なぜアパートは相続税対策になる？軽減措置やいくらになるのかを解説

親や配偶者から財産を相続する際に、気を付けたいのが相続税です。

平成27年の改定で相続税率は最大55％にまで引き上げられました。
何も知らずに財産を相続すると、相続税が想定よりも大きく、支払いに苦労する可能性もあります。

財務省の報告によると、令和元年の相続税の申告義務がある人は8.3％です。
いざというときに困らないよう、節税対策を早めに立てることをおすすめします。

そのような状況下で、相続税対策としてアパート経営を始める人は少なくありません。
なぜアパート経営は相続税対策に有効とされているのでしょうか。

また、アパート経営で相続税対策をする際は、リスクや注意点の把握も重要です。
不動産にかかる税金の仕組みを理解し、効果的な節税対策を講じていきましょう。

参考：財務省「相続税の改正に関する資料」

CONTENTS

• アパートの相続税はいくら？計算方法や流れ
• アパートを相続した際の相続税をシミュレーション
• なぜアパート経営は相続税対策の効果があるのか
• アパートの相続税を下げる方法
• アパート経営で相続税対策をする際の注意点3つ
• アパート経営で相続税以外に節税できる税金の種類
• アパートの相続税に関するQ&A
• まとめ

アパートの相続税はいくら？計算方法や流れ

相続税の支払で苦労しないためには、まず基礎知識を身につけることが大切です。
実際に相続するアパートだけでは、相続税がいくらになるのか計算できません。

ここでは、相続した財産に課される相続税の計算方法や流れを解説します。

相続財産のうち課税となる遺産総額を計算する

まずは、被相続人が遺した財産の総額がいくらになるのかを計算します。
ただし、同じ遺産でも、以下のように「課税されるもの」と「非課税になるもの」に分かれます。

課税の遺産額を求めるためには、以下の計算式を用います。

正味の遺産額＝被相続人の遺産総額－非課税となる遺産額

被相続人が所有する財産を明らかにするのは大変です。
相続税の申告をする際は、専門家などに協力してもらいながら進めましょう。

遺産総額から基礎控除額を差し引く

相続税とは、課税となる遺産総額が基礎控除額を上回っている際に発生する税金です。
正確な相続税を算出するためには、遺産総額から基礎控除額を差し引く必要があります。

基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

法定相続人とは、民法で定められた被相続人の財産を相続できる人です。
遺言書がない場合は、基本的に法定相続人同士で遺産分割について協議します。

遺産総額から基礎控除額を差し引いた額が、相続税の課税対象となる財産総額です。

参考：国税庁「No.4132 相続人の範囲と法定相続分」

各相続人の遺産額を割り出す

次に、上記で算出した課税遺産総額を法定相続分で割り振ります。
法定相続分とは、被相続人の財産を相続するにあたって、各相続人の取り分となる割合のことです。

国が定めた法定相続分は以下のとおりです。

• 相続人が配偶者のみ：配偶者がすべて相続
• 相続人が配偶者と子ども：配偶者＝1/2、子ども＝1/2
• 相続人が配偶者と父母：配偶者＝2/3、父母＝1/3
• 相続人が配偶者と兄弟姉妹：配偶者＝3/4、兄弟姉妹＝1/4

