アパート経営の利回り最低ラインや相場は？計算時のポイントを解説

アパート経営の利回りとは、収益性を判断するための目安です。
アパート購入費用に対する家賃収入の割合で表されるため、投資物件を選ぶ際に指標の一つとして利用します。

利回りを計算したうえで、最低ラインや相場を把握することは重要です。
具体的な数字を理解していないと、アパート経営で失敗するかもしれません。

この記事では、アパート経営を始めるうえで知っておきたい利回りの基礎を解説します。

利回りを見る際に何を重視すればよいのかの参考にしてみてください。

CONTENTS

• アパート経営の利回り最低ラインと地域別の相場
• 新築アパート経営の利回り事例を紹介
• アパート経営の利回りの種類と計算方法
• アパート経営の利回りが変動する理由
• アパート経営の利回りを見る際のポイント
• アパート経営の利回りに関する注意点
• アパート経営をする際に利回り以外で重視したいポイント
• まとめ

アパート経営の利回り最低ラインと地域別の相場

アパート経営で失敗を回避するためには、利回りの目安を把握することが大切です。
実際にどのくらいの利回りがあればよいのか、最低ラインと地域別の相場を紹介します。

アパート経営の利回り最低ラインは3～5％

アパート経営で利回りを判断する際の目安は以下のとおりです。

• 理想利回りは「5％」
• 最低利回りラインは「3％」

理想的なアパート経営の利回りは5％を超えているかどうかが目安となります。
立地条件や投資額などで異なりますが、一般的には2〜5％程度になる傾向にあります。

利回りの最低ラインは3％で、その数値を超えているかどうかを確認しましょう。

また、空室リスクなども想定して、現実的な数字で判断することが大切です。

アパート経営の地域別における利回り相場

都市部と地方では、利回りの計算に使用する年間の賃料収入に差が生じます。
そのため、アパート経営の利回りは、地域ごとに相場が変わるのが一般的です。

新築アパートの表面利回りの求め方と、地域別における利回り相場は以下のとおり。

新築アパートの表面利回り＝年額賃料坪単価÷建築費の坪単価相場

※賃料坪単価は、1LDKを40㎡（12.1坪）と想定しています。
※建築費の坪単価相場は、一坪90万円で算出しています。

全国の主要都道府県を比べても、アパート経営の利回り相場に違いが生じています。

大都市は賃貸需要があり高利回りも期待できますが、競争が激しく飽和状態にあります。
アパート経営でどこで始めるのかを重視しながら、物件の利回りを計算しましょう。

新築アパート経営の利回り事例を紹介

新築アパートを購入した際、利回りはどのくらいになるのでしょうか。
ここでは、中山不動産がプロデュースする「N51アパートメント」の収益物件を事例に紹介します。

• 物件詳細：1LDK・6世帯・東海3県
• 購入価格：78,380,000円
• 自己資金：7,838,000円
• 金融機関借入（金利1.5％・返済期間35年）：70,542,000円
• 年間家賃収入：5,486,400円
• 年間ローン支払い：3,028,268円
• 年間管理料支払い：299,320円
• 年間税引前収益：2,158,812円

以上の条件から計算できる利回りは7％であり、安定した資産形成が期待できます。

弊社のご案内する地方都市でのアパートは、物件価格が安く家賃相場も主要都市並みに高いのが特徴です。
ニーズに対して周辺物件が少ないため、家賃が高くても入居者がつきます。

アパート経営の相談会や物件の内覧会も開催していますので、ぜひご参加ください。

アパート経営の利回りの種類と計算方法

利回りは「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」という3つの種類があります。
ここでは、それぞれの利回りの特徴と計算方法について詳しく解説します。

