【専門家が解説】アパート経営って儲かるの?失敗しないための方法とは

こんにちは。
中山不動産株式会社 不動産エバンジェリスト伊東です。

アパート経営に関心はあっても、経験が少ないことで「失敗するのでは?」とマイナスに考えたり、「本当に儲かるの?」と不安に感じていたりする人もいるでしょう。
利回りが高く、節税効果もあるアパート経営は人気の土地活用です。
儲からないという意見も多いアパート経営ですが、リサーチや準備をしっかりとおこない、空室対策などポイントを押さえて収益を上げる人もいます。

この記事では、アパート経営で儲かる仕組みや失敗しないための方法を解説します。
儲かるためのノウハウを知りたい人は、ぜひ参考にしてみてください。

アパート経営はどのくらい儲かる?

アパート経営をする前に、お金と収支のことを十分に理解しておきましょう。
まずは、アパート経営で儲かる仕組みについて詳しく解説します。

アパート経営の利回りとは?

アパート経営で考える利回りは大きく3種類あります。

1.表面利回り

表面利回りとは、管理費や税金など、アパート経営にかかる経費を含めずに計算した利回りのことで、「グロス利回り」と呼ばれることもあります。

表面利回り=年間収入÷購入価格×100

2.実質利回り

実質利回りとは、アパート経営でかかる経費を含めて計算した利回りのことです。

実質利回り=(年間収入-年間支出)÷(購入価格+購入経費)×100

3.想定利回り

想定利回りとは、満室を想定したときの年間家賃収入を購入価格で割った数値です。 

年間収入÷購入価格(満室を想定)

アパート経営で儲かるためには、利回りや経費について理解することはもちろんのこと、物件選びで表面利回りに惑わされないように注意しましょう。

アパート経営の収入

アパート経営で儲かる仕組みとして、以下のような収入が得られます。

支払いタイミング費用項目目安
毎月家賃物件による
共益費家賃の5~10%程度
随時礼金家賃の1~2ヵ月分
更新料家賃の1~2ヵ月分

アパート経営でメインとなるのが家賃収入です。

また、家賃の一部である共益費も毎月徴収する収益の一つです。

共用部分の修繕費や駐車場の管理など、物件の管理に使われる費用となります。

アパート経営を通して得られる収入として、賃貸契約を結んだときに支払われる礼金や、契約更新時の更新料など、随時発生するものもあります。

アパート経営の支出

アパート経営を始めると、初期費用や管理費用など、さまざまな費用がかかります。
これらの支出をしっかりと把握して、最終的な儲けを計算していきましょう。

初期費用

アパート経営を始めるためには、取得費用や税金などの初期費用が発生します。

費用項目相場目安
アパートの取得(建築)費用構造・立地による
不動産取得税固定資産税評価額×税率(3%)
印紙税1,000円~6万円
登記費用30~50万円程度
アパートローン手数料借入額の1~3%程度
各種保険料50万円程度
外注費内容による

購入費用や保険料は建てるアパートによって大きく異なります。

実際に不動産投資ではどの程度の初期費用がかかるのかなど、不動産投資を始めるにあたって疑問や不安なことがある方は、中山不動産にお問い合わせください。

管理費用

アパート経営で儲けるためには、支出に対して意識を向けることが大切です。

ランニングコストとして発生する管理費用は、金額をきちんと把握しておきましょう。

費用項目相場目安
光熱費1万円程度
損害保険料1~10万円程度
管理費賃料の5~10%程度
修繕費1~100万円程度
リフォーム費10~300万円程度
仲介手数料家賃の半月分

