【専門家が解説】アパート経営って儲かるの?失敗しないための方法とは

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

アパート経営に関心はあっても、経験が少ないことで「失敗するのでは?」とマイナスに考えたり、「本当に儲かるの?」と不安に感じていたりする人もいるでしょう。
利回りが高く、節税効果もあるアパート経営は人気の土地活用です。
儲からないという意見も多いアパート経営ですが、リサーチや準備をしっかりとおこない、空室対策などポイントを押さえて収益を上げる人もいます。

この記事では、アパート経営で儲かる仕組みや失敗しないための方法を解説します。
儲かるためのノウハウを知りたい人は、ぜひ参考にしてみてください。

Contents

アパート経営はいくら儲かる?

実際に土地活用などでアパート経営を始めると、どのくらい儲かるのでしょうか。
まずは、アパート経営でいくら稼げるのか、その収入源について解説します。

アパート経営の収入源は主に4つ

アパート経営における主な収入源は以下のようなものがあります。

支払いタイミング費用項目目安
毎月家賃物件による
共益費家賃の5~10%程度
随時礼金家賃の1~2ヵ月分
更新料家賃の1~2ヵ月分

アパート経営でメインとなるのが家賃収入です。

また、家賃の一部である共益費も毎月徴収する収益の一つです。

共用部分の修繕費や駐車場の管理など、物件の管理に使われる費用となります。

アパート経営を通して得られる収入として、賃貸契約を結んだときに支払われる礼金や、契約更新時の更新料など、随時発生するものもあります。

アパート経営の収入平均は540万円/年

国税庁の調査によると、不動産所得の平均額は「540万円/年」です。

不動産所得とは、アパート経営などで得た収入から必要経費を引いた金額を指します。
アパート経営以外にも、戸建て投資など不動産投資全般の収入が含まれています。

不動産所得を得ている人の、所得金額別の内訳は以下のとおりです。

所得割合
~100万円5.3%
100万円~200万円19.1%
200万円~300万円17.2%
300万円~500万円24.1%
500万円~1000万円23.0%
1000万円~2000万円8.6%
2000万円~5000万円2.4%
5000万円~1億円0.3%
1億円~0.1%
(引用元:国税庁「令和2年申告所得税標本調査」)

不動産所得で確定申告をした人は約106万人となっており、年間の手取り収入は300〜500万円の割合がもっとも多く、続いて500〜1000万円ということがわかります。

アパート経営の支出

アパート経営を始めると、初期費用や管理費用など、さまざまな費用がかかります。
これらの支出をしっかりと把握して、最終的な儲けを計算していきましょう。

初期費用

アパート経営を始めるためには、取得費用や税金などの初期費用が発生します。

費用項目相場目安
アパートの取得(建築)費用構造・立地による
不動産取得税固定資産税評価額×税率(3%)
印紙税1,000円~6万円
登記費用30~50万円程度
アパートローン手数料借入額の1~3%程度
各種保険料50万円程度
外注費内容による

購入費用や保険料は建てるアパートによって大きく異なります。

実際に不動産投資ではどの程度の初期費用がかかるのかなど、不動産投資を始めるにあたって疑問や不安なことがある方は、中山不動産にお問い合わせください。

管理費用

アパート経営で儲けるためには、支出に対して意識を向けることが大切です。

ランニングコストとして発生する管理費用は、金額をきちんと把握しておきましょう。

費用項目相場目安
光熱費1万円程度
損害保険料1~10万円程度
管理費賃料の5~10%程度
修繕費1~100万円程度
リフォーム費10~300万円程度
仲介手数料家賃の半月分

