不動産投資は年金対策になる？老後に備えた上手な資産形成の方法とは

この記事では、年金対策が必要な理由や不動産投資が対策として有効な理由、始めるタイミングなどについて解説します。

老後を不安なく送るなら年金対策が必要

まずは、年金対策が必要とされる理由を確認しましょう。
自分の考えとも照らし合わせてみてください。

余裕ある老後を送るための最低金額

生命保険文化センターの調査によると、夫婦2人が老後に必要な最低限金額は「20〜25万円未満」という回答が29.4％で最多でした。
48.3％の人は25万円未満で最低限の生活ができると考えているようです。

これが余裕のある老後となると、25万円未満と回答した人は約10％まで減少します。
ゆとりある老後に必要な金額は平均36.1万円、最低限の生活費に必要な上乗せは平均14万円という結果です。
上乗せ分の使用目的は1位が旅行やレジャー、2位が趣味や教育のためなど、楽しみのために使いたい人が多いことがわかります。

画像：ゆとりのある老後生活費｜生命保険文化センター「生活保障に関する調査」より

出典：生命保険文化センター「生活保障に関する調査」／令和元年度 高齢者の家計｜総務省統計局

年金支給額は減少傾向にある

支給額の変化	2020年	2021年	2022年
厚生年金老齢厚生年金＋2人分の老齢基礎年金（満額）	22万724円	22万496円	21万9,593 円

年金支給額は余裕ある老後に必要な平均金額を下回っているだけでなく減少傾向にあります。
減少率としては小さいものの、今後も続くようであれば最低限の生活も不足するかもしれません。

このような現状から、老後も余裕をもって旅行や趣味を頼みたいと考えるなら、年金のほかにも備えが必要と言えます。

出典：令和4年度の年金額改定についてお知らせします｜厚生労働省 令和3年4月分からの年金額等について｜日本年金機構

年金には上乗せが必要な可能性大

年金の支給額は人によって異なり、生活スタイルで老後に必要な資金額も変わります。
しかし、前述の調査からは多くの人が、夫婦で余裕ある老後を過ごすには月25万円以上必要だと考えていることがわかります。

また、総務省統計局の調査によると、高齢者の無職世帯では収入より出費が多くなり、貯金などを切り崩している状態です。65歳以上の就業率も増加しています。

標準的な支給額が約22万円で減少傾向にあることを踏まえると、年金には上乗せが必要になる可能性が高いでしょう。

出典：高齢者の家計｜総務省統計局　高齢者の就業｜総務省統計局

不動産投資が年金対策になる3つの理由

余裕ある老後を過ごすために、不動産投資は有効な手段の一つです。
ここでは、不動産投資が年金対策になる3つの理由を説明します。

1．継続した家賃収入を得られる

不動産経営では、入居者がいる限り定期的な家賃収入が見込めます。
ローンの返済が終われば、これまで支払っていた分を収入として年金に上乗せできるようになります。
ただし、管理費や修繕費などを差し引く必要があるため、家賃の全額が収入になるわけではありません。

しっかり計画を立てないと、ローン返済後も修繕費の不足や空室などにより、期待どおりの収入が得られない可能性もあります。
年金に家賃を上乗せするには、綿密な計画が大切です。

2．少ない資金からでも始められる

不動産投資を始める際は、物件購入に必要な頭金を用意し、残りは不動産投資ローンでまかなうのが一般的です。
頭金は物件価格の1〜2割とされているため、自己資金が少なくても不動産投資は始められます。

また、ローンを組むためには年収700万円が一つの基準とされていますが、金融機関の選び方に気を付ければ年収が少なくても融資を受けられる可能性は充分にあります。

3．インフレの影響を受けにくい

インフレとは、お金の価値が下がり物価が高くなることです。
インフレが起きると現金や預金の価値が減少しますが、モノの価値は変わりません。
インフレになると所有物件の価格が上がり、手持ちの現金や預金の価値が減った分のカバーにつながります。

また、インフレが起きたからと言って、すでに借りているローンの金額は変わりません。
金額は変わらなくてもお金の価値は減っているため、実質的なローン返済の負担は小さくなると言えます。

