【保存版】初心者でも丸わかり!不動産投資の流れ11ステップを詳しく解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「不動産投資の全体的な流れを知りたい」
「いつ物件を購入して、どのタイミングで融資の申し込みをすればいいの?」
このように不動産投資に興味はあるけど、全体的な流れがわからず一歩踏み出せずにいるなんてことはありませんか。

このページでは、不動産投資はどのような流れでどんなことをするのか興味を持っている人のために、不動産投資の流れを11のステップに分けて詳しく解説します。

不動産投資は流れを知ることが重要

不動産投資には長期的な計画が必要で、その計画には一連の流れがあります。

一見難しそうに見える不動産投資も、一つずつ順を追って確認していけばとても理解しやすくなります。

全体の流れを知りしっかり順序立て、このタイミングでやっておくべきこと、ここで注意しておくべきことなどを知っておくと不動産投資の仕組みや自分の課題がわかります。

ここでは、ステップ1~ステップ11まで分けて初心者でもわかるように不動産投資の流れを解説します。

ステップ1:不動産投資について知る

まずは不動産投資について知ることが大切です。

専門用語がわからない、不動産投資というものが想像できないという人に一番初めに読んでほしい記事が、「【初心者向け】5分で分かる不動産投資の基礎知識|仕組みや種類は?」です。

この記事では不動産投資ってなに?どんなことをするの?という言葉の意味もよくわからないような初心者でも5分でわかる不動産投資について説明しています。

不動産投資についてある程度の知識を得たところで「自分にも不動産投資ってできるのかな?」「不動産投資で成功しているってどんな性格の人なんだろう?」と思ったら読んでほしい記事がこちらです。
不動産投資で成功している人の性格や特徴についてまとめています。
あなたはどっち?不動産投資に向いてる人と向かない人の特徴を紹介

次に、そうはいっても不動産投資なんてリスクばかりじゃないの?と思ったら、こちらの記事で不動産投資のリスクと対策についての記事を読んでください。
知っておいてほしいリスクとその対策について説明します。
【超重要】初心者が不動産投資をはじめる前に知っておきたい注意点

不動産投資の基礎知識、リスク、不動産投資に向いている人の特徴を知ったら次のステップに進みましょう。

ステップ2:不動産投資の目的を明確にする

まず、不動産投資をする目的を明確にしましょう。
現状の自己資金やローンの限度額から投資金額や目標を定めるようにしましょう。

「たくさん稼ぎたい」「なにか副業をはじめたい」といった曖昧なものではなく「月8万円の家賃収入を得る」「老後までに不動産投資で1000万円貯める」など明確な目標にするのがポイントです。

具体的な目的をあげることで、その目的を達成するために必要な物件の大きさや、その物件を購入するために必要な頭金など不動産投資が明確になります。

ステップ3:物件の情報収集

次に、物件の情報収集をはじめます。
無料の物件情報誌や新聞、折り込み広告やネット、不動産の店先の物件情報などを利用して物件の情報収集をはじめましょう。

ポータルサイトを使うことはもちろん、実際の不動産会社を使って不動産に慣れることをおすすめします。

物件そのものを価値や価格をチェックするだけでなく、周辺エリアの家賃相場や入居率の確認も必要です。

その際、横のつながりがありそうな地域密着型の不動産会社に訪問し、エリアの特徴や賃貸物件の稼働率など気になることはどんどん質問するようにしましょう。

ステップ4:資料請求と物件評価

ポータルサイトで気になる物件があったら積極的に不動産会社に問い合わせをしましょう。
メールやサイト経由でも問い合わせはできますが、電話のほうがおすすめです。
電話のほうがレスポンスも早く、相手の対応や会社の雰囲気などもわかります。

物件評価ができるように、できるだけ多くの資料を送ってもらうようにしましょう。

登記簿謄本は不動産会社に頼まなくてもオンラインで請求可能です。

さらに、その地域の地価の動きは、国土交通省のwebサイトで調べることができます。

ステップ5:現地調査で物件内覧

取り寄せた資料から不動産を評価し、気になる物件があったらその次は現地調査と物件の内覧をしてみましょう。

物件だけではなく、周辺地域の現地調査も必ず行いましょう。
自分が入居をするとして、入居者の目線で住みたい物件かどうか考えて内覧することをおすすめします。

  • 購入後に修繕が必要な箇所
  • 建物の劣化状況
  • 共用部分の管理や手入れの状況
  • 近隣住民の様子
  • 立地条件や利便性
  • 日当たりの良さ
  • 騒音トラブルはないか

など、チェックしておくポイントを事前に用意しましょう。

ステップ6:買付申込書の提出

現地調査と物件を内覧したあと、物件の購入を決めたら不動産会社を通して、買い付けを入れます。
買付申込書は不動産会社によって買受証明書や購入申込書など呼び名が変わることもあります。

