不動産投資ローンの借り換えで金利を見直し！メリットや注意点を解説

アパートやマンションの賃貸経営に欠かせない不動産投資ローン。
契約中の金融機関から、別の金融機関に乗り換えることで総返済額を削減できる可能性があります。
しかし「いつ借り換えるべき？」「何を準備すればいいの？」などの疑問を抱えている人も少なくないでしょう。
不動産投資ローンの借り換えは、返済負担を減らせるメリットがある一方で、注意しないとかえって損することもあります。

この記事では、不動産投資ローンを借り換える際のメリット・注意点・手続きの流れなどを解説します。
必要なポイントを押さえ、借り換えのタイミングを見極めていきましょう。

CONTENTS

• 不動産投資ローンの借り換えとは？
• 不動産投資ローン借り換えのメリット
• 不動産投資ローンを借り換える流れをチェック
• 不動産投資ローンを借り換える際の注意点
• 借り換え以外でキャッシュフローを改善する方法
• まとめ

不動産投資ローンの借り換えとは？

不動産投資におけるローンの借り換えとは、既に融資を受けている金融機関との契約を解消し、ほかの金融機関で新たにローン契約を組むことです。
現状よりも低い金利でローンを組み直すことで、総返済額や月々の返済負担を軽減できます。

ローン借り換えの目的は金利を下げること

不動産投資ローンを借り換える目的は、金利を下げることです。
そのうえで、キャッシュフローの改善や返済期間の短期化など、現状に合わせて何を優先するのか考えていきます。
また、団信の補償内容や返済計画を見直すことも可能です。
いずれにせよ、ローンの借り換えにより金利を下げ、返済の負担軽減を目指します。

金利の違いによる返済総額をシミュレーション

金利の差がどのように表れるのか、実際に計算してみましょう。
ここでは、ローン5,000万円を残り20年で返済していくと仮定します。
金利2％と3％では、以下のような金額となります。

上記金額は元利均等返済で計算し、借り換えにかかる費用を考慮していません。
実際には手続きのコストなども含めて検討します。

借り換えに最適なタイミングは？

投資用物件の購入から10年以内を目安にローンを借り換えると、返済総額の大幅な削減が期待できます。
残りの返済期間が短ければ、手数料などの費用のほうが大きくなる可能性があるため、早めに検討しましょう。

また、不動産投資ローンは数年で更新されるのが一般的ですが、更新のタイミングで金利が変わることがあります。とくに固定金利期間が決まっている場合は、終了後に金利が上がる可能性があり借り換えを検討するとよいでしょう。

そのほか、自身の与信が良くなった場合には、より有利なローンに借り換えられる可能性があります。
逆に、退職や独立などにより与信が悪くなる場合は、その前に条件のよいローンに借り換えておくとリスク対策になるでしょう。

不動産投資ローン借り換えのメリット

不動産投資ローンの借り換えには、さまざまなメリットがあります。

不動産投資ローンの総返済額を減らせる

不動産投資ローンの金利は借入先によって異なるため、現在より金利の低いローンに借り換えれば総返済額を削減できる可能性があります。
とくに、固定金利の場合は変動金利よりも高めに設定されていることが多く、変動金利への借り換えによる総返済額の削減効果が期待できます。

また、ローン契約による特典を用意している金融機関も少なくありません。
年会費無料のゴールドカードやポイントサービスなど、ライフスタイルに合った特典なら借り換えを検討してもよいでしょう。

金利タイプ・返済計画を見直せる

不動産投資ローンには2種類の金利があります。
市場金利の変化に応じて利率が変わる変動金利と、変わらない固定金利です。
どちらの金利でも市場金利の変化によって不利になる場合がありますが、基本的に契約後の変更はできません。

しかしローンを借り換えるなら、新たに契約が可能になり状況に合った金利を選べます。
金利が低いローンに借り換えができれば、返済額が減るため返済計画の見直しも可能です。

キャッシュフローの改善につながる

契約中の不動産投資ローンよりも低い金利で借り換えができれば、支払う利子の総額を削減可能です。
元利均等方式で返済すれば、月々の返済額も抑えられます。
利子の支払いを減らせば、それだけ収益を増やせます。

ローンの返済は賃貸経営のなかでも大きな割合を占めるコストです。
返済額を減らしてキャッシュフローを改善できることは、重要なメリットといえます。

団信の見直し・保障範囲を広げられる

不動産投資ローンを利用する際、団信（団体信用生命保険）へ加入する人は少なくないでしょう。
万が一の事故や病気で返済が難しくなった場合に、残債を肩代わりしてもらえるのが団信です。
しかし、保険内容を見直して変更する際には、追加の金利負担が発生することもあります。