想定利回り

想定利回りとは、不動産が満室を想定した状態のことを意味します。

インターネットの物件資料などで目にすることが多いのが「表面利回り」です。

その物件が投資に適しているかどうかの判断材料になりますが、空室になることが考慮されていないため、実際の利回りは計算より低くなることもあります。

表面利回り

表面利回りとは、税金や管理費など経費を含めないことを意味します。

簡単に計算しやすいというメリットがある一方で、固定資産税や修繕費などの支出が考慮されていないため、実態を把握しにくいのがデメリットです。

実質利回り

実質利回りとは、アパート経営でかかる経費を含めて計算した利回りです。

アパート経営の利益にのみ着目した想定利回りや表面利回りとは違い、年間のランニングコストを差し引いて計算するため、より正確な収益を把握することができます。

経費には、税金や管理委託料だけでなく、火災保険料や光熱費なども含まれます。

アパート経営の利回りが変動する理由

利回りはいつでも一定ではなく、さまざまな条件によって変動します。
ここでは、アパート経営の利回りに影響する6つ要因について解説します。

家賃収入の変動

アパートなどの賃貸物件は、築年数に応じて人気も下がる傾向にあります。

オーナーや不動産会社は空室リスクを回避し、なるべく空室期間を短くするための手段として、周辺相場に合わせて家賃を下げざるを得ないことも出てくるでしょう。

また、入居希望者からの家賃交渉に応じるケースも考えられます。

このような家賃収入の変動が利回りに大きく影響することになります。

初期費用

アパート経営を始めるにしても、所有する土地にアパートを建築する人もいれば、土地の購入から始める人もいるなど、状況によって初期費用も変わります。

また、アパートを購入しようと思っても、新築の一棟アパートを購入するのか、中古の一棟アパートを購入するのかでも初期費用は異なるでしょう。

このように、同じアパート経営でも、初期費用によって利回りは変動していきます。

下記関連記事では、アパート経営にかかる初期費用について解説します。

自己資金ゼロのデメリットについても触れていますので、ぜひ参考にしてみてください。

関連記事：アパート経営にかかる初期費用は？その内訳と自己資金の重要性を解説

ランニングコスト

アパート経営に毎月かかる費用がランニングコストです。

定期的に発生する各種税金や管理委託費といった費用だけでなく、修繕費や入居者募集費用など、突発的に発生する支出なども考慮しなければなりません。

当然ながら、ランニングコストを節約できれば利回りは高くなりますし、ランニングコストが予想よりもかかってしまう場合は利回りは低くなります。

下記関連記事では、不動産投資を運用するうえで重要なランニングコストを解説しています。

ランニングコストを税金面・管理費面と分けて詳しく説明したうえで、不動産投資でランニングコストを抑えるコツも紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

関連記事：【保存版】不動産投資のランニングコスト一覧をチェック！内訳はどうなってる？

経費の違い

アパート経営を始めるにあたりかかった初期費用や、毎月かかるランニングコストなど、家賃収入を得るために支払っている費用は経費として計上できます。

毎年の確定申告の時期にどの支出を経費として計上するのかはオーナー本人の判断に委ねられるため、経費によって利回りの数値も変動してくるでしょう。

経費にする支出が増えれば、それだけ利回りは低くなります。

金利上昇リスク

ローンの金利タイプには、「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。

不動産投資ローンを組むときに固定金利タイプを選択していれば、借り換えしない限り変動リスクはありませんが、変動金利タイプを選んだ場合は注意が必要です。

変動金利は半年ごとに金利を見直し、5年ごとに返済額に反映するケースが多いです。

実質利回りはローンの返済額も含めて計算しますが、金利が上昇して毎月の返済額が上がった場合は、利回りにも大きく影響することを頭に入れておきましょう。

アパート経営の利回りを見る際のポイント

アパート経営の利回りを計算する際、さまざまなリスクに配慮する必要があります。
より正確な数字を出すためにも、利回りを見る際のポイントを確認しましょう。

アパート経営では実質利回りで計算する

利回りを計算する際は、できるだけ現実的な値を出しましょう。
そのためにも、アパート経営でかかる経費も含めて算出する実質利回りを意識します。

不動産の広告では表面利回りが掲載されることがほとんどです。
一見すると高利回りに思えますが、実質利回りを見てみないとわかりません。

物件を細かく比較するときは、実質利回りで計算してみてください。

修繕費は収益から差し引いて利回りを計算する

アパート経営では、以下のようにさまざまな修繕費が必要になります。

• 原状回復費：退去時の修繕（数万円～20万円程度）
• 補修：エアコンなど設備の不具合時（数万円～数十万円程度）
• 予防修繕：シロアリ対策、室内リフォームなど（数万円～数十万円程度）
• 大規模修繕：数年に1回～数十年に1回（数百万円～数千万円程度）

部屋数が多いアパート経営では、修繕費を一括で用意するのは難しいでしょう。
修繕サイクルを見越した計画を立てて、毎月の収益から積立てておくことが大切です。

積立金額はまだ使っていない状態でも、将来の必要経費としてアパート収益から差し引いて計算をします。
その前提で利回りを計算するようにしましょう。

空室率を考慮して利回りを計算する

表面利回りや実質利回りは基本的に満室を想定したうえで計算されています。
アパート経営に空室リスクは付き物であるため、利回りを出す際は空室を考慮しなければなりません。

空室率は以下の計算式で算出できます。

空室率＝（空室数×空室期間）÷（全体の室数×365日）×100

とは言っても、アパート経営の空室率は実際に運営してみないとわかりません。
空室期間が平均でどのくらいなのかは、不動産会社に質問すれば教えてくれます。
正確な数字を出すことは難しいですが、一つの目安として考えてみましょう。

家賃が下がった場合を考えて利回りを計算する

賃貸経営において注意すべきリスクの一つに、家賃の下落が挙げられます。

総務省の調査によると、平均的な家賃下落率は年1％となっています。
たとえば、初年度は家賃10万円の賃貸物件でも、年数を追うごとに千円下落していく計算です。

経年劣化が進んで周辺物件との競争力が低下するため、空室リスクを避ける対策として家賃を下げざるを得ないこともあるでしょう。
家賃が下がれば利回りにも大きく影響を及ぼします。