管理費用のなかでも多くかかるのが、修繕費やリフォーム費です。

アパート経営では10~15年に一回という頻度で大規模修繕がおこなわれます。

大規模修繕費用などアパート経営でかかる管理費用を安く抑えるためには、定期的に修繕を実施するだけでなく、入居者審査を確実におこなうことも大切です。

儲かるだけじゃないアパート経営のメリット

不動産投資の種類はいくつかありますが、アパート経営はおすすめの投資の一つです。
ここでは、儲かる以外にも得られるアパート経営のメリットを紹介します。

メリット①入居者の確保で安定した収入が見込める

アパート経営が儲かるのは、わずかな期間だけではありません。

不動産投資と比較されやすい株式投資やFXは短期間で大きな収益を得られることもありますが、それがずっと続くわけではなく、浮き沈みが激しい投資です。

一方で、入居者が十分に確保できていれば、安定した収入が見込めます。

そのため、老後の資産形成や年金目的での運用を検討している人におすすめです。

メリット②アパート経営は相続税対策として効果的

アパート経営は儲かるというより、相続税対策としておこなう人も少なくありません。

現金以外の資産は、その価値を評価額から算出して相続税額を決定しますが、土地よりも建物のほうが税制面での優遇があり、時価の60~70%が評価額の相場です。

さらに、アパートの建物には借地権割合が適用され、相続税の軽減につながります。

土地の相続税対策にはアパート経営が有効といえるでしょう。

メリット③アパートを担保に融資を受けられる

経営するために建てたアパートは自分の資産になります。

株などの投資とは違い、建物を担保に金融機関からの融資が受けられます。

自己資金以上の投資をして効率的に資産を増やせるだけでなく、黒字経営を続ければ金融機関からの信頼も得られて、アパートを担保に新たな融資を受けることも可能です。

経営の規模を大きくしていけば、さらなる高収益が見込めるでしょう。

アパート経営を始めるデメリット

アパート経営を始めれば、誰もが気軽に儲かるわけではありません。
以下で紹介するデメリットを把握して、しっかりとした対策をとることが大切です。

デメリット①入居率を維持し続けるのが難しい

アパート経営を始めるうえで特に注意したいのが空室リスクです。

入居者からの家賃収入で安定して儲かるアパート経営ですが、地方の人口減少が影響して、入居率を維持し続けるのが難しくなっています。

また、築年数が古くなれば空室率も目立つようになるでしょう。

入居者は立地や家賃が同条件であれば、新築物件を選ぶ傾向にあります。

デメリット②家賃の相場は築年数とともに下がっていく

建物の老朽化もアパート経営で気を付けるべきリスクの一つです。

時間の経過とともに劣化は避けられず、入居者の確保が難しくなるどころか、安全性に問題が出るため、お金をかけて修繕しなければなりません。

年数が経つほどコストがかかることも覚えておきましょう。

また、家賃の値下げなども考える必要があるため、収入が減る要因になります。

デメリット③初期費用が大きい

先にも紹介したように、アパート経営を始めるには多くの初期費用が発生します。

ワンルームマンション投資など他の不動産投資と比べて気軽に始められるわけではなく、ある程度の先行投資をしておく必要があるでしょう。

もちろん、融資の活用で自己負担率を減らすことも可能です。

とはいっても、収入が得られないと多くの負債を抱えてしまうことになります。

アパート経営で儲かるために!リスクと対策

アパート経営で儲かるためには、事前にリスクを想定して対策することが大切です。
ここでは、アパート経営におけるリスクと、その正しい対策法を解説します。

空室による収入低下リスク

アパート経営で継続的に儲かるには、入居率を高めることが基本です。

空室がいくつも発生してしまうと、安定して収益をあげることができません。

家賃収入が減っても管理費用はかかるため、赤字経営のリスクもあるでしょう。

また、空室を埋めるために家賃を下げてしまうと、想定収入が下がるため要注意です。

空室による収入低下リスクへの対処法

アパート経営で満室を実現するには、ニーズの把握が大切です。

その地域にどんな人が住んでいるのか、ターゲットはどの年齢層になるのかなど、リサーチをしてからアパートの建築計画を立てるようにしましょう。

また、入居者に選ばれる部屋づくりをすることも意識してください。

アパート経営初心者でこれらのリスク対策をするには、豊富なノウハウを持った不動産会社に相談して、一緒に話を進めいくことをおすすめします。

建物の老朽化リスク

建物は築年数によって劣化が進み、想定以上の修繕費が発生します。

老朽化が進めば入居者が集まりにくくなり、稼働率が低下するリスクもあります。

また、物件の価値が下がってしまい、家賃の見直しも必要になるでしょう。

賃料を下げれば収入も減るため、老朽化リスクを最小限に抑える必要があります。

建物の老朽化リスクへの対処法

老朽化リスクへの対応として、劣化が進んでから修繕する方法があります。

しかし、後手の対処法だと想定以上の修繕費が発生するため、定期的に保守点検を実施するなど、早めに予防措置をとれるような対策をすることがおすすめです。

壊れる前に改修したほうが、予算だけでなく時間も削減できる場合がほとんどです。

このように、建物の老朽化リスクを最小限に抑えるためには、アパート経営の修繕に関してしっかりとアドバイスをしてくれる不動産会社に相談しましょう。

地震や火事などによる災害リスク

日本は災害大国で多くの自然災害のリスクがあります。

たとえば、地震による被害では、津波や火災の発生、土砂崩れ、液状化現象などによる建物倒壊の恐れがあり、これらのリスクは事前に予測できません。

そのため、災害リスクも加味したうえでアパート経営を進めましょう。

地震や火事などによる災害リスクへの対処法

近年、数十年に一度と言われるような自然災害が、毎年のように起こっています。

自然災害を完全に避けることはできませんが、ハザードマップと照らし合わせて、災害リスクの低いエリアを選ぶことで、被害を最小限に抑えられるでしょう。

また、アパート経営では、災害に備えて火災保険にも加入してください。

