メリットやリスクを完全解説

不動産投資のレバレッジ効果とは?意味や注意すべきリスクを解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

投資の世界でよく聞く「レバレッジ」という言葉。
不動産投資におけるレバレッジとはどのような意味があり、具体的にどういった仕組みで儲けが出るのか知りたい方も少なくないでしょう。
不動産投資でレバレッジを効かせると、

  • 少ない自己資金で大きな収益を得ることができる
  • 自己資金を手元に残した状態で新たな不動産投資を行える

などのメリットがあり、幅広い層でニーズが高まっています。

この記事では、投資家だけでなく老後不安に備える手段の一つとしても今まさに注目を集める「不動産投資のレバレッジ」について解説します。 

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不動産投資のレバレッジ効果とは?

投資の世界でよく耳にする「レバレッジ」は、不動産投資で利益を上げる仕組みを理解するうえで欠かせないキーワードです。
投資を検討し始めた初心者の方にもわかるように、レバレッジおよびレバレッジ効果について一から丁寧に説明します。 

不動産投資におけるレバレッジ効果の意味

不動産投資のレバレッジ効果とは、「わずかな自己資金でより大きな利益を獲得する」ことを意味します。
わずかな自己資金とは、投資に費やす手元の所持金+銀行からの借り入れのことです。

つまり、銀行からの融資を利用して自己資金(手元の所持金)だけでは実現できないような大きな投資効果を獲得することを不動産投資のレバレッジ効果といいます。

株式投資では銀行からの借り入れはできないため、レバレッジ効果は不動産投資ならではのメリットとして覚えておきましょう。 

不動産投資の自己資金の目安とレバレッジ効果

不動産投資は、金融機関から融資を受けられる唯一の投資方法です。
自己資金だけでは手に届かない物件も購入できるのは大きなメリットでしょう。

また、不動産投資を始める際に必要な自己資金の目安は、物件価格の1~3割です。

わずかな資金で大きな利益を獲得できるのが、不動産投資の魅力です。
不動産投資ローンの活用というレバレッジにより、自己資金の何倍もの大きな投資ができます。

不動産投資のレバレッジをシミュレーション

「レバレッジを効かせる」といわれても、漠然としてよくわからないという方もいるのではないでしょうか。
そこで、レバレッジを効かせない場合とレバレッジを効かせた場合をシミュレーションで見ていきます。 

レバレッジを効かせない場合

自己資金1,500万円と仮定して、レバレッジを効かせない場合をシミュレーションしていきましょう。

<不動産投資の際の条件> 

自己資金: 1,500万円
物件価格: 1,500万円
利回り※: 10%
※利回りとは、その物件がどれくらいの利益を生み出すのかを示す数値のこと。
年間家賃収入=1,500万円×10%=150万円

レバレッジを利かせない場合、つまり借入を行わず自己資金1,500万円で物件を購入した場合、得られる家賃収入は150万円となります。

レバレッジを効かせた場合

次に、同じく自己資金1,500万円でレバレッジを効かせた場合をシミュレーションしていきましょう。

<不動産投資の際の条件>

自己資金: 1,500万円
物件価格: 6,000万円
利回り※: 10%
金利:3%
年間家賃収入=6,000万円×10%=600万円

利息=4,500万円(借入額)×3%=135万円実質年間収入=600万円-135万円=465万円

レバレッジを効かせた場合に得られる家賃収入は、初年度の利息約135万円を差し引いて465万円となります。
借入というと借金を背負うといったプレッシャーに感じるかもしれません。

