【必見】不動産投資でオーバーローンを組むのは違法?バレたときのリスクを解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

物件価格に仲介手数料や保証料などの諸経費も組み込み、実際の物件価格以上にローンを組む「オーバーローン」。
住宅ローンではできるけど、不動産投資だとどうなのか気になる方もいるでしょう。
結論としては、違法になるケースと違法ではないケースの2通りがあります。

この記事では、不動産投資における融資について以下を中心に解説します。

  • オーバーローンは違法ではないこと
  • 違法になるケース
  • オーバーローンが発覚したときのリスク

知らぬ間に犯罪の当事者にならないように、しっかり理解を深めましょう。

不動産投資におけるオーバーローンとは?

違法かどうかの前に、まず不動産投資におけるオーバーローンとはどのような状況なのか理解を深めることが大切です。

よく聞くフルローンとの違いとあわせて解説します。

フルローンとオーバーローンの違い

オーバーローンとは、「貸し出し超過」のことです。

実際の物件価格に保証料や仲介手数料などの諸経費も加え、物件価格以上の融資を受けることを指しています。

たとえば、3,000万円の物件を購入する際、諸費用100万円と合わせて3,100万円のローンを組むケースがオーバーローンとなります。

一方でフルローンとは、物件価格と同額の借入をおこなうことを意味しており、諸費用などは含まれません。

諸費用込みで物件価格以上の融資を受けることをオーバーローンと呼ぶことを覚えておきましょう。

不動産投資でオーバーローンを組むのは難しい

「節税になる」「レバレッジ効果が期待できる」など、借入を活かせる不動産投資ならではのメリットとしてオーバーローンに興味がある方も多いでしょう。

しかし大前提として、不動産投資でオーバーローンを組むのは難しいといえます。

理由としては、金融機関の立場からすれば物件の担保評価を超える額で融資をおこなうことは、万が一の貸倒れを想定すると非常にリスクの高い融資となるからです。

そのため融資審査はとても厳しく、金融機関がオーバーローンを認め、融資してくれる可能性は極めて低いと言って差し支えないでしょう。

レバレッジ効果に関する記事はこちら

不動産投資でオーバーローンを組むのは違法?

勘違いされやすいですが、オーバーローンを組むことそのものは違法ではありません。

前述のとおり、ローン審査をクリアすれば融資を受けることは可能です。

では、どのようなケースが違法なオーバーローンに該当するのかを見ていきましょう。

オーバーローンそのものは違法ではない

正しく申告して金融機関の審査基準をクリアすれば、オーバーローンを組むことは可能であり、違法にはなりません。

しかし前述のとおり、大前提としてオーバーローンは不可能に近いのが現状です。

審査の際に、物件価格に諸費用を加えた物件評価額以上の借入であることを申告し、銀行側の融資許可がおりれば合法的に組むことが可能となっています。

オーバーローンが違法になるケースとは?

違法となるケースは、銀行を騙して融資を取り付けた場合です。

正直に申告していては銀行から融資許可が下りない、物件を購入できないからといって、物件評価額を水増しするなどの虚偽の申告をしてはいけません。

現在は取り締まりが厳しくなっており、かなりの高確率で不正が発覚する可能性があります。

オーバーローンを勧める不動産会社には要注意

不動産会社のなかには売り上げ重視の考えが強く、契約したいからとオーバーローンを勧める業者も存在します。

「みんなやっているから心配ありませんよ」などと、違法性のある借り入れを勧めてくる不動産会社には気をつけましょう。

書類の不正などローン審査時に違法性がある場合、自覚がなくてもオーナー当事者が罰せられるリスクもあるため要注意です。

違法なオーバーローンがバレたらどうなる?