ここから、以下の計算式を用いて各相続人の遺産額を割り出します。

各相続人の遺産額＝課税遺産総額×法定相続分

民法で定める法定相続分は遺産の分割で合意にいたらなかった場合の持分です。
必ずしも、上記の割合で遺産の分割をしなければならないわけではありません。

参考：国税庁「No.4132 相続人の範囲と法定相続分」

各相続人の相続税額を計算する

最後に、各相続人が実際に支払うべき相続税額を計算します。
法定相続分で割り振った遺産額に国が定めた税率をかけて、控除額を差し引きます。

各相続人の相続税額＝（各相続人の遺産額×税率）－控除額

相続税の税率と控除額は、以下の速算表を適用させてください。

参考：国税庁「No.4155 相続税の税率」

各相続人の控除を適用させて実際の納税額を算出する

相続税がかかる場合、基礎控除以外の控除も適用可能です。
以下の5つの適用条件に合致する法定相続人であれば、相続税額から該当の額を差し引いて算出します。

配偶者の控除の軽減

配偶者が相続する場合、正味の遺産額が「1億6,000万円」または「法定相続分相当額」のいずれか多い金額までは相続税がかかりません。

参考：国税庁「No.4158 配偶者の税額の軽減」

未成年者の税額控除

相続人が未成年者（令和4年4月1日以降の相続または遺贈は18歳未満）の場合、以下の計算式のように相続税を一定の額から控除する制度です。

控除額＝（成人年齢－相続開始時の年齢）×10万円

参考：国税庁「No.4164 未成年者の税額控除」

障害者控除

相続人が85歳未満の障害者である場合、以下の計算式に基づいて控除額が決まります。

控除額＝（85歳－相続開始時の年齢）×10万円※特別障害者の場合は20万円

参考：国税庁「No.1160 障害者控除」

相次相続控除

10年以内に続けて相続が発生した場合、以下の要件に当てはまると相続税が減額されます。

• 被相続人の相続人であること
• 前回の相続開始から今回の相続開始まで10年以内であること
• 前回の相続で今回の被相続人が相続財産を取得し、相続税が課されていること

参考：国税庁「No.4168 相次相続控除」

贈与財産の税額控除（暦年課税）

被相続人から相続開始前3年以内に贈与を受けた場合、生前贈与加算の対象となり、相続人の課税価格に贈与税が加算されます。この際、贈与税額を相続税から控除が可能です。

参考：国税庁「No.4161 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）」

アパートを相続した際の相続税をシミュレーション

ここでは、実際にアパートを相続した際の相続税をシミュレーションします。
各相続人がどのくらいの相続税を支払うのか、以下の条件で計算してみましょう。

【シミュレーション条件】

• 相続人：妻・長男・長女
• 面積：300平米
• 土地の評価額：5,200万円
• 建物の固定資産税評価額：4,800万円
• 空室数：なし（賃貸率100％）
• 借地権割合60％
• 借家権割合30％

①正味の遺産額を求めるために、土地と建物それぞれの評価額を算出します。

【土地の評価額】0.82

5,200万円×（1−60%×30%×100%）＝4,264万円

【建物の評価額】

4,800万円×（1−30%×100%）＝3,360万円

正味の遺産額：4,264＋3,360＝7,624万円

②正味の遺産額から基礎控除額を差し引く

基礎控除額：3,000万円＋（600万円×2人）＝4,200万円

課税遺産総額：7,624万円－4,200万円＝3,424万円

③各相続人の遺産額を割り出す

妻：3,424万円×1/2＝1,712万円

長男：3,424万円×1/2×1/2＝856万円

長女：3,424万円×1/2×1/2＝856万円

④各相続人の相続税額を計算する

妻：（1,712万円×15％）－50万円＝206.8万円

長男：856万円×10％＝85.6万円

長女：856万円×10％＝85.6万円

なぜアパート経営は相続税対策の効果があるのか

相続税対策として、アパート経営を選択する人は少なくありません。

ではなぜ、アパート経営は相続税の減税につながるのでしょうか。
その理由として、以下の3つが挙げられます。

理由1：不動産は現金と比べて相続税評価額が低い

以下の2つを相続した場合、どちらの相続税が高くなると思いますか。

• 現金1億円を相続
• 1億円で購入した土地を相続

答えは、現金1億円を相続したほうが相続税は高くなる場合がほとんどです。
この理由として、不動産は現金と比べて相続税評価額が低いことが挙げられます。

相続税評価額とは、相続税を算出するための基準です。

正確な相続税を計算するために、被相続人が遺した財産にどのくらいの金銭価値があるのかを把握する必要があります。
現金1億円の資産であれば、相続税評価額は1億円です。