しかし、レバレッジを効かせる=借入を行うことで、効かせないケースより315万円(465万円-150万円)の収益アップが見込めるメリットは大きいです。

レバレッジ効果のリスク

メリットが大きい不動産投資のレバレッジですが、リスクがまったくないわけではありません。
失敗や後悔しないように注意点もしっかり把握し、リスクを回避しましょう。 

リスク①借入リスクが高まる

レバレッジを効かせることで収益アップが見込めるのと引き換えに、毎月の返済が生じることも覚悟しておかなければいけません。

返済計画に狂いを生じさせる借入リスクは以下のものがあります。

  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 災害リスク

当初の計画通りに滞りなく毎月安定した家賃収入が得られるならば問題はありません。

ただし上記のように空室が続いたり、家賃の滞納があったりすると家賃収入が返済額を下回ってしまうことも考えられます。

借入リスクを回避するために、「駅近の人気物件を選ぶ」「高額すぎる物件は選ばない」ことを心得ておきましょう。 

下記関連記事では、不動産投資で失敗しない物件の選び方を紹介します。
確認すべき6つのポイントを押さえて、不動産投資成功へのスタートを切りましょう。

リスク②金利上昇のリスクがある

借入金の金利は常に変動しているため、将来的に金利上昇のリスクがあることも覚えておく必要があります。

金利が利回りより高くなってしまうことを逆レバレッジと呼びますが、この場合、レバレッジを利かせないときより収益が下がってしまうこともあるので注意が必要です。

<逆レバレッジ>

自己資金: 1,500万円
物件価格: 6,000万円
利回り※: 10%
金利:11%(3%→11%)
年間家賃収入=6,000万円×10%=600万円
利息=4,500万円(借入額)×11%=495万円
実質年間収入=600万円-495万円=105万円

上記のように、金利が大幅に上昇するとレバレッジを利かせない場合(150万円)より収入が低くなってしまいます。

ここまで金利が高くなることは考えにくいですが、金利上昇リスクがあることを知っておきましょう。 

リスク③金利が上がると逆りばれっじが発生する

逆レバレッジとは、借入をすることで収益が下がることです。
投資効率を高めるために有効なレバレッジ効果ですが、逆に損失のリスクが高まるかもしてません。

逆レバレッジは借入金利が上昇した際に起こります。

たとえば、以下の条件で投資用物件を購入したとしてシミュレーションしてみましょう。

  • 物件価格:3,000万円
  • 利回り:8%
  • 自己資金:600万円
  • 借入額:2,400万円
  • 金利:3%

この場合の支払い利息(72万円)を差し引いた年間収益は168万円です。

金利が6.5%まで上昇すれば、支払い利息は156万円となり、実質収益は84万円です。
そうなると、金利3%分の支払いも難しい状況になるのがわかります。

他の収入や自己資金から捻出するどころか、返済ができなくなるかもしれません。

借り入れをする場合は、金利の動向に注意が必要です。

不動産投資でレバレッジ効果を得る方法

レバレッジ効果で不動産投資を成功させたくても、不安要素は少なくありません。
ここでは、不動産投資で適切なレバレッジ効果を得るためのポイントを解説します。

利回りと金利の差を大きくする

レバレッジ効果を高めるためには、以下のポイントが重要です。

  • 金利は低く
  • 利回りは高く

不動産投資において金利と利回りの差のことを、イールドギャップと呼びます。
たとえば「物件の利回り8%、金利3%」のイールドギャップは5%です。

ただし、利回りは高ければ高いほどよいものではないため注意が必要です。

金融機関ごとの金利に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

レバレッジの高さだけで物件を選ばない

レバレッジが高い物件は魅力的ですが、それだけで物件を選ぶのはやめましょう。
不動産投資で一番大切なことは、返済計画を狂わせる「空室リスク」を減らすことです。

そのためには空室による赤字を回避し、着実に家賃収入を得られる物件を選ぶ必要があります。

物件を選ぶ際は、レバレッジが高いほどリスクも高くなるという関係性を理解しておきましょう。
不動産投資に向いている物件を知りたい場合は、ぜひご相談ください。

3割を目安に自己資金を投入する

レバレッジ効果を最大限にするには、借入金額を大きくすることです。
しかし、自己資金の割合を少なくすると、家賃収入や物件の資産価値に比べて債務が過剰になることも。

毎月無理のない返済ができる範囲で、融資を受けることが大切です。

不動産投資における自己資金の割合は、3割を目安に投入しましょう。
仮に不動産投資に失敗して競売にかかった場合、最低競売価格は市場価格の7割程度で評価されます。
借入金を7割に抑えておけば、競売になっても残債を返済できる可能性が高まります。

レバレッジ効果のために、無理に借入金を増やさないよう注意しましょう。
自己資金3割は投資家のなかにある一つの目安ですので、事前に準備することをおすすめします。

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まとめ

不動産投資は、レバレッジ効果をうまく活用することが収益アップへの秘訣となります。

失敗したときのリスクが大きく、投資上級者向けなFXや信用取引に対し、不動産投資は手堅く誰でも始められる身近な投資です。

アパート一棟買いとまではいかずとも、まずはワンルームマンションなど身近な物件からはじめてみませんか。
不動産投資の際は、経験と実績が豊富な中山不動産にご相談ください。

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