不動産投資の利回りとは？理想や平均相場、計算方法を解説

この記事では、利回りが表す意味や種類をはじめ、不動産投資で気を付けるポイントなどを解説します。

不動産投資における利回りとは？

不動産投資における利回りとは、投資した金額に対して、年間でどれだけの利益を得られるかを示すものです。
物件の価値を示す指標の一つとして、広告などの物件情報に記載されています。

利回りは物件を比較する際の、チェックポイントとして活用するのが一般的です。
基本的には利益を投資費用で割って計算しますが、投資費用をどこまで含めるかによって値が異なります。
数字の高さも大切ですが、それが何を意味しているのか理解していなければ判断ミスの原因になることもあります。

不動産投資の利回りは3種類！それぞれの違いは？

利回りには「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」の3種類があります。
利益を投資額で割る仕組みはどれも同じですが、投資額や利益の想定額が異なります。
どのような違いがあるのか正しく理解しましょう。

「想定利回り」は満室を想定している

想定利回りは、物件が満室の状態を想定した利回りです。
年間の家賃収入を、物件購入価格で割って計算します。
このとき、管理費などの経費は考慮しません。
賃貸経営では空室になる可能性もあるため、理想の状態を想定した利回りといえます。
基本的に、実際の利回りよりも高い数値です。

「表面利回り」は物件価格に対する年間の家賃収入の割合

年間の家賃収入を、物件購入価格で割ったものが表面利回りです。
想定利回りと違って空室の期間も考慮しているため、想定利回りよりも低い値になります。
広告などに掲載されている利回りの多くは、この表面利回りです。グロス利回りともいいます。

ただし、投資物件が戸建住宅や一室のみの場合、想定利回りと表面利回りは一致します。

「実質利回り」は家賃収入から経費を差し引いたもの

実質利回りでは、物件購入価格と管理費などの諸経費も含めて計算します。
賃貸経営にかかる費用も含むため、もっとも現実に近い値です。ネット利回り、NOI利回りともいいます。
また、諸経費が予測の場合は「期待利回り」と呼ばれます。諸経費の例は以下のとおりです。

• 不動産仲介手数料
• 不動産登記費用
• 火災保険料、地震保険料
• 不動産取得税、印紙税
• 融資手数料、振込手数料
• 固定資産税、都市計画税
• 管理料
• 修繕積立金、修繕費用
• 水道光熱費
• リース料
• ハウスクリーニング費用　など

このように不動産投資には多くの費用がかかるため、利回りが諸経費を含むか否かは重要なポイントです。

不動産投資の利回りの計算方法

基本的な計算方法である「家賃収入÷投資金額」という式は変わりません。
何をどこまで含めるかが重要です。
ここでは以下の条件でそれぞれ計算し、数値の差を確認してみましょう。

• 物件購入価格：3000万円
• 購入時の諸経費：150万円
• 1年間の家賃収入：360万円（満室）／300万円（空室を考慮）
• 管理などにかかる諸経費：100万円

