【必見】不動産投資における返済比率の目安は?無理なく返せる額を計算

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「毎月の返済額をできるだけ高い設定にすれば、早く完済できて儲けが出そう」
「多すぎる返済はもしものときが不安……どれくらいの比率が良い?」
不動産投資のキャッシュフローで、無理のない返済額の目安がわからないと、悩んでいませんか。

そこでこの記事では、無理なく返済を続けるための目安である返済比率について紹介します。
ぜひ参考にして、不動産投資を成功へとつなげましょう。

不動産投資における返済比率とは?

収入に対する金融機関へのローン返済の負担割合。
これを数値として表現したものが、不動産投資における返済比率です。

不動産投資の主な収入源は、入居者からの家賃です。
そこから、毎月ローン返済をします。
返済比率が大きくなるほど返済の負担が重く、不動産経営が苦しいと言えるでしょう。

毎月の返済が重くのしかかっていては、経営が行き詰まることも起こるかもしれません。
返済比率も考慮したシミュレーションをおこない、収支のバランスを見て、無理のない借り入れをしましょう。

不動産投資の「返済比率の安全圏」はどのくらい?

不動産投資を始める際には、ぜひシミュレーションしておきたい目安の返済比率。
ここでは、返済比率を算出する計算式や安全圏の目安を紹介します。
目安内に収まっていれば「絶対安心、必ず成功できる」とは言い切れませんが、大きな失敗は避けられるでしょう。

不動産投資の返済比率を求める計算式

返済率は、「返済率=毎月の返済額÷満室時の毎月の家賃収入✕100」で計算します。

以下の例で返済比率を考えてみましょう。

毎月のローン返済額15万円25万円35万円
返済比率30%50%70%
※毎月の家賃収入:50万円

同じ家賃収入でも毎月の返済額が変われば、返済比率に影響を与えることがわかります。

ただし、この計算式では空室などのリスクを考慮していません。
家賃は、築年数が経過することで、価格が下がるでしょう。
また、金融機関の金利も不明確です。
あくまでも、一つの目安として、数値を見るようにしてください。

適正な不動産投資の返済比率の目安は40~50%

ローン返済に加えて、税金や物件の維持費、管理費などの諸経費が毎月出ていきます。
「安全圏」とされる返済比率の目安は40〜50%の範囲です。

なぜ、この値が目安になるのでしょうか。
それは、さまざまなリスクや経費を考慮した結果です。

空室リスクを10%、諸経費を20%として、およその手取りをシミュレーションしました。

満室時の家賃収入 50万円
空室率 10% △5万円
経費 20% △10万円
返済比率 50% △25万円
手元に残るお金 10万円

家賃の金額だけに注目すれば、たくさんの収入があるように見えます。
しかし、経費や税金、ローン返済をすると手元に残るのはわずかな金額です。

不動産投資の返済比率が高い場合に起こること

返済を早く進めるために、返済比率を高く見積もる方もいるでしょう。
ローンをすぐに完済できれば、不動産物件が早く自分のものにできます。

しかし、不動産投資の返済で無理な設定は禁物です。
ここでは、高い返済比率によるリスクについて紹介します。

修繕費など想定外の費用に対応ができない

今後の大規模な修繕に備えた計画をしていても、予定外の事態は起きる可能性も。
返済比率を高く設定していては、ローン残高は減らせても手元に残る資金が少なくなるでしょう。
そのため、修繕費などの想定外の費用に対応が難しくなります。

たとえば、「共用部分にひび割れができている」「排水管が詰まった」など、予測していないタイミングで発生するかもしれません。
特に築年数が経過している物件は、メンテナンスにかかる費用が高めになる傾向にあります。
また、入居者が退去した後の部屋のクリーニングにも対応が必要です。

想定以上の空室リスクへの対応が難しい

空室率10%の場合でシミュレーションして、返済が無理なくできるかをチェックしました。
しかし、空室率10%はあくまでも想定です。
たくさんの空室により収入が減っても、毎月のローン返済額は一定です。

「毎月の返済が多くてもなんとかなるだろう」と甘い見通しで、不動産投資を始めるのは危険なので止めましょう。想定以上の空室があると赤字続きとなり、返済に行き詰まるかもしれません。
ローン返済が困難になると、物件を手放すことにもなるでしょう。