ローンを借り換えて金融機関が変われば、団信も新たに契約し直さなければなりません。
団信は内容が頻繁に内容が改善されるケースが多く、より充実した保険商品が出ていることもあります。
また、金利が下がった分で、より手厚い補償の選択も可能です。

既存の金融機関と交渉できることも

不動産投資の運用がうまくいけば実績が評価されて、ほかの金融機関から不動産投資ローンの借り換えを提案されることがあります。
その際、現在融資を受けている金融機関に「ローンの借り換えを提案されている」と伝えると、金利引き下げの交渉ができることも。

金利の比較だけで借り換えることは簡単ですが、金融機関との信頼関係も大切です。
すでに融資を受けている金融機関への相談も考えてみましょう。

不動産投資ローンを借り換える流れをチェック

不動産投資ローンの借り換えには、現状の把握や各種書類の準備などが必要です。
ここでは、全体の流れを解説します。

ステップ1：賃貸経営の現状を把握する

まずは、利用中のローン契約を再確認し、毎月の返済額や現在の金利など、現状を正しく把握しましょう。
そのうえで、どのような条件なら借り換えメリットが大きくなるのか、シミュレーションをおこないます。

条件を入力するだけで計算してくれるサイトを利用すれば、簡単に計算できます。
その際は、借り換えにかかる諸費用を忘れないようにしましょう。
借り換えにかかる費用よりも、利息の削減効果が大きければ借り換えを検討してもよいでしょう。

ステップ2：借り換え先となる金融機関を探す

現状の把握ができたら、借り換え先の金融機関を探します。
メガバンクのほうが低金利の不動産投資ローンを提供していますが、審査が厳しい傾向にあります。
無料相談や資料請求などにより、複数の金融機関から情報を集め、比較・検討するようにしましょう。

また金融機関探しでは、対象物件のあるエリアを考慮します。
検索には財務省の「都道府県別の取扱金融機関一覧」が便利です。

以下の記事では、金融機関ごとの金利や融資条件を詳しく解説しています。

関連記事：【2023年最新】不動産投資ローンの金利を金融機関別に徹底比較

ステップ3：借り換えに必要な書類をそろえる

相談時に必要な書類と、ローン審査の申込時に必要な書類は以下のとおりです。

物件に関する資料

物件購入時に手にする書類も多いため、しっかり保管しておきましょう。

• ローンの返済予定表
• 対象物件の売買契約書
• 重要事項証明書（物件の基本情報をまとめた書類）
• 工事請負契約書
• 登記事項証明書
• 公図、実測図、間取り図
• 事業計画書
• レントロール（賃貸料金表）

賃貸オーナーに関する資料

• 住民票の写し
• 印鑑登録証明書
• 本人確認書類（運転免許証の写しなど）
• 所得を証明する書類（3年分の源泉徴収票、確定申告書、給与明細書など）
• 資産を証明する書類（預金通帳や有価証券など）
• 経歴書

経歴書には自分の家族関係・勤務状況・借入れ状況などをまとめます。
また、過去の確定申告書を提出する場合は、税務署窓口か郵送で控えを発行できます。

審査申し込み時に必要な書類

基本的には以下のとおりですが、金融機関によって異なる部分があるため事前に確認しましょう。

• 登記簿謄本
• 公図
• レントロール（賃貸料金表）
• ローンの返済予定表
• 重要事項説明書
• 売買契約書
• 確定申告書
• 本人確認書類・経歴書
• 源泉徴収票や銀行通帳

ステップ4：金融機関への問い合わせ・契約

書類をそろえたうえで、借り換えを希望する金融機関に問い合わせます。
希望すれば必ず借り換えられるわけではなく、改めてローン審査に通過する必要があります。
まずは無料の事前審査を受けてみるのもよいでしょう。
諦めずに複数の金融機関に問い合わせてみることが大切です。

審査に通過して借入条件の詳細がわかったら、改めて借り換え効果を見極めます。
問題がなければ契約に進み、借り換えを実行しましょう。

ステップ5：既存ローンの一括返済手続きをおこなう

既存のローン契約を解除するために、一括返済手続きをおこないます。
一括返済するための資金は、新しい借入先からのローンを利用するのが一般的です。

場合によっては、返済前に既存の金融機関から金利引き下げなどローン継続の交渉があるかもしれません。
その際には改めてメリットを比較して、より借り換え効果が大きいほうを選択します。
また、新しいローンの審査を受ける前に、既存の金融機関と交渉するのも一つの手段です。