簡単に言うと、買い付けを入れることにより、この物件を本当に契約したいという意思を文書で売主に宣言することを意味します。
買付申込書には法的な拘束力はありません。

人気のある物件などは内覧して悩んでいる間にほかの人が購入を決めてしまったり、同じ日に複数の人が買い付けを入れることがあります。いい物件を買い付けるためにはスピードが大切です。

ステップ7:金融機関から融資の審査を受ける

不動産を購入するとき、融資が必要であれば融資審査を受ける必要があります。

ここで受ける審査は事前審査、そのあと受ける審査は本審査です。

不動産投資の融資審査は、個人の信用審査だけでなく投資物件の価値や収益性、頭金の有無も重要です。

融資の審査基準は金融機関はもちろん支店によっても変わります。

購入する物件が決まったら複数の金融機関に相談するようにしましょう。

融資を受ける金融機関が決まったら、審査に必要な書類を集めます。
必要な書類の数は多いのでしっかりと準備しておくようにしましょう。
ローン審査は2~3週間ほど時間がかかります。

ステップ8:不動産売買契約を締結する

重要事項の確認をしっかり行い、契約の内容に問題がなければ、売買契約を締結しましょう。

不動産の売買契約書は、以下に関する記載が必要です。

  • 当事者の氏名
  • 物件を特定するための表示
  • 売買代金の額、支払い時期と方法
  • 物件の引渡し時期
  • 移転登記申請の時期
  • 違約金や損害賠償の定め
  • 瑕疵担保責任

一般的には不動産会社が契約書を用意してくれることがほとんどです。
契約書の内容は追加、修正をすることが可能です。

不明な点や条件の相違がないか確認しましょう。
書面に売主、買主が記名押印をすると不動産の売買契約は締結となります。

ステップ9:ローンの本審査を申し込む

売買契約を締結したら本審査を申し込みしましょう。

残念ながら、仮審査は通っても本審査で通らないこともあります。

事前審査は支店ベースでの審査ですが、本審査の審査は会社としての審査となります。

本審査には、住民票や印鑑証明書、課税証明書、納税証明書など公的書類が必要です。

金融機関によって、必要書類の内容が変わることがありますので事前に確認してください。
結果が出るまでは、金融機関によって異なりますが、だいたい2週間~1ヶ月程度かかります。

ステップ10:物件を引き渡してもらう

無事、ローンの本審査が終わり決済が完了すれば、とうとう物件の引き渡しです。
売主、買主、不動産会社が集まり現地で物件の最終確認をします。

設備に問題はないか、敷地境界の位置や設備が契約どおりであるかどうかを確認します。

玄関の鍵や家の図面、管理規約や設備のパンフレットや保証書などを受け取ります。
これで無事引渡しが完了です。

ステップ11:賃貸管理契約の締結

投資用不動産の引き渡しが終わり、賃貸に出す場合は信用できる不動産会社に入居者募集の広告を出してもらうなどして、入居者を探します。

不動産投資は多くの場合、不動産を賃貸に出し家賃を収入として得ます。

入居者が決まったら賃貸借契約書を作成し、賃貸契約を結びます。

賃貸借契約書に関しては不動産会社が貸主の代わりに作成する場合がほとんどです。

書式ははっきりとは決まっていませんが、基本的には国土交通省のホームページにある賃貸住宅標準契約書をひな形として作成されます。

不動産投資の流れはセミナーで学べる

今回は不動産投資の流れを11ステップで初心者でもわかるように説明しました。

とはいっても、「文章で見るとやっぱり難しそう」「自分にもできるかな?」と不安に感じる方もいるのではないでしょうか。

そんな方には、不動産投資セミナーで不動産投資の一連の流れを学ぶことをおすすめします。

中山不動産では【初心者向け不動産投資セミナー】を随時行っています。

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個別セミナーもあり、オンライン・オフラインとも対応可能です。

不動産投資の流れは分かったけど、ここのステップについてもっと詳しく知りたいというようなことがあればお気軽にお問い合わせください。

まとめ

この記事では、初心者でもわかりやすいように、不動産投資の流れをくわしく11のステップに分けて解説しました。

全体の流れを知ることで、不動産投資のイメージができたのではないでしょうか。

物件の情報を収集し、購入、融資の審査を経て物件の受け渡しがあり、入居者が決まって収益化ができるまでどうしても時間がかかります。
だからこそ不動産投資はできるだけ早く行動し始めることをおすすめします。

もっと不動産投資について知りたいということであれば、ぜひ弊社の不動産セミナーにご参加ください。

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