想定利回りの計算方法

想定利回りの計算式は以下のとおりです。

満室を想定した年間の家賃収入÷物件の購入価格×100＝想定利回り（％）

これに仮定した条件を当てはめると、次のようになります。

360万円÷3000万円×100＝12％

表面利回りの計算方法

表面利回りの計算式は以下のとおりです。

年間の家賃収入（空室を考慮） ÷ 物件購入価格×100＝表面利回り（％）

これに仮定した条件を当てはめると、次のようになります。

300万円÷3000万円×100＝10％

先ほど計算した想定利回りよりも2％低い値です。

実質利回りの計算方法

実質利回りの計算式は以下のとおりです。

（年間の家賃収入－管理にかかる諸経費）÷（物件購入価格＋購入時の諸経費）×100＝実質利回り（％）

これに仮定した条件を当てはめると、次のようになります。

（300万円－100万円）÷（3000万円＋150万円）×100＝7％

同じ条件で計算した想定利回り・表面利回りと差が出ていることがわかります。

不動産投資の利回り目安は？

利回りの基本を理解したら、利回りの目安を把握しましょう。
エリアや築年数などによって目安は異なります。
また、利回りは高ければよいというわけではありません。

ワンルームマンションの利回り目安

都心部におけるワンルームマンションの利回り目安は、築年数ごとに以下のとおりです。

• 新築物件：3～4％前後
• 築20年までの中古物件：4～5％台後半くらいまで
• 築20～35年の中古物件：7％～8％

新築物件は利回りが低めですが、空室リスクが低い傾向にあります。
一方、築20年以上の中古物件では利回りがよくても、新築に比べると空室リスクは上昇します。

木造一棟アパートの利回り目安

都心部における木造一棟アパートの利回りは以下のとおりです。

• 新築物件：5～6％
• 築10～20年の中古物件：7～8％
• 築20年以上の中古物件：10％弱

中古の木造一棟アパートなら、利回り8％で十分高いといえるでしょう。
ワンルームマンションと同様に築年数が増えるほど利回りは高くなりますが、建物が古いため修繕費などの出費が必要になる可能性が高く一概によいとはいえません。

不動産投資の実質利回りの平均相場

利回りは変化するため、常に情報のアップデートが必要です。
インターネットでもさまざまな利回り情報を検索できますが、参考にする際はどの種類の利回りなのかを確認しましょう。
ここでは不動産投資の利回りについて最新情報をまとめました。

不動産投資家調査における利回りの平均相場

以下の表は日本不動産研究所による「不動産投資家調査」（2022 年 4 月現在）の調査結果によるものです。
数値は期待利回りを示しており、同じ条件でも都内の利回りが低くなっています。

地域ごとの利回り（％）	ワンルーム	ファミリータイプ
東京 （城南地区）	4.0	4.1
東京 （城東地区）	4.1	4.3
さいたま	4.9	5.0
横浜	4.5	4.7
名古屋	4.8	4.9
大阪	4.5	4.7
条件の詳細	・最寄り駅から徒歩10分以内 ・築年数5年未満 ・平均専用面積25～30平方m ・総戸数50戸程度	・最寄り駅から徒歩10分以内 ・築年数5年未満 ・平均専用面積50～80平方m ・総戸数50戸程度

健美家の調査における利回りの平均相場

以下の表は表面利回りの全国平均をまとめたものです。

全国の利回り（％）	区分マンション	一棟アパート	一棟マンション
2020年12月	7.75	8.73	8.23
2021年1月	7.63	8.73	8.05
2021年2月	7.69	8.69	8.19
2021年3月	7.60	8.54	8.16
2021年4月	7.46	8.61	7.99
2021年5月	7.41	8.44	8.06
2021年6月	7.25	8.54	8.10
2021年7月	7.31	8.60	8.00
2021年8月	7.24	8.52	8.03
2021年9月	7.16	8.45	7.94
2021年10月	7.40	8.59	7.84
2021年11月	7.56	8.67	7.84
2021年12月	7.48	8.43	7.96

不動産投資における利回りの理想は？

いろいろな利回りを見てきましたが、最低ラインも押さえておくと判断しやすくなります。
これまで述べてきたとおり、エリアや建物によって利回りは異なるため、あくまで目安として押さえておいてください。

利回りの最低ラインは4～5％前後

利回りは立地条件や築年数などによって異なるため一概にはいえませんが、おおむね4～5％が最低ラインと考えてよいでしょう。
利回りは地方よりも都心で低くなる傾向にあり、東京の利回りは4％前後で大阪や名古屋などよりも低いためです。

都心は利回りは低めですが、入居者を見つけやすく安定した収入が期待できます。
また、4％を下回るからといって、まったく収益が得られないわけではありません。
エリアの需要と築年数のバランスを見ながら検討しましょう。

理想の利回りは立地や投資用物件で異なる

利回りは高ければよいわけではないものの、高いに越したことはありません。
立地や建物の種類などによって異なりますが、理想の利回りは相場より1～2％高いイメージです。
たとえば、エリア内で築20年程度のワンルームマンションの利回り相場が4％なら、理想の利回りは5～6％と考えるのが妥当でしょう。

最低ラインを考えるときと同様に、地方と都心の差、築年数の差などを見落とさないように注意してください。

高利回りの投資物件を購入すべき？

利回りはあくまで物件選びの目安です。
必ずしも利回りが高い＝収益性が高いわけではありません。
利回りが低くても魅力的な物件はあるため、利回りに振り回されないよう注意しましょう。

