【保存版】不動産投資で会社設立するメリットを解説!副業でも法人化すべき?

伊東

こんにちは。
不動産エバンジェリスト伊東です。

「不動産投資は会社設立するほうがメリット多いって本当?」
「個人で不動産投資をしているが、法人に変更できるのか?」
「副業でしている不動産投資って法人化するべき?」
など、不動産投資で会社を設立するかどうかで悩んでいませんか。

このページでは不動産投資における「会社設立」について、不動産投資で会社設立する3つのメリットと2つのデメリットについて解説します。

これさえ読めば、不動産投資における会社設立の基礎知識はバッチリです。

不動産投資における「会社設立」とは?

副業で始めた不動産投資が順調に利益を出し、今後もっと力を入れていこうと思ったときに、個人事業主から「会社設立」を考える人もいるでしょう。

不動産投資における会社設立とは、不動産に投資をして不動産所得が高額になり「資産管理会社」を設立することです。

資産管理会社を設立すること

資産管理会社とは、プライベートカンパニーとも呼ばれます。
主に、不動産や預貯金を含む現金、債券、株式などの資産を管理するための会社のことです。

資産管理会社を作ることは大切な資産を守るための効果的な手段です。

また、資産管理会社を設立することで、融資をする金融機関は個人ではなく企業に投資をするということになり信用度が変わります。

日本では、所得や資産が多い人ほど納税の負担が大きくなる超過累進税率です。

所得が一定を超えると資産管理会社を設立するほうが、個人事業主として払う所得税の税率よりも法人税の税率のほうが低くなり税負担を軽減できます。

法人化すると経費として認められる範囲も広くなるのもメリットです。

会社設立するタイミングは?

会社を設立するタイミングはいつごろがベストなのでしょうか。
一般的には、不動産投資の収入が多くなると税金が大幅にあがるため、所得税率が法人税率よりも高くなるタイミングが会社を設立するタイミングがほとんどです。

特に本業の収入があって副業として不動産投資をしている場合は、元々の本業の収入によっては最初から法人化をするほうがおすすめの場合もあります。

会社設立のタイミングとしては課税所得が900万円を超えるラインが一つの目安になると言われています。

個人から法人に切り替えることは可能?