ステップ6：抵当権を抹消する

既存の金融機関へのローン完済日には、抵当権の抹消手続きをおこないます。
抵当権抹消書類の受け渡しについて、事前に確認しておくとスムーズです。
そのあと、新たな金融機関で改めて抵当権を設定すれば、借り換えの手続きは完了します。

不動産投資ローンを借り換える際の注意点

金利だけを見て不動産投資ローンの借り換えを決めないよう注意が必要です。
手数料などの費用や金融機関との関係性も考えましょう。

借り換え時に手数料などの費用がかかる

これまでローンを組んでいた金融機関に対しては、違約金や一括繰上返済手数料などの費用が発生します。
また、新しい不動産投資ローンの借入先には、以下のような費用がかかります。

• 抵当権の抹消・設定登記費用（登録免許税、司法書士報酬、印紙代）
• 融資手数料
• 保証料
• 団体信用生命保険料

金利ばかりに気を取られず、トータルでどのくらいの出費が必要になるのか、あらかじめ把握しておきましょう。

不動産投資ローンの返済額が減るとは限らない

金利が低い不動産投資ローンに借り換えても、総返済額が必ず減るとは限りません。
解約違約金や一括繰上返済手数料などの手続きにかかる費用により、結果的にコストのほうが上回るケースがあります。

また、固定金利から変動金利に借り換える場合は、将来的に金利が上がれば支払利息は増加します。
ローンの借り換えで本当にメリットが得られるかは、しっかり計算してみないとわかりません。
借り換え費用や将来のリスクも踏まえ、念入りにシミュレーションすることが大切です。

既存の金融機関との信頼関係が崩れることも

多額の不動産投資ローンを組めるのは、金融機関と契約者の信頼関係があってこそ。
既存の金融機関は単にお金を貸してくれているのではなく、不動産投資を応援してくれるパートナーです。

不動産投資ローンの借り換えは、基本的に金利や契約条件を有利にするためにおこなわれます。
既存の金融機関にとってメリットはありません。
何の相談もなく借り換えを決めれば、これまで築いてきた信頼関係が崩れる可能性があります。
むやみに借り換えを繰り返すことなく、事業全体のことを考えて慎重に判断しましょう。

借り換え以外でキャッシュフローを改善する方法

キャッシュフローを改善する方法は一つではありません。
選択肢を把握して、それぞれ検討してみましょう。

空室対策をおこなって入居率を上げる

できるだけ入居率を上げられれば、家賃収入が安定してキャッシュフローの改善につながります。
対策としては、たとえば以下のようなものが挙げられます。

• 水回りをリフォームする
• 家具・家電付きにする
• ペット飼育可にする
• 高速・無料インターネットを導入する
• 人気の設備を取り入れる　など

築年数や構造が似ている周辺物件に対して、差別化ができれば入居は決まりやすくなるでしょう。
需要を考慮して、ターゲットに合った対策を講じるのがポイントです。

空室対策の方法はたくさんあります。
以下の記事も参考にしてみてください。

関連記事：アパート空室対策のアイデア13選｜埋まらない問題を解決する方法

管理会社を見直す

入居者募集やアパートの管理を委託している管理会社を見直すことで、キャッシュフローが改善されるケースもあります。
たとえば、物件サイトへ情報公開をしてくれない、トラブル対応が遅いなど、空室の原因が管理会社の対応にある場合です。

管理会社に任せられる業務範囲や委託費用は、会社によって異なります。
複数の管理会社を比較して、委託先を再検討してみましょう。
同じ費用でも、より充実したサービスを提供している会社があるかもしれません。

管理会社の選び方は、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：管理会社の選び方｜大家が賃貸経営で失敗しないためのノウハウを解説

中古物件を選ぶ

中古物件なら築年数によっては修繕が必要ですが、その費用を考慮しても割安で物件を購入できる可能性があります。
購入費用が安くなれば、毎月のローン返済も抑えられるため、キャッシュフローを維持しやすくなるでしょう。

ただし、やみくもに物件を選べば融資の審査で不利になることもあります。
新築物件に比べて資産価値は低く評価されるため、借入可能額や融資期間に影響するかもしれません。
物件選びは慎重におこないましょう。

まとめ

不動産投資ローンを上手に借り換えれば、金利を低くして利息の支払いを削減できます。
しかし、場合によってはコストのほうが大きくなることもあるため、しっかりシミュレーションすることが大切です。
キャッシュフローの状況やタイミングなどを考えながら、ローンの借り換えを検討していきましょう。

中山不動産では不動産投資ローンについてのご相談にも対応しています。
お客様の状況に合わせて最適な提案をおこなっておりますので、お気軽にお問い合わせください。