一方で、土地や建物などの評価額は時価（実勢価格）よりも低く評価されます。

• 土地の評価額⇒購入価格の8割程度
• 建物の評価額⇒購入価格の7割程度

そのため、現金を不動産に換えると相続税対策が期待できます。

理由2：賃貸アパートは土地・建物ともに評価減を受けられる

賃貸アパートが建つ土地は「貸家建付地」と定義され、評価減を受けられます。
また、借家用の建物部分も同様に、相続税評価額が減額される対象です。

• 貸家建付地の評価額＝更地の評価額×（1－借地権割合×借地権割合×賃貸割合）
• 貸家の評価額＝建物の固定資産税評価額×（1－借地権割合×賃貸割合）

借地権割合の調べ方は以下のとおりです。

1. 国税庁の「財産評価基準　路線価図・評価倍率表」にアクセス
2. 知りたい場所の住所を検索
3. 路線価図で該当する箇所に記載された数字を見る

たとえば、該当住所に「1260D」とあれば、借地権割合は「D＝60％」となります。

参考：国税庁「No.4614 貸家建付地の評価」

　　　国税庁「No.4602 土地家屋の評価」

理由3：金融機関からの借入は債務控除が適用される

相続税を計算する際、被相続人が残した借入金などの債務を遺産総額から差し引けます。
賃貸アパートを金融機関の借入金で建築した場合、債務控除が適用可能です。

債務控除を適用するには、相続税の申告時に以下の書類提出が求められます。

• 借入金の残高証明書
• 金銭消費賃貸借契約書
• 請求書

これらの書類は、すべて取扱金融機関が交付期間となります。

参考：国税庁「No.4126 相続財産から控除できる債務」

アパートの相続税を下げる方法

アパート経営にかかる相続税はさまざまな特例の活用によって減税できます。
ここでは、アパートの相続税を下げる方法として2つの制度を解説します。

小規模宅地等の特例を活用する

土地の評価に関する特例が「小規模宅地等の特例」です。
この特例が適用されれば、土地の評価額を最大80％削減され、大きな節税効果が期待できます。

以下のように、宅地の種類によって適用条件と減額割合が異なります。

相続時精算課税制度の利用で節税効果を高める

相続時精算課税制度とは、生前贈与した財産には贈与税がかからず、相続発生時に他の財産と合算して相続税を貸す制度です。
この制度には2,500万円の特別控除があり、贈与が限度額に達するまで何度でも控除できます。

この制度を適用させる条件は以下のとおりです。

• 贈与者は60歳以上の父母または祖父母
• 受贈者は成人以上の子または孫

一方で、相続時精算課税制度を適用したら110万円の非課税枠は利用できなくなります。
また、贈与額が2,500万円を超えた場合、超過分に対して一律20％の贈与税がかかります。

参考：国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択」

アパート経営で相続税対策をする際の注意点3つ

相続税対策としてアパート経営は効果的ですが、注意点もあります。
メリットだけに目を向けるのではなく、リスクやデメリットについても理解を深めておきましょう。

注意点1：不動産の評価額が高いと相続税対策にならない

土地と建物の評価額は一定の割合で引かれることがほとんどです。
基本的には、評価額が購入時の金額を上回ることはありませんが、まれに地価が上がることがあります。

地価が上がると、同時に不動産の価値も上昇するでしょう。
一方で、固定資産税などの税負担も大きくなるため、購入時の金額より支払う税金が高くなるかもしれません。

不動産の評価額が高くなると、相続税対策にならないことに注意が必要です。

注意点2：遺産分割協議で不動産の所有者を決めておく

相続人が複数いる場合は、分割について決めておくことが大切です。
アパートは相続税対策として有効ですが、資産のほとんどが一つの物件になる場合は注意が必要です。

アパートの分割は複雑になるため、相続人同士での揉め事に発展する可能性があります。
不動産を財産として残すのであれば、誰がどの資産を受け継ぐのかを決めておきましょう。

注意点3：アパート経営はリスクがつきもの

アパート経営をすれば、自然と入居者が住んで賃料収入が入るわけではありません。
一つのビジネスとして捉え、さまざまなリスク対策を講じる必要があります。

アパート経営のおもなリスクは以下のとおりです。

• 空室リスク
• 家賃滞納リスク
• 家賃下落リスク
• 自然災害リスク
• 建物の老朽化リスク
• 入居者トラブルリスク

相続財産としてアパート経営を引き継いでも、事前に起こり得るリスクを把握していなければ、大きな損失を生む可能性があります。

アパート経営で失敗しないためには、専門家の意見を聞くことが重要です。
アパートを相続したら、管理業務も視野に入れながら、アパート経営の相談先を決めていきましょう。

アパート経営で相続税以外に節税できる税金の種類

アパート経営は相続税だけでなく、その他の税金についても節税対策が可能です。
ここでは、具体的にどの税目が節税できるのかを解説します。

所得税・住民税

アパート経営では、賃料収入の儲けに対して所得税が課されます。
また、所得に対して住民税も支払う必要がありますが、以下の対策方法で所得税・住民税ともに節税可能です。

• 必要経費を漏れなく計上する
• 修繕費を適切に経費計上する
• 減価償却を上手に活用する
• 確定申告では青色申告を選択する
• 青色事業専従者給与を活用する
• 赤字が出たら損益通算を利用する
• 小規模企業共済に加入する
• 不動産収入が増えたら法人化を検討する

詳しくは以下の記事で解説していますので、あわせてご覧ください。

内部リンク：アパート経営で課される税金はいくら？計算方法と節税対策を解説

贈与税

大切な資産を子どもや孫へ引き継ぐ方法として、生前贈与があります。
しかし、贈与税は相続税も高く設定されており、節税対策を立てておくことが大切です。
アパートを贈与する際の税金対策として、以下が挙げられます。

