くと、物件購入のために数千万円の資金が必要だと思う方もいるかもしれません。
たしかに、物件によっては数千万円のものもありますが、金融機関からの借り入れを利用することで、元手を抑えることができます。
ここでは、一般的な元手の目安などを紹介します。

物件価格の約2割~3割が一般的な元手の目安

金融機関で不動産投資ローンを利用する場合、元手には一般的な目安である2割〜3割(頭金+初期費用)が必要です。
1,000万円の物件なら元手の目安は200万円〜300万円です。

しかし、融資の元手にすべての自己資金を使ってしまっては、その後の生活防衛資金やトラブルに対処する資金がないなどのリスクを抱えてしまいます。

そのため、頭金+初期費用の他に、手元に資金を残しておくと安心でしょう。

10万円からはじめられる金融機関も

頭金に関しては借主の属性(年収・勤務先・物件の担保評価)などによって金融機関から求められる額が変わります。
つまり、借主の属性が良いと判断されたら、頭金が低くても借り入れができることも。

逆に、融資にリスクがあると判断されると5割の頭金を要求されることもあります。

そのため、金融機関は借主の資産状況・物件の担保評価・収益性などを考慮し、基準を満たすことができれば10万円の手付金のみで融資をしてくれることがあります。

少額からはじめられる!レバレッジ効果とは?

レバレッジとは、「少ない力で大きな成果を出す」というてこの原理のことです。

不動産投資でいえば、自己資金の10倍や20倍の金額の融資を受け、自己資金だけでは実現できない収益を得ることを意味します。

金融機関は通常投資には融資しませんが、不動産投資では融資を受けることができます。そのうえ、価値の変動が緩やかなので、FXなどでレバレッジをかけるより安全に利用可能なのがメリットです。

このように、金融機関を利用して自己資金を最小限に抑えたうえで、多くの家賃収入を得ることができる効果がレバレッジにはあります。

不動産経営は元手がなくてもはじめられる?

出典:pixabay

不動産経営は元手がなくても始めることができます。
物件価格の全てを融資してもらうフルローンや、諸費用なども融資額に含ませるオーバーローンを使えば可能です。しかし、その分リスクがあるので、余裕を持った収支シュミレーションをしておく必要があります。

ここからは、不動産経営を元手なしではじめるリスクを紹介します。

利回りに対して金利が高くなることも

フルローンやオーバーローンの利用は、平均より高金利になる傾向があります。
そのため、注意したいのが利回りです。

不動産は高額なので1%の金利差でも利息額に大きな影響があります。
利息が多く支払額が増えると「実質利回りが下がる」「総支払額が多くなる」といったデメリットが出てきます。

また、管理委託費や修繕費など、実質利回りに影響する出費をしっかりと想定しておかないとマイナスになってしまうケースも。
また、変動金利の場合は金利上昇のリスクも想定しておく必要があります。

返済に困る可能性がある

元手なしで始めると、レバレッジ効果が高くなるなど有効な面もありますが、融資額が増え毎月の支払額が多くなります。
そのため、収益性が悪くなり資金に余裕がなく返済に困ることも。
対策として、余裕資金を手元に持っておかないとトラブルに対応できなくなります。

不動産経営の代表的なリスクは次のとおり。

  • 家賃の滞納
  • 空き家リスク
  • 建物の修繕
  • 金利上昇
  • 家賃の下落

このようなリスクに対応するために、少なくとも半年分の返済額程度は手元に残しておいたほうが安心でしょう。

購入後は意外とお金がかかる

不動産取得には、物件価格だけを考えていると、意外と高い初期費用に驚く方もいるでしょう。

初期費用の金額はケースによって変わりますが、一般的には物件価格の8%前後といわれています。
たとえば、2,000万円の物件を購入すると160万円が必要です。

基本的に、初期費用は自己資金から支払うので、物件の購入に頭金を用意している方は、あわせて初期費用も元手に含めて資金を準備しておくようにしてください。

具体的な初期費用は次のとおり。

  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 登録免許税
  • 仲介手数料(不動産会社から購入する場合)
  • 司法書士報酬(司法書士に手続き依頼する場合)
  • 印紙税
  • 融資手数料
  • 火災保険・地震保険料

