アパート経営で失敗する人の特徴6つ｜成功するための対策を完全解説
「アパート経営したいけど失敗しそう…」「アパート経営は地獄って本当かな？」などの思いから、なかなかアパート経営に挑戦できない方は多いのではないでしょうか。
アパート経営にリスクがあるのは事実ですが、つまづきやすいポイントに注意すれば、失敗を最小限に抑えることも可能です。
この記事では、アパート経営で失敗する人の特徴と成功するための対策を解説します。
CONTENTS
アパート経営の失敗を引き起こす3大リスク
アパート経営には代表的な3つのリスクがあります。
まずは、どんな建物でも起こりうるリスクについて説明します。
空室で家賃収入が得られないリスク
アパート経営による利益は、入居者がいてこそ生まれるものです。
空室が続けばそれだけ家賃収入が減り、ローン返済や管理費などの出費ばかりが大きくなっていきます。
空室が続く原因には、建物や設備の劣化、入居者ニーズとの不一致、不便な立地などさまざまな問題が考えられます。
入居者を確保し続けるための対策を考えていくことが大切です。
建物の老朽化で想定外の出費がかさむリスク
建物は定期的なメンテナンスが必要です。
たとえば、大規模修繕の一つである外壁塗装は建物の劣化を防ぐものであり、外壁に問題がなさそうに見えても定期的な実施が求められます。
設備が壊れてから修理するのではなく、よい状態を保つことが大切です。
計画的に資金を準備しておかなければ、出費の負担は想像以上に大きくなります。
目先の利益にとらわれず、長い目で見た資金計画を立てましょう。
入居者のトラブルで収益に影響が出るリスク
騒音トラブルをはじめ、禁止しているにも関わらずペットを飼う、楽器を演奏するなど、入居者とのさまざまなトラブルが予想されます。
家賃を滞納されれば収益に影響が出るうえ、入居者を簡単には追い出せません。
夜逃げされれば家賃を回収できないだけでなく、残された家具などの処分費用を負担することになります。
入居者の確保は大切ですが、契約前のしっかりとした審査が必要です。
アパート経営で失敗する人の特徴6つ
アパート経営で失敗する人には共通点があります。
少しでも失敗を減らせるよう、失敗しやすい人の特徴を把握しておきましょう。
賃貸需要の期待できない立地でアパート経営を始めた
立地はアパート経営の成功を大きく左右する要素の一つです。
賃貸需要が期待できない場所では、たとえ賃貸経営のプロでも成功の見込みはありません。
駅やスーパーなどが遠い、交通の便が悪いなど、立地で不利な点は解決のしようがないためです。
とくに目先の利益に気を取られると、立地をはじめとした他の条件を見落としがちです。
需要がない立地では入居者を見つけるのが難しくなるため、アパート経営に失敗する可能性が上がります。
下記関連記事では賃貸需要の調べ方を紹介します。
物件の立地選びのポイントと注意点も詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてください。
関連記事：【空室対策】賃貸需要の調べ方は？立地選びのポイントと注意点を解説
入居者の求めるニーズに見合わないアパートを建てた
部屋の間取りをニーズに合わせることも大切です。
ファミリー層に人気がある地域に、1Kのアパートはマッチしません。
同じように、大学の近くなど1Kの人気が高い地域では、3LDKの広い間取りのアパートで高い需要は見込めないでしょう。
周辺環境などによって入居者のニーズは異なります。
とくに土地勘のないエリアは需要をつかみにくいため注意が必要です。
また、バス・トイレ別、独立洗面所など、設備のスペックも入居率を左右します。
収支計画をしっかりしていなかった
「利回りが高いから大丈夫」「立地がよいから心配ない」など、計画をおろそかにしてしまう人も失敗する傾向にあります。
アパート経営にはローン返済や管理費、固定資産税、修繕積立金などの出費が伴います。
家賃収入はすべて利益になるわけではないため、綿密な収支計画を立てないとマイナスになりかねません。
空室が続くケースや予想外の修繕費が発生したケースなど、さまざまな状況を想定しておく必要があります。
アパート管理をすべて自分でしようとした
一人で物件を管理すると、失敗につながりやすくなります。
経験やノウハウがなければ、トラブルへの迅速な対応が難しくなるためです。
建物をきれいに保ったり、入居者とのトラブルに対応したり、アパート経営にはさまざまな業務が発生します。
早期にトラブルを解決できなければ、他の入居者が退去する原因にもなり得ます。