利回りが高い物件だからと安易に買うのはNG

利回りが高い物件は、以下のような問題を抱えている場合もあります。

• 需要がないエリアにある
• 築年数がかなり古い
• 耐震性に問題がある
• 建物に欠陥がある
• 周辺で事故・自殺などがあった
• １つの大学・企業などの入居者が多い

たとえば、空室が目立つ物件でも家賃設定を高くしたり、物件の売却額を低くしたりすることで利回りを高く見せていることもあります。
利回りは「家賃収益÷物件価格」というシンプルな計算による数字のため調節可能です。
利回りの高さだけで判断すると失敗の原因になります。

利回りが低くても魅力的な物件は少なくない

利回りが低くても検討すべき物件の特徴は以下のとおりです。

• 立地がよい
• 築年数が浅い
• 設備が整っている
• きちんとメンテナンスされている

このような条件に当てはまる物件は空室のリスクが少なく、長い目で見れば安定した家賃収入を得られる可能性があります。
設備が整っているか判断するには、以下のポイントを見てみてください。

• 日当たりがよい
• バス・トイレが別
• キッチンが広い
• セキュリティー（オートロック、監視カメラなど）
• 周辺環境（治安がよい、騒音がないなど）
• 収納スペースが広い

利回り以外で重視したい投資物件の選び方

不動産投資では入居者がいてはじめて家賃収入が得られます。
入居者の目線でエリアや物件を確認することが大切です。
ここでは、利回りのほかに重視するべきポイントを解説します。

賃貸ニーズのあるエリアに建っていること

築年数が浅くて設備が整っていても、需要のない地域では入居者がなかなか決まりません。
賃貸ニーズのあるエリアを見極めるポイントは以下のとおりです。

• 人口が増加傾向にある
• 交通や生活の利便性がある
• 学校やオフィス街、商業施設が近くにある

最寄り駅から徒歩数分、コンビニやスーパーがすぐ近くにあるなど、生活に便利なエリアはニーズが見込めます。
また、通勤・通学のしやすさなども入居希望者が重視するポイントです。

管理・メンテナンスに問題はないか

共用部の管理状態や建物の修繕計画など、適切な管理がおこなわれているか確認しましょう。
設備を定期的にメンテナンスし、きれいな状態を維持することは資産価値を保つうえで重要なポイントです。

共用廊下の照明が切れている、ゴミ捨て場や駐輪場が散らかっているなどの状況は、安心して住める環境とはいえません。
建物の管理不足は空室リスクを高めるため、具体的にどのような管理がおこなわれているのか詳細を確認しましょう。

時代やニーズに合った設備・仕様になっているか

築古物件のなかには、ふすまや畳の和室や年季の入ったトイレなどを備えた建物もあります。
近年ではフローリングが人気のうえ、ウォシュレット付きのトイレなど新しい設備のほうが選ばれやすい傾向にあります。

また、単身者が多いエリアならワンルーム、ファミリー層が多いエリアなら部屋数が多い間取りなど、エリアのニーズに合っているかも重要です。
セキュリティー面を重視する人が増えているなど、ニーズは常に変化しています。

物件の周辺状況も現地調査でチェックする

実際に足を運ぶことで、建物の状態や周辺の環境をより詳しく把握できます。
地図や物件情報から得られた内容と異なる点がないか確認しましょう。
収益性を判断するためのチェックポイントは以下の5つです。

• 最寄り駅から徒歩数分圏内にある
• ターミナル駅に出やすい
• コンビニ・スーパーが近くにある
• 飲食店やドラッグストアがある
• 病院や公園など公共施設がある

とくに最後の公共施設へのアクセスはファミリー層にとって重要なポイントです。
また、駅から物件までの道が暗いなど、実際に歩いてみないとわからないこともあります。

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まとめ

不動産投資で重視したいのが、諸経費も計算に含む「実質利回り」です。
しかし、実質利回りが高くても、立地の悪さや建物が古すぎるなどの問題を抱えている場合もあります。

あくまでも利回りは物件選びの目安として捉え、建物の状態や周辺環境などの確認が大切です。
また、利回りはいずれ減少することを念頭に、長い目で見た計画を立てましょう。

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