管理費用のなかでも多くかかるのが、修繕費やリフォーム費です。

アパート経営では10~15年に一回という頻度で大規模修繕がおこなわれます。

大規模修繕費用などアパート経営でかかる管理費用を安く抑えるためには、定期的に修繕を実施するだけでなく、入居者審査を確実におこなうことも大切です。

アパート経営で儲かるために!リスクと対策

アパート経営で儲かるためには、事前にリスクを想定して対策することが大切です。
ここでは、アパート経営におけるリスクと、その正しい対策法を解説します。

空室による収入低下リスク

アパート経営で継続的に儲かるには、入居率を高めることが基本です。

空室がいくつも発生してしまうと、安定して収益をあげることができません。

家賃収入が減っても管理費用はかかるため、赤字経営のリスクもあるでしょう。

また、空室を埋めるために家賃を下げてしまうと、想定収入が下がるため要注意です。

空室による収入低下リスクへの対処法

アパート経営で満室を実現するには、ニーズの把握が大切です。

その地域にどんな人が住んでいるのか、ターゲットはどの年齢層になるのかなど、リサーチをしてからアパートの建築計画を立てるようにしましょう。

また、入居者に選ばれる部屋づくりをすることも意識してください。

アパート経営初心者でこれらのリスク対策をするには、豊富なノウハウを持った不動産会社に相談して、一緒に話を進めいくことをおすすめします。

建物の老朽化リスク

建物は築年数によって劣化が進み、想定以上の修繕費が発生します。

老朽化が進めば入居者が集まりにくくなり、稼働率が低下するリスクもあります。

また、物件の価値が下がってしまい、家賃の見直しも必要になるでしょう。

賃料を下げれば収入も減るため、老朽化リスクを最小限に抑える必要があります。

建物の老朽化リスクへの対処法

老朽化リスクへの対応として、劣化が進んでから修繕する方法があります。

しかし、後手の対処法だと想定以上の修繕費が発生するため、定期的に保守点検を実施するなど、早めに予防措置をとれるような対策をすることがおすすめです。

壊れる前に改修したほうが、予算だけでなく時間も削減できる場合がほとんどです。

このように、建物の老朽化リスクを最小限に抑えるためには、アパート経営の修繕に関してしっかりとアドバイスをしてくれる不動産会社に相談しましょう。

地震や火事などによる災害リスク

日本は災害大国で多くの自然災害のリスクがあります。

たとえば、地震による被害では、津波や火災の発生、土砂崩れ、液状化現象などによる建物倒壊の恐れがあり、これらのリスクは事前に予測できません。

そのため、災害リスクも加味したうえでアパート経営を進めましょう。

地震や火事などによる災害リスクへの対処法

近年、数十年に一度と言われるような自然災害が、毎年のように起こっています。

自然災害を完全に避けることはできませんが、ハザードマップと照らし合わせて、災害リスクの低いエリアを選ぶことで、被害を最小限に抑えられるでしょう。

また、アパート経営では、災害に備えて火災保険にも加入してください。

このような災害リスクの対処法に不安を感じているだけでなく、おすすめのエリアを知りたい場合は、その地域に強みを持った不動産会社に相談することをおすすめします。

入居者トラブルによるリスク

アパート経営をするうえで、悩みの種となるのが入居者トラブルです。

家賃滞納による収入低下リスクだけでなく、入居者同士の揉め事や退去時のトラブルなど、アパート経営で儲かるために大きな足止めになることも。

これらの問題を放置すると、空室リスクにもつながるため注意が必要です。

入居者トラブルによるリスクへの対処法

入居者トラブルは事前に回避するのが難しくなっています。

家賃滞納であれば入居者審査を確実におこなうなどの対処法はありますが、賃貸契約後に会社を退職して支払い能力が下がる可能性もあります。

このような入居者トラブルを大きな問題に発展させないためには、すぐに解消するための仕組みをつくっておくだけでなく、早めの行動が大切です。

また、管理会社にサポートを依頼するのも一つの方法でしょう。

信頼できる不動産会社と相談しながら、トラブル解決に向けて話し合いをしてください。

不動産投資のリスクについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。

儲からないアパート経営の特徴

過去に大家の経験があって失敗した人には、いくつかの共通点があります。
ここでは、儲からないアパート経営にありがちな3つの特徴について解説します。