自分一人で対応することも可能ですが、費用をかけて管理会社に依頼したほうが安心です。
節税対策だけを目的にアパート経営を始めた
「節税になると聞いたから」という理由だけでアパート経営を始めるのはおすすめできません。
よくある節税対策の手法では、アパート経営の損失を給与所得と損益通算により相殺することで所得税を削減します。
しかし、実際はアパート経営の赤字により結果的に節税になるだけで、節税効果は大きくありません。
また、節税だけを考えていると、物件選びも甘くなりがちです。
場合によっては空室が続いたり、大規模修繕の出費が大きくなったりして損失のほうが大きくなることもあります。
アパート経営に関する勉強をしなかった
勉強せずにアパート経営を始めると、判断を誤りやすくなります。
アパート経営にはリスクがつきものですが、物件選びや運用方法については、すでに手法が確立されています。
アパート経営を成功させるコツや失敗事例などについて、インターネットや書籍で調べてみてください。
アパート経営を始める前に、できる限りたくさんの知識を身につけましょう。
また、不動産会社や管理会社によって考え方が異なる部分もあるため「任せておけば大丈夫だろう」と丸投げするのはおすすめできません。
下記関連記事では、効率よく不動産投資の勉強する方法を専門家目線で解説します。
ぜひ参考にしてください。
関連記事：【初心者向け】不動産投資の勉強方法｜最短で成功をつかむ戦略を紹介
アパート経営で失敗を成功に導くための対策
アパート経営での失敗を防ぎ、成功に導くためには事前準備が非常に重要です。
ここでは、具体的に注意するべきポイントを説明します。
アパートを建てる・購入前の現地調査は徹底的におこなう
アパート経営では建物の立地や周辺環境が、入居者の入りやすさに影響します。
家賃収入を得るには空室率を下げることが重要です。
立地や周辺環境は自分の力ではどうにもできないため、アパートを建築・購入する前に現地調査を徹底的におこないます。
土地勘のないエリアの場合は現地に足を運んだり、その土地をよく知る人から話を聞いたりすることも大切です。
信頼できる不動産会社に相談するのはもちろん、自ら積極的に情報を集めて判断しましょう。
余裕を持った資金計画を立てて、シミュレーションする
想定外の事態にも耐えられるよう、余裕を持った資金計画が大切です。
アパート経営を始める前はもちろん、運用中もさまざまな条件でシミュレーションを実施し、資金計画を調整していきます。
入居者を安定的に確保するには、適切な管理や外壁の修繕などが必要です。
また、変動金利でローンを組む場合は金利上昇により、利息の返済額が増える可能性もあります。
出費が大きくなったり、空室が続いたりする可能性を念頭に、余裕ある資金計画を立てましょう。
下記関連記事では、不動産投資のシミュレーションについて、おすすめの方法や便利なツールを紹介します。
関連記事：【必見】不動産投資のシミュレーション例｜収支計算のやり方やツールを解説
20年後や30年後を見越してアパート経営を始める
目先の節税効果や利回りだけで判断するのではなく、少なくとも10年以上の長い目で考えるのがポイントです。
アパート経営はすぐに大きな利益を出せるものではありません。
定期的な大規模修繕や日々の管理、周辺環境の変化などに気を配り、長期的な視点を持って取り組みましょう。
将来に何が起きるか予測するのは難しいことですが、アパート経営は20～30年を見越して取り組むものだと考えてください。
信頼のおける管理会社に依頼する
アパート経営には落とし穴がありますが、信頼のおける管理会社に依頼することで対策が可能です。
入居者募集や家賃滞納、入居者からのクレームなどを適切に処理してくれます。
管理会社によって対応の範囲が異なるため、どんなトラブルに対して、どのような対応をしてくれるのかを具体的に確認しましょう。
管理費用のみで判断せず、これまでの実績も確認して、信頼できる管理会社を見極めてください。
まとめ
アパート経営には空室や建物の老朽化、入居者トラブルなどのリスクがあります。
目先の利益や知識不足のままアパート経営を始めるのは失敗につながりやすいため危険です。
長期的な資金計画や現地の徹底調査など、綿密な事前準備をおこないましょう。
中山不動産ではアパート経営を根本から見直し、独自戦略による「N51 APARTMENT」というプロジェクトを始動しています。
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