【保存版】相続した空き家の放置はリスクだらけ?損をしないための方法を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

空き家を相続したけど、対処の仕方が分からないという人もいるでしょう。
「売却して現金化しよう」「使わないから解体する」といった選択肢もありますが、空き家の相続にまつわる制度やリスクを知っておかないと、大きな損失になることも。
では、どのように対処すれば空き家でのリスクを回避できるのでしょうか。

そこで今回は、空き家を放置するリスクや相続登記の重要性、解体や相続放棄に関する知っておくべき知識を解説します。
ぜひ参考にして、相続した空き家を安全・適切に活用しましょう。

相続した空き家の放置はリスクだらけ

空き家をどうするかは、相続人全員で話し合っておくべき大切なことです。
もし、面倒で放置していると継続的な料金の支払いや、思わぬ金銭的な損害があることも。
そのため、できるだけ早めに空き家問題を解決する必要があります。
ここでは、空き家の放置リスクで代表的なものを三つお伝えします。

固定資産税を支払い続ける

土地や物件を所有していると、毎年支払う必要があるのが固定資産税です。

軽減措置として、住宅用地が200㎡以下の場合は固定資産評価額が1/6になるのですが、平成27年5月に施工された「空き家対策特別措置法」により「特定空き家」に指定されると、軽減措置から除外されます。

そうなると、結果的に現状の6倍もの固定資産税を支払うことになり、大きな負担になります。

不動産の価値が低下する

不動産の価値は基本的に時間と共に低下していきます。
築年数が増えるのはもちろん、空き家だと経年劣化が早いので、不動産としての評価額が下がるスピードも早くなります。

売却の手続きなど手間はかかりますが、空き家を売却することが決まっているのなら、できるだけ早めの売却がおすすめです。
そのために、相続人が複数存在する場合には事前に話し合い、空き家の処分を決めておくとスムーズに売却手続きへ移行できます。

過料が課せられる可能性がある

「特定空き家」に認定されるリスクは、固定資産税の軽減措置から除外されるだけではありません。

もし、周辺に悪影響があるとして、自治体から改善命令が出された際に対応しなければ、50万円以下の過料が課せられることがあります。

さらに、取り壊しなどの強制執行が行われた場合は、その費用を所有者が負担しなければいけません。
空き家の放置には、このような思わぬリスクが潜んでいるので、早めの判断が重要です。

空き家を相続したら相続登記しよう

死亡した被相続人から相続人へ空き家が受け継がれても、不動産の名義人は被相続人のままです。
そのため、相続登記をして名義人を書き換える必要があります。
相続登記は義務ではありませんが、そのまま放置していると、不動産の売却や担保設定、権利関係の複雑化など、さまざまなデメリットがあります。
ここでは、そのなかでも代表的なものを紹介します。

売却ができない

少子化により住宅需要が低下していく可能性が高い中で、空き家を活用せずに所有しても良いことはありません。
もし、売却できるだけの資産価値がある空き家の場合は、早めに売却するのが良いでしょう。

しかし、相続登記をしないと空き家を売却できません。
本来得られる利益を放置することにより低下させてしまう恐れがあるので、空き家を売却したい場合は早めに相続登記を済ませてください。

相続トラブルに発展することも

相続登記をして名義人を決めておかないと、相続トラブルの原因になることがあります。

相続人が複数存在する場合、勝手にすべてを売却することはできませんが、相続人の法定相続分による登記をして売却が可能です。

また、他の相続人が債務を負っていて差し押さえられるケースや、相続人が死亡して配偶者や子どもに引き継がれて相続争いにつながる恐れもあります。

空き家を相続したときの問題点

空き家の相続は、うまく活用すれば利益を生むことや、移住して生活の基盤にもできます。
しかし、何も考えずに相続してしまうと、それに伴う費用やトラブルで苦労することも。
そのため、相続する前に活用方法を考えておく必要があります。ここでは、空き家を相続したときの問題点をお伝えします。