立地が悪い

入居者が決まりにくいアパートの特徴に立地の悪さがあります。

たとえば、交通アクセスが良好、近くにスーパーや病院などの条件が整っていれば、築年数が古い物件でも空室リスクの心配はほとんどありません。

しかし、賃貸需要のないエリアだと、新築物件でも空室リスクは高まるでしょう。

すでに土地を持っている人は、アパート経営として優れている土地であるのかを入念にチェックしてから、アパート経営の準備を進めていってください。

利回りだけを見てアパート経営を始めた

アパート経営で儲かるには、利回りに関する知識も必要不可欠です。

たとえば、「高利回りだから」という理由だけで物件を購入しても、その土地に賃貸需要がない場合は、どれだけ条件の良い物件でも入居者は集まりません。

このような失敗をしないためには、しっかりと現地調査をしてください。

また、経費も含めたアパート経営の綿密なシミュレーションもしておきましょう。

高金利の融資を受けた

アパート経営は中長期の視点でおこなうことが重要です。

自己資金のみで購入・建築できない場合はローンの融資も受けられますが、高金利の融資を受けてしまえば、返済地獄に陥る可能性もあるでしょう。

リスクの伴うアパート経営では、最悪の場合を想定するようにしてください。

資金計画に余裕のある場合以外は、高金利の融資はおすすめできません。

「儲かるアパート経営」を実現するためのポイント

アパート経営で成功する人は、戦略を立ててあらゆる対策をしながら運用しています。
確実に収益をあげて儲かるには、以下のポイントを意識してみてください。

自己資金を十分に用意する

大前提として、無理のない経営プランを立てることが大切です。
アパート経営は金融機関からの融資を受けられるため、少ない自己資金でも始められます。

しかし、借入金が多ければ、返済総額で圧迫され、利益を減らすことになるでしょう。

自己資金の比率を高めて、キャッシュフローに余裕を持たせてください。

賃貸需要のある立地で始める

アパート経営の成功には、賃貸の需要が安定しているかが鍵を握ります。

たとえば、駅から徒歩10分以内で交通アクセスの良さだけでなく、スーパーや薬局などの近隣施設が生活圏内に充実している土地であるかが重要です。

また、どのような層が住んでいるエリアなのかも把握する必要があります。

しっかりと下調べをしてからアパート経営を始めましょう。

入居者のニーズに合った設計をする

アパート経営で儲かるには、いかに入居者を獲得できるかにかかっています。
どれだけ賃貸需要のある土地でも、競合物件より劣っていれば意味がありません。

賃貸の条件を周辺相場と比較するだけでなく、設計にもこだわりましょう。

たとえば、「間取り」や「設備」は競合物件との差別化が付きやすい部分です。

どんな物件が人気なのか、不動産会社と相談しながら決めることをおすすめします。

リスク回避の準備をしておく

アパート経営は資産運用である以上、当然何かしらのリスクは伴います。

そのため、投資物件を購入して大家になれば必ず安定した家賃収入を得られるわけではなく、さまざまなリスクを想定した対策を練っておくことが重要です。

たとえば、空室が発生した場合はどうするのか準備を進めておきましょう。

入居者の選定や家賃の見直しなど、リスクを最小限に抑えられることもあります。

信頼できる不動産会社を探す

副業としてアパート経営をするサラリーマン大家も少なくありません。

不動産投資に興味はあっても経験がなかったり、周りから「アパート経営はするな」と反対されたりして、なかなか一歩を踏み出せない人もいるでしょう。

このような初心者に不足しているのが情報です。

アパート経営で成功して儲かるには、アパートを建てるエリアや構造も重要ですが、信頼できるパートナー探しを優先することをおすすめします。

今後のアパート経営に不安を感じている場合は、専門家へ相談してみてください。

まとめ

少子化による人口減で「アパート経営はやめたほうがいい」との意見もありますが、リスク管理と経営戦略をしっかりとおこなえば、十分に利益を出すことができます。

また、アパート経営で儲かるには、信頼できるパートナー探しも重要です。

これまでに数多くの実績がある中山不動産では、名古屋市を中心に利回りの高い物件を持っているだけでなく、一人ひとりのスタイルに合わせたプランを紹介できます。

少しでもアパート経営に興味がある方は、お気軽にご相談ください。

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