不動産投資を個人でおこなっていても、法人に切り替えることは可能です。

しかし、個人と法人は全くの別の物になるので、切り替えるというよりは個人から法人へ物件を売却するという考え方になり、売却以外に贈与という方法もあります。

売却や贈与の際、不動産取得税や登録免許税などの税金がかかります。

不動産の売買に関する税金は、物件の価格によって異なりますが、数十万から数百万の費用がかかることもあるので注意が必要です。

最終的に法人化を目指すなら最初から法人化するほうが無駄な費用も時間もかからずに済みます。

不動産投資で会社設立する3つのメリット

不動産投資で会社成立することはメリットもとても多いため、最初から法人化を検討する人も少なくありません。

不動産投資で会社を設立するメリットは「節税対策」「融資」「相続や資産継承」の3つの点でメリットがあるので一つひとつ解説します。

メリット①節税対策ができる

法人の場合は法人税が適用されるので節税対策になります。

日本では個人事業主の場合、収入が大きくなればなるほど税率が上がります。
所得が大きくなると所得税と住民税をあわせて最大で55%の税率になります。

それに対して、法人は最大約38%程度の税率です。
収入が同じ場合、法人化をして法人税を支払うほうが、税率は低く結果的に手元に残るお金は多くなります。

まとまった収益がある場合や、本業での収入がある場合は法人化にしたほうが節税効果の面で見るとが高くなるでしょう。

メリット②融資を受けやすくなる

個人よりも法人のほうが金融機関からの信用が高くなります。

法人で不動産を購入することは、「賃貸経営の事業」とみなされます。
法人はあくまでも利益を求める団体です。
個人での投資に比べると融資額は大きく変わります。

個人で追加融資を受けるのは難しいですが、法人の場合は融資を受けた実績を積むことで融資はどんどん受けやすくなるのがメリットです。

金融機関は、事業拡大に協力的なところが多く、金利も融資額も不動産投資に有利に働くことでしょう。

メリット③相続や資産継承がスムーズにできる

法人化すると相続や資産継承がスムーズにできます。

個人の財産を配偶者や子どもに相続させようとすると相続税が発生します。

しかし法人化したときに、配偶者や子どもを法人の役員にし役員報酬を支払うようにすると、生前贈与と同じようなかたちにも関わらず相続税がかかりません。

そうすることで相続税がかからず、資産を移動させることができます。

自分に何かあったときには、相続税や贈与税がかからないのは大きいメリットです。

不動産投資で会社設立する2つのデメリット

ここまで不動産投資で会社と設立するメリットの説明をしましたが、デメリットもあります。

法人化するためには設立手続きが必要であり、その手続きも個人で行うものと比べると複雑です。
さらに中長期での投資目的には向かない可能性があるという2点がデメリットです。

デメリット①設立手続きが必要

法人として会社を設立するためには手続きが必要です。

会社設立の手順は以下のとおり。

  1. 不動産投資会社の所在地や社名、発起人や役員などを決める
  2. 出資金と会社設立費用を準備する
  3. 銀行印や社印、実印などの会社に関する印を作成する
  4. 定款を作成し、認証を受ける
  5. 資本金を口座に振り込む
  6. 登記書類を用意し、法務局にて申請手続きを行う

やはり法人として会社を設立するのは、手続きが複雑で時間も手間もかかります。

少し費用は掛かりますが、多忙で時間がない場合は司法書士に依頼する方法もあります。

すべてを一人でする必要もありませんし、専門家にお願いすることで不備なくスムーズに法人化できるでしょう。

デメリット②中長期での投資目的には向いていない

不動産投資には、家賃収入を目的とするのか、売却益を目的にするのかの2つの方法があります。

実は法人化する場合、中長期での投資目的にはメリットは少なく向いていません。

不動産投資は、5年以内で売却する短期間譲渡の場合と、5年以上不動産を保有し売却した場合では税率が変わります。
個人の場合、長期譲渡所得の優遇制度が受けられるのですが法人ではこの制度を利用できないからです。

賃貸での収入を目的とし基本的に不動産の売却を検討しないのであれば、法人は個人より不利な税率となる場合があります。

不動産投資で会社設立したほうが良い人

会社を設立したほうがいい大きな理由は「節税効果」という話をしましたが、まだ不動産投資を始めていない人にとっては少しピンとこないかもしれません。

不動産投資に対して、あなたは将来どのように考えていますか。

もしあなたが「大きい規模で不動産投資をしたい」もしくは「不動産投資で生計を立てたい」というのであれば会社設立を考えたほうがいいでしょう。

大きい規模で不動産投資をする場合

今後、どのような規模で不動産を買い進めていきたいと考えているでしょうか。

「本業を中心にして不動産投資はワンルームで1つか2つ」という考えであれば個人事業主のままで良いでしょう。

しかし「まずは一棟アパート投資で徐々に増やしていく」と大きい規模での不動産投資を考えているのであれば、最初から法人として会社設立をしたほうがメリットが大きいです。

不動産投資で生計を立てたい場合

不動産投資で生計を立てたいと思っているなら最初の投資用の不動産を購入する前から計画的に会社設立、法人化を検討したほうが良いでしょう。

個人から法人へ変更するのは手続きも多く、余分な税金もかかります。

法人化すると赤字を10年繰り越して、次年度以降の所得から赤字分の法人税を節税できます。
不動産投資は始めた当初、赤字が続くこともあり、これも一つのメリットです。

まとめ:将来を視野に入れながら会社設立を検討しよう!

不動産投資を行っていて、個人から法人に切り替えると税金など多くの費用がかかります。

「最初から法人として会社設立をしておけば良かった」「不動産投資を始めるときにそんな知識がなかった!」と思う人もいるかもしれません。

まずは、将来を視野に入れながら会社設立を検討しましょう。

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