不動産投資は年金対策以外にもメリットがある

不動産投資にはさまざまなメリットがあります。
たとえば、生命保険への加入や節税対策もその一例です。

「団体信用生命保険」にも加入できる

不動産投資ローンを借りた本人に万が一のことがあった場合、保険会社に残りのローンを支払ってもらうのが「団体信用生命保険」です。
借りた本人が死亡もしくは重度障害者となった場合でも、家族に返済の負担をかけずに投資物件を残せます。
保険への加入がローンを借りるための必須条件であることがほとんどです。

以下のページでは団体信用生命保険について、基本的な仕組みから詳しく解説しています。

所得税や相続税などの節税対策にもなる

不動産投資で赤字になった場合、確定申告の損益通算により給与所得との相殺が可能です。
総所得金額を減らすことで、所得税や住民税を削減できます。

また、不動産は相続税の節税効果もあります。
現金は1円＝1円ですが、不動産の場合は評価額や特例などが考慮されると基準となる評価額が下がるためです。
年金対策としてだけでなく、将来の相続に向けても不動産活用がおすすめです。

以下の記事では相続税の節税対策について詳しく解説しています。こちらもあわせてご覧ください。

年金対策が目的の不動産投資を始める際のポイント

年金対策として不動産投資を始める前に、押さえておくべきポイントを把握しましょう。
資産形成に失敗しないためには、不動産投資への理解を深める必要があります。

デメリットやリスクについても理解する

不動産投資には「空室が続くかもしれない」「家賃を滞納されるかもしれない」といったリスクや、建物の修繕や管理に手間がかかるなどデメリットもあります。
購入当時は人気エリアでも、街並みが変わって人気が下がるかもしれません。

不動産投資に「絶対」はないため、おいしい話に飛びついたり、他人事だと考えたりせずにリスクへの対策をしっかり考えましょう。

エリアや物件選びは慎重におこなう

生活に不便な立地や間取りなどがニーズに合っていないと、入居者が決まらない可能性が高くなります。
入居者が家賃を払ってくれて、はじめて利益を得られるのが不動産投資です。

物件周辺の環境や建物の築年数、状態、間取りなど、物件を選ぶ際はしっかり情報収集して慎重に判断しましょう。
現地へ足を運び、自分の目で状況を確認することも大切です。

不動産投資に関する悩みは専門家に相談する

不動産投資をおこなう目的は人それぞれです。
目的によって気を付けるべきポイントが異なる場合もあるため、疑問や悩みがあれば不動産会社など専門家への相談をおすすめします。

豊富な専門知識と経験による的確なアドバイスだけでなく、より詳しい情報を得られる可能性もあります。
不動産投資は長期にわたるため、早めに信頼できるパートナーを見つけられると安心です。

以下の記事では、不動産投資のリスクや対策について詳しく解説しています。こちらもぜひご覧ください。

不動産投資はいつから始めるべき？

不動産投資に年齢制限はなく、いつでも始められます。
ただし、50代を超えると不動産投資ローンの利用は難しくなるため、早めの検討をおすすめします。

年金対策が目的なら早い段階で始めるのがおすすめ

たとえば、20代で35年ローンを組めば、60代のうちに返済を終えられます。
年齢が高くなれば「年金の支給が始まったけど、まだローンの返済もある」という状況も想定されます。
ローン返済分を年金に上乗せするためには、始めるなら早いほどよいと言えるでしょう。

もちろん、40代以上でも年金対策として不動産投資は始められます。
若い世代よりも資金力があり、多様な戦略を取れる点がメリットです。

不動産投資で成功するカギは「時間を有効に使う」

「若いうちは自由にお金を使いたい」と思う人は多いかもしれません。
しかし、年を重ねるごとに残された時間は減っていき、体も衰えていきます。
大きな病気にかかれば不動産投資ローンの審査に落ちる可能性も高くなります。

また、若いうちから不動産投資の実践経験も積めば、情報収集力や判断力も身に付きます。
不動産投資で得られた利益を使って、新たな資産に回すこともできるでしょう。
「今」という時間を有効に使うことが大切です。

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まとめ

ゆとりある老後を送るためには、年金以外にも備えが必要な場合がほとんどです。
不動産投資は年金対策に有効な手段の一つであり、早めに始めることをおすすめします。
自己資金が少なくても不動産投資ローンを利用できるため、検討してみてください。

ただし、物件選びは慎重に進めるほうがよく、焦って動く必要はありません。
まずは不動産投資の勉強や情報収集から始めましょう。

中山不動産では初心者向けのセミナーや相談会なども開催しています。
不動産投資にまつわる不安や疑問など、ぜひお気軽にご相談ください。

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