このような災害リスクの対処法に不安を感じているだけでなく、おすすめのエリアを知りたい場合は、その地域に強みを持った不動産会社に相談することをおすすめします。

入居者トラブルによるリスク

アパート経営をするうえで、悩みの種となるのが入居者トラブルです。

家賃滞納による収入低下リスクだけでなく、入居者同士の揉め事や退去時のトラブルなど、アパート経営で儲かるために大きな足止めになることも。

これらの問題を放置すると、空室リスクにもつながるため注意が必要です。

入居者トラブルによるリスクへの対処法

入居者トラブルは事前に回避するのが難しくなっています。

家賃滞納であれば入居者審査を確実におこなうなどの対処法はありますが、賃貸契約後に会社を退職して支払い能力が下がる可能性もあります。

このような入居者トラブルを大きな問題に発展させないためには、すぐに解消するための仕組みをつくっておくだけでなく、早めの行動が大切です。

また、管理会社にサポートを依頼するのも一つの方法でしょう。

信頼できる不動産会社と相談しながら、トラブル解決に向けて話し合いをしてください。

不動産投資のリスクについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。

アパート経営で儲かる人と儲からない人の違い

アパート経営で成功する人と失敗する人で何が違うのでしょうか。
不動産投資で儲かるためには、さまざまな視点を持って進めていく必要があります。

エリアに合った物件選びをしているか

アパート経営で大きな差が生まれるのが、物件選びです。

ニーズに合った設備が整っているのはもちろんですが、そもそも人口減少が著しかったり、近隣に賃貸需要が見られなかったりするエリアでは失敗する可能性も高くなります。

儲かるためには、まず周辺の調査をしっかりとすることが大切です。

アパート経営を中長期的な戦略で考えているか

アパート経営は、短期で儲けることは難しいです。

これは家賃収入には上限があり、部屋数以上に入居者の募集があっても対応できないからです。
物件を所有したらすぐに儲かると考えている人は失敗しやすくなります。

基本的にアパート経営は20年や30年先を見据えた、中長期的な戦略で考えてください。

利回り以外にもコストへの意識を持っているか

アパート経営をすると家賃収入が得られますが、支出も考えなくてはいけません。

たとえば、アパートを不動産投資ローンで建てた場合、毎月一定額を返済する必要があります。
他にも、修繕費や仲介手数料などにも意識を向けることが大切です。

このように、利回りだけでなく全体的なコストへの意識を持つようにしましょう。

高金利の融資を受けた

アパート経営は中長期の視点でおこなうことが重要です。

自己資金のみで購入・建築できない場合はローンの融資も受けられますが、高金利の融資を受けてしまえば、返済地獄に陥る可能性もあるでしょう。

リスクの伴うアパート経営では、最悪の場合を想定するようにしてください。

資金計画に余裕のある場合以外は、高金利の融資はおすすめできません。

アパート経営で儲かるためのポイント

アパート経営で成功する人は、戦略を立ててあらゆる対策をしながら運用しています。
確実に収益をあげて儲かるには、以下のポイントを意識してみてください。

自己資金を十分に用意する

大前提として、無理のない経営プランを立てることが大切です。
アパート経営は金融機関からの融資を受けられるため、少ない自己資金でも始められます。

しかし、借入金が多ければ、返済総額で圧迫され、利益を減らすことになるでしょう。

自己資金の比率を高めて、キャッシュフローに余裕を持たせてください。

賃貸需要のある立地で始める

アパート経営の成功には、賃貸の需要が安定しているかが鍵を握ります。

たとえば、駅から徒歩10分以内で交通アクセスの良さだけでなく、スーパーや薬局などの近隣施設が生活圏内に充実している土地であるかが重要です。

また、どのような層が住んでいるエリアなのかも把握する必要があります。

しっかりと下調べをしてからアパート経営を始めましょう。

入居者のニーズに合った設計をする

アパート経営で儲かるには、いかに入居者を獲得できるかにかかっています。
どれだけ賃貸需要のある土地でも、競合物件より劣っていれば意味がありません。

賃貸の条件を周辺相場と比較するだけでなく、設計にもこだわりましょう。

たとえば、「間取り」や「設備」は競合物件との差別化が付きやすい部分です。

どんな物件が人気なのか、不動産会社と相談しながら決めることをおすすめします。

リスク回避の準備をしておく

アパート経営は資産運用である以上、当然何かしらのリスクは伴います。

そのため、投資物件を購入して大家になれば必ず安定した家賃収入を得られるわけではなく、さまざまなリスクを想定した対策を練っておくことが重要です。

たとえば、空室が発生した場合はどうするのか準備を進めておきましょう。

入居者の選定や家賃の見直しなど、リスクを最小限に抑えられることもあります。

信頼できる不動産会社を探す

副業としてアパート経営をするサラリーマン大家も少なくありません。

不動産投資に興味はあっても経験がなかったり、周りから「アパート経営はするな」と反対されたりして、なかなか一歩を踏み出せない人もいるでしょう。

このような初心者に不足しているのが情報です。

アパート経営で成功して儲かるには、アパートを建てるエリアや構造も重要ですが、信頼できるパートナー探しを優先することをおすすめします。

今後のアパート経営に不安を感じている場合は、専門家へ相談してみてください。

アパート経営で儲かるために専門家に相談しよう!

少子化による人口減で「アパート経営はやめたほうがいい」との意見もありますが、リスク管理と経営戦略をしっかりとおこなえば、十分に利益を出すことができます。

また、アパート経営で儲かるには、信頼できるパートナー探しも重要です。

これまでに数多くの実績がある中山不動産では、名古屋市を中心に利回りの高い物件を持っているだけでなく、一人ひとりのスタイルに合わせたプランを紹介できます。

少しでもアパート経営に興味がある方は、お気軽にご相談ください。

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