金利が上昇するとマイナスになる危険性も

不動産投資のローンには、固定金利と変動金利があります。
低金利の変動金利は、とても魅力的に見えるかもしれません。
しかし、低金利はいつまで続くかは不明です。

長期間の返済を続けていくうえで、金利が上昇することも考えられます。
景気が良くなれば、急激にアップする可能性も。
金利が上がれば、毎月の返済額が増え、収支バランスが崩れます。
返済比率のアップで、キャッシュフローがマイナスになる危険性が高まるでしょう。

不動産投資の返済比率が低い場合に起こること

低ければ低いほど、返済の負担が軽くなって良いというものではありません。
返済比率が低すぎると、別のリスクが発生することも。
ここでは、返済比率が低いときのリスクについて紹介します。
返済比率が低い状態とは、そもそもどのような状況かについても解説しますので、ぜひ参考にしてください。

返済期間が長くなると生じるリスク

返済比率が低いということは、毎月のローン返済額が少なく返済期間の長期化を示します。
このことにより生じるリスクとは、どのようなものがあるでしょうか。

完済までに時間がかかるので、経年劣化による修繕費がかさみやすくなるでしょう。
また、築年数が経つほど入居希望者が減り、空室リスクも高まります。
不動産経営の規模を拡大しようにも、ローン残高が多く残っていては、新規の融資も難しいものです。
事業拡大をして資産をより増やすのが困難になる点もデメリットです。

そもそも低い返済比率を実現することが難しい

以下の条件が揃えば、返済比率を下げるには効果的でしょう。

  • 自己資金を多く準備する
  • 金融機関からの融資額を減らす
  • 家賃相場の高い物件を所有する
  • 空室率が低い物件を所有する

しかし、すべての条件を満たすのにはとても苦労するものです。
そのため、低い返済比率を実現すること自体が難しいとされています。

不動産投資のおいて返済比率を下げる方法

返済比率は安全圏内に設定しておくのが最善の方法です。
ここで紹介する4つの方法を実践して、高い返済比率を下げながら、賢く安全に不動産経営をしましょう。

自己資金を投入して返済額を減らす

銀行からの借入金額を減らすために、自己資金を投入しましょう。
銀行からの借入額が減れば、毎月の返済負担も軽くできます。
また、ローン返済には、金利分も合わせて返済が必要です。
自己資金を多めに用意し、借入額が少なければ、金利負担分も軽減できます。
不動産経営では、想定外の修繕や空室リスクへの備えも必要でしょう。
毎月の返済額が少なくなることで、もしものときに余裕を持って対応ができます。

下記関連記事では、不動産投資に必要な頭金の割合が本当に2割なのかについて紹介しています。
また、自己資金がまったくない状態で不動産投資を始めた場合のリスクについても詳しく解説。
これから不動産投資を始めようとお考えの方はぜひ、参考にしてみてください。

繰り上げ返済をする

まとまった金額を一度に返済する、繰り上げ返済も検討してみませんか。
繰り上げ返済も返済比率を下げるには効果的な方法の一つです。
ローン返済期間を短縮する方法と毎月のローン返済額を減額する方法の2種類があります。
特に、毎月のローン返済額を減額する方法なら返済比率を下げられるためおすすめです。
ただし、繰り上げ返済には、別途手数料がかかる場合もあります。
契約内容をしっかりチェックしてください。

返済期間を延長する

返済期間を延長する方法もあります。
同じ金額を借りたとしても30年で返済するほうが、20年よりも毎月の返済額を少なくできます。
ただし、返済期間の延長は自己判断で自由にできるものではなく、金融機関での相談が必須です。
また、相談したからといって、必ず要望通りの返済期間が延長されるとは限りません。

別の金融機関で一から契約をしたほうが、希望通りの返済期間に設定しやすいことも。
返済期間を見直したい場合は、ローンの借り換えを検討するのも一つの方法です。

金利が低い金融機関を選ぶ

そもそものローン契約をする金融機関を選ぶ際に、金利の低いところを選択しましょう。
ごくわずかな金利の差でも、毎月の返済額には大きな影響を与えます。

数十年に返済を続けていくと、金利の差による支払総額も大きく異なります。
「ローン契約はどこでも同じ」「調べるのはめんどうだ」と思っていては、大きな損に。
入念に調べて、少しでも低金利の金融機関を選びましょう。

まとめ:シミュレーションして適切な返済比率を設定しよう

不動産投資は、返済比率40%〜50%を目安に始めましょう。
自己資金をどれくらい準備できるのか、融資を受ける金融機関が設定している金利はいくらなのかなどにより、返済比率は変わってくるもの。
突発的な修繕や空室リスクに備えるだけのゆとりが必要です。
適切な返済比率は、事前にシミュレーションして設定してください。

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