不動産投資をする際は意外とかかる初期費用に注意しましょう。

初心者におすすめ!元手が少なくてもできる投資方法

出典:unsplash

不動産投資は注意すべき項目が多くあります。
最初から大きく投資してしまうと失敗して取り返しがつかなくなることも。
そのため、始めは少ない元手で経験を積んでいくことがおすすめです。

そのためには、どのような性質の物件に投資するかが大切です。
ここからは、初心者におすすめの「元手が少なくても出来る投資方法」を紹介します。

初心者の方はこちらのから。

区分マンション

マンション一棟をいきなり購入するのは初心者には簡単ではありません。

一方で、区分マンションはマンションの一室だけに投資できるので、物件によっては数百万円から2,500万円ほどで中古のワンルームマンションに投資可能です。

毎月の返済額も少ないので、金銭的にも精神的にもリスクが低い投資方法です。

ただし、区分だと空き室になってしまうと収入が0円になってしまうこともあり注意が必要です。
そのため、物件の賃貸需要がどの程度あるかをしっかり見極めなければいけません。

築古物件

購入価格を抑えて高い利回りを期待できるのが築古物件です。

ほとんどが法定耐用年数を超えた物件になるので、掘り出し物が見つかることもあります。

ただし、老朽化した状態のまま貸し出しても借り手が見つからない可能性が高く、リフォームが必要になることもあり注意が必要です。

一口にリフォームといっても、内装を綺麗にするだけではなく、立地や想定した住居人数などの賃貸ニーズに合ったリフォームを施さないと効果が表れません。

築古物件を検討している方は、リフォームの知識と費用などもリサーチして購入しましょう。

地方物件

地方物件も低予算ではじめたい初心者におすすめの投資物件です。

都心より低価格でフルローンを利用しても運用が楽なところが特徴です。
また、両親から相続した物件を都心に引っ越す際に手放すケースなどで、好条件の物件が出ることもあります。

ただし、「人口が少なく空室のリスクが高い」「空き地が多い場合は近隣に良い競合物件が建てられる可能性がある」などのデメリットも覚えておくことも必要です。

そのため、地方物件で成功するためには、土地の需要を把握して人気の一等地で好条件の物件を購入することです。需要の把握やリサーチにはしっかりと時間をかけて行いましょう。

競売物件

競売物件とは債務返済ができなくなった所有者の物件が、裁判所から差し押さえられ競売にかけられている物件のことです。

相場より3〜4割ほど安く購入可能で、基本的に競売は誰でも参加できる点もメリットです。

ただし、リスクや注意点も多く存在します。

  • 現住居者が立ち退かない
  • 手続きを自分でするため弁護士や司法書士と契約が必要な場合も
  • プロの業者や投資の上級者も参入している
  • 期日までに代金を納付する必要がある
  • ローン特約などでキャンセルができない

このようなリスク・注意点を加味しなければならず、特殊な投資物件といえるでしょう。

初心者でも費用を抑えることができますが、少々難易度の高い物件です。

不動産投資の投資対象は物件だけじゃない

不動産投資は物件を購入するだけではありません。

住宅以外の物件や所有しない以下の投資方法もあります。

  • 駐車場経営(月極や時間貸し駐車場として貸し出し)
  • JーREIT(不動産投資信託)(投資家と共同で投資し利益の分配金を受け取る)
  • 不動産小口化商品(物件の所有権を持った状態で複数のオーナーと一緒に投資する)
  • クラウドファンディング(インターネットを通じて手軽に不動産に投資できる)

このように、リスクを抑えた不動産投資の手法も多く存在します。

さまざまな手法を検討して自分に合う投資方法を見つけましょう。

まとめ

今回は、不動産経営に必要な元手の相場や元手無しで始める方法、初心者におすすめの投資物件や物件以外の投資方法をご紹介しました。

レバレッジを効かせながら安定した収益を得ることができる不動産投資。
初心者の方は、しっかり収支のシュミレーションをして余裕を持った運用をすることが大切です。
ぜひ参考にしていただき、少ない元手でも安全な不動産投資をする参考にしてください。

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