家賃が下がることも視野に入れながら計算することが大切です。

参考元：総務省「借家家賃の経年変化について」

金利が上がった場合を考えて利回りを計算する

アパート経営をする際、金融機関から融資を受ける人がほとんどでしょう。
アパートローンは「固定金利」と「変動金利」の2種類から返済方法を選びます。

固定金利ではなく変動金利を選んだ場合、金利上昇リスクに注意しなければなりません。
金利の高いとき・低いときを想定したうえで返済計画を立てましょう。

支出が増えることで利回りも変動するため、シミュレーションをしながら利回りを計算してみてください。

アパート経営の利回りに関する注意点

アパート経営のリスクを減らすためには、利回りを正しく理解することが大事です。
ここでは、アパート経営の利回りで注意すべき3つのポイントを解説します。

利回りが高い＝儲かるわけではない

ポータルサイトに掲載されている物件を確認すると、利回り3％の新築物件から、利回り20％を超える地方中古物件まで、さまざまな物件が存在します。

不動産投資の成否を利回りだけで決めるのであれば、高利回りの物件だけを購入すれば良いのではと考えている人もいるのではないでしょうか。

しかし、高利回りだからといって優良物件とは限りません。

そもそも利回りは保証された数値ではなく、収益性を表す一つの目安に過ぎないため、空室リスクなどで想定していた家賃収入が得られないこともあるでしょう。

そのため、表面利回りが高すぎる物件には注意が必要です。

利回りは築年数に応じて低くなる

アパートの建物は年数が経過するとともに古くなるため修繕費がかさんでいったり、老朽化によりニーズが低下したりと、家賃を下げる必要があるでしょう。

そのため、利回りが築年数に応じて低くなることは少なくないため、資金計画を立てる際は、この点も考慮しながら利回りの計算をしておかなければなりません。

定期的に利回りを計算し、状況を数字化していくと安心です。

利回りだけで判断しない

利回りはアパート経営をするうえでの重要な判断材料になりますが、あくまでも収益の目安でしかないため、利回りの高さだけですべてを決めるのは危険です。

アパート経営では、環境や周辺の家賃相場、賃貸ニーズなども影響します。

不動産会社の紹介する物件は、売り手を見つけるために利回りを高く設定している場合もあるため、他の情報も組み合わせて判断するようにしましょう。

アパート経営をする際に利回り以外で重視したいポイント

利回りはアパート経営における収益性の目安ですが、それがすべてではありません。
空室リスクなどを最小限に抑えるには、物件選びで総合的に判断することが大切です。

ここでは、利回り以外で重視したい3つのポイントを解説します。

賃貸ニーズのある土地に建っているか

高い利回りを維持するには、土地選びが重要です。

地方の物件は利回りもよくメリットも多いように感じるかもしれません。
しかし、賃貸ニーズが都市部と比べて低く、空室リスクが高くなる可能性があります。

将来的な人口増減や長期的なニーズが期待できるエリアかどうかを慎重に判断しましょう。

アパート経営に向いているとされる土地の特徴は以下のとおり。

• 駅近など利便性が高い
• 学校や公共施設などが充実している
• コンビニやスーパー、病院などが徒歩圏内にある
• 犯罪率が低くイメージが良いエリア

関連記事：不動産投資のおすすめ地域は？人気エリアを見極めるコツも詳しく解説

間取りや設備はターゲット層にマッチしているか

アパート経営で空室リスクを抑えるには、入居者ターゲットの細分化も大切です。
年齢層や性別によって設備のニーズが異なり、それを見極める必要があります。

たとえば、ターゲット層が学生であれば、家賃は相場よりも抑えたほうがよいでしょう。
周辺の物件も調査しながら、ニーズにマッチしているのかを考えてみてください。

ただ最新の設備を導入するだけでは、入居者が集まらない可能性があります。

物件の防音性に問題はないか

入居者間で発生しやすいトラブルの一つが騒音問題です。
また、リモートワークの拡大から在宅時間が増えたことで、防音物件の需要が高まっています。

楽器の演奏が可能でなくても、隣近所の生活音は聞きたくないのが入居者の本音でしょう。

騒音トラブルは入居者の退去につながるため、注意が必要です。
快適な住環境を提供して空室リスクを抑える意味でも、防音性に問題がないか確認してみてください。

まとめ

アパート経営において利回りは収益性を判断するための重要な指標ですが、利回りが高い＝優良な物件ではないため、総合的に判断する必要があります。

そのため、最低限の諸経費を考慮して、実質利回りで計算をしましょう。

実際にアパート経営を始める際には、将来的な利回りはどのように変化するのか、キャッシュフローはどうなるのかまで検討することが大事です。

もしアパート経営に興味がある方は、中山不動産では不動産投資初心者のために無料のセミナー＆相談会を開催しているので、ぜひ一度ご参加ください。