維持費がかかる

空き家といっても、所有している限り固定資産税やメンテナンス費用は発生します。

もし、老朽化で危険な空き家になれば「特定空家」に認定される可能性が高まります。
それを避けるためには、定期的な修繕や手入れをしていくことが必要です。

空き家の維持費に関しての知識がない場合は、相続前に固定資産税の金額、大まかな手入れや修繕の費用などを調べておくと良いでしょう。

火災保険に加入できない

通常居住用の場合は「住宅火災保険」に加入できますが、空き家の場合は一般物件とみなされ「普通火災保険」になることが多いです。
また、管理がされていなかったり、状態が悪いと火災保険に加入できないこともあります。

もし加入できたとしても、普通火災保険は住宅火災保険より高額になるので、生活の負担になります。

そのため、火災保険が切り替わると、どの程度の金額になるか調べたうえで相続を考えると良いでしょう。

近隣トラブルの可能性

空き家を適切に管理せず、家屋の劣化などで外壁が崩れて通行人に被害が及んだ場合、相続人に管理責任が問われます。
また、動物や浮浪者が住みつき悪臭の原因になることも。

すると、周辺住民から行政に苦情が入り、トラブルに発展する恐れがあります。

最悪の場合、「行政代執行」により取り壊しをされると費用を請求されます。

代執行の費用は国税滞納処分と同じ扱いなので、自己破産をしても逃れられないことがあるなど、非常に厳しい罰則になるため十分に注意が必要です。

相続した空き家はすぐに取り壊しできる?

相続した空き家は取り壊し自体はできますが、取り壊しに付随してさまざまな条件が変わってきます。
それを知らずに「家屋が古いからとりあえず解体して考えよう」といった選択をすると、金銭的に大きな損失になる可能性も。
ここでは、空き家に関する知っておくと損をしない知識をお伝えします。

相続登記不要で解体できる

空き家の解体は相続登記をせずに、死亡者の名義でも可能です。

しかし、全ての相続人からの許可が必要になります。
また、家の名義が死亡者の先代だったというケースもあり、その場合は法定相続人が増えるので注意が必要です。

手続きに入って相続人同士のトラブルを避けるため、分割協議や解体について全員納得をした状態を作るのが良いでしょう。
その際、解体費用の負担についても話し合っておくとスムーズに解体に入れます。

相続空き家の「3,000万円控除」が適用となる

相続した空き家は、相続した年から3年後の年末までに売却すれば「相続空き家の3,000万円控除」が適用され、大きな節税効果があります。
ただし、適用条件がとても厳しく「昭和56年5月31日以前に建築された戸建て」で「耐震補強をして売却」した場合です。

または「その家屋を解体・更地にして売却」した場合のいずれかにしか適用されません。

そのため、わざわざ「耐震補強」か「解体・更地」にして売却したとしても、その費用が節税効果より低い保証はありません。

家屋の状態や売却益などさまざまな要素が絡んでくるので、解体を検討している方は、不動産の専門家に相談することをおすすめします。

固定資産税が跳ね上がってしまう

「住宅用地が200㎡以下の場合は固定資産評価額が1/6になる」という制度が存在します。

この制度が適用されるには、建物が建っていることが条件です。

解体後の活用法を考えずに更地にしてしまうと、売却などするまでの固定資産税評価額が6倍に跳ね上がることになります。
空き家の解体時にはこのような適用制度から除外されることで、損失がでてしまうので計画的に進めましょう。

空き家の相続を放棄したい

相続放棄をするには、相続人の死亡を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所へ申立をする必要があります。
そのとき注意するポイントは「空き家は相続放棄したい、でも、預貯金やその他財産は相続する」はできないことです。全て相続するか放棄するかの二択になるので注意しましょう。

ここからは、その他の相続放棄後に起こりうるリスクを紹介します。

相続放棄しても財産管理業務が残る

空き家を相続人が全員相続放棄したとしても、空き家を放置して良いわけではありません。

地域の防犯や安全のために所有者は管理人として適切に管理する責任があります。

また、相続人が決まるまでは被相続人に管理責任が残るので、代わりに管理を行わなければいけません。

完全に手放すには「相続財産管理人」に引き渡して、国へ帰属させる手続きが必要です。

相続放棄してもお金がかかるリスクがある

民法940条には、以下