• 相続税精算課税
• 特例贈与財産

相続税精算課税とは、総額2,500万円までの贈与は贈与税がかからない制度です。

特例贈与財産とは、父母や祖父母から成人以上の子や孫への贈与のことです。
兄弟間の贈与・夫婦間の贈与・親から未成年の子への贈与とは異なる税率が適用されます。

たとえば、基礎控除（110万円）後の課税価格が3,000万円の贈与があったとします。
一般贈与の適用税率は50％に対して、特例贈与財産の税率は45％です。

参考：国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」

固定資産税・都市計画税

アパートの土地や家屋に対して固定資産税が課されます。
また、所有する土地・建物が市街化区域内にある場合は、都市計画税がかかります。

この2つの税金は、住宅用地の軽減措置の適用で節税が可能です。
具体的には、小規模住宅用地・一般住宅ごとに特例を受ける条件があり、軽減措置の幅も異なります。

アパートの相続税に関するQ&A

ここでは、アパートの相続税に関してよくある質問を紹介します。

Q1：遺産相続した場合の確定申告は必要？

相続した財産が一定額以上の場合、相続人は相続税を支払う義務を負います。
「お金を得たから確定申告が必要」と考えるかもしれません。
しかし、遺産相続によって財産を得た場合の確定申告は原則として不要です。

一方で、以下のようなケースでは確定申告や所得税の納付が必要になります。

• 相続した遺産を売却した場合
• 収入を生む遺産を相続した場合
• 相続した遺産を現金化し、相続人同士で分け合った場合

そのため、アパートを相続した場合は、収入に対して確定申告をしなければなりません。

Q2：アパートを相続した際の手続きの流れは？

相続税を申告するまでの流れは以下のとおりです。

1. 遺言書有無の確認
2. 相続人の確定
3. 相続承認または相続放棄する手続き
4. 所得税の準確定申告
5. 相続財産の評価
6. 遺産分割協議書の作成
7. 相続税の申告・納付
8. 相続財産の名義変更の手続き

このように、相続税の申告手続きは複雑かつ、専門的な知識が求められます。
自分で手続きもできますが、少しでも迷ったら専門家に相談するのがおすすめです。

Q3：相続税の申告と納付の期限は？

相続税の期限は、申告書の提出と納付が同日となっています。
被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に以下の手続きを済ませなければなりません。

• 「相続税申告書」を被相続人の住所地を管轄する税務署に提出
• 「相続税」の支払いを完了

ここで注意したいのが、期限を過ぎるとペナルティが課されることです。
相続税の支払い遅れには、経過日数に応じて延滞税が課税されます。
また、特殊なケースを除いて、相続税申告の期限延長はないことも覚えておきましょう。

Q4：アパートによる相続税の申告で必要な書類は？

相続税の申告をする際には、以下の書類を提出する必要があります。

• 相続人のマイナンバーを確認できる書類
• 相続人の身元を確認できる書類
• 相続税申告書
• 死亡診断書
• 遺言書もしくは遺産分割協議書の複写
• 相続人全員の印鑑証明
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 相続人の戸籍謄本
• 相続人の住民票

また、アパートによる相続税の申告では、以下の書類も必要です。

• 登記簿謄本
• 固定資産税評価証明書
• 公図もしくは地積測量図
• 住宅地図
• 賃貸借契約書
• 路線価図もしくは倍率表

ただし、上記の書類はあくまでも一例に過ぎません。
控除などの制度を利用する場合は、それぞれ別の書類が必要になるため確認しておきましょう。

Q5：アパートを複数人で相続する方法は？

アパートなど、不動産の相続でも複数の相続人で遺産相続することは可能です。
現金のように簡単に分けられるわけではないものの、分割相続には以下の方法があります。

• 現物分割：一人の相続人が単独でアパートを相続する
• 代償分割：一人がアパートを相続し、その代わりに他の相続人へ金銭を支払う
• 共有分割：共有特分で相続人全員で一つのアパートを共有する
• 換価分割：相続したアパートを売却して得た現金を相続人で分ける

複数人で遺産相続する場合、トラブルになるケースが少なくありません。
どのような形で相続するのがよいのか、遺産分割協議は慎重におこなうことが大切です。

まとめ

アパート経営は、相続税対策として有効な方法の一つです。
建物や土地は、現金よりも相続税を算出する評価額が低く見積もられます。
税率の軽減措置も適用されるため、さらにお得感があるでしょう。
また、定期的な家賃収入が得られることもアパート経営の魅力です。

少しでも相続税を減らすためにも、賃貸アパートの建築は一つの選択肢です。
健全なアパート経営をするためには、専門家の意見を聞く必要があります。
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