違法行為が明らかになった場合、ローン当事者として見過ごせない以下の事態が生じることを知っておきましょう。

  • ローンの一括返済を求められる
  • 金融機関から訴訟を起こされる可能性がある

上記2つのケースについて詳しく解説します。

契約違反によりローンの一括返済

違法なオーバーローンが発覚した場合、契約違反により金融機関からローンの一括返済を求められる可能性があります。

つまり、ローンという形で長年にわたり分割して返済できる権利が失われ、残金を自己資金で一括返済しなければならないということです。

もし自己資金で一括返済できなければ、物件の売却など不本位な変更を余儀なくされます。

違法な手順で融資を取り付けることは、不動産投資で収益を得るどころか、物件の所有すらできないという最悪のケースに陥るリスクがあることを知っておきましょう。

金融機関から訴訟を起こされる可能性も

オーナー自身が金融機関から訴訟を起こされる可能性があることにも注意が必要です。

書類を改ざんして金融機関を欺き、オーバーローンを申請するということは「詐欺罪」や「文書偽造罪」にあたります。

オーナーの収入や物件価格を水増しするなど、偽装した書類で銀行から融資をうけるのはやめましょう。

たとえ不動産会社が勝手におこなった書類偽装だとしても、オーナーが罪に問われる可能性はゼロではありません。

不動産投資でオーバーローンを組むリスク

違法なオーバーローンは処罰の対象となりますが、合法に組めたとしても多額の借り入れには注意すべきリスクがあります。

金利が高い、返済が苦しくなるなど高額融資を受ける際のリスクを見ていきましょう。 

金利が高く設定される

一つ目のリスクは、金利が高く設定されることです。

金融機関にとってオーバーローンはリスクでしかないため、通常の融資額より金利が高くなる傾向にあります。

金利が高くなると、そのぶん利息も大きくなり、投資効果は低くなることを押さえておきましょう。

毎月の返済が苦しくなる

借入額が大きい場合、基本的には毎月の返済が苦しくなる傾向にあります。

資金的に余裕があり、返済計画にも無理がない状況であれば大きな問題にはなりません。

しかし、レバレッジ効果や節税効果だけを頼りにするなど、具体的な返済計画を伴わない、いわば他力本願とも言うべき無謀な借り入れはやめましょう。

不動産投資で融資を受けるためのポイント

不動産投資で融資を受けるためのポイント3つを紹介します。

  • 資産価値の高い物件を選ぶ
  • 自己資金を貯める
  • 信頼できる不動産会社に相談する

スムーズに金融機関から融資を得るために欠かせない、上記3つのポイントを見ていきましょう。

資産価値の高い物件を選ぶ

不動産投資で融資を受けるためには、資産価値の高い物件を選ぶこともポイントです。

その理由は、不動産投資用ローンでは物件の資産価値も融資の判断材料となるからです。

投資用物件を購入する際は、築年数や物件の収益性など金融機関の審査基準をクリアできるかどうかに着目し、資産価値の高い物件を選ぶことが大切です。

自己資金を貯める

不動産投資でスムーズに融資を受けるためのポイントとなるのが、自己資金です。

自己資金は空室リスクなど不測の事態への蓄えとしてローンの審査時に重要視される、なくてはならない存在といえます。

自身の社会的信用を高め、確実に融資を取り付けられるよう、「物件価格の20%」を目安に自己資金を貯めておきましょう。

信頼できる不動産会社に相談する

融資に限らず、不動産投資にはさまざまなことが関係しているため、信頼できる不動産会社に相談することも大切です。

一部には詐欺まがいの営業をおこなう業者も存在するので気をつけましょう。

以下の記事にあるように、「買主にメリットばかりを説明する」「やたらと契約を急かす」営業担当や不動産会社は要注意です。

不動産投資における詐欺被害の記事はこちら

まとめ

偽装書類の提出で融資を取り付ける違法な融資「オーバーローン」。

たとえ不動産業者が勝手におこなったものも、オーナーが処罰の対象にならない保証はありません。

知らぬ間に犯罪の共犯とならないように、契約書に不審な点はないか、返済計画に問題はないかを入念に確認することが大切です。

信頼できる不動産会社と二人三脚で不動産投資を始めましょう。

中山不動産では、少額で始められる不動産投資相談会なども開催しています。
不動産投資をご検討の際は、ぜひ中山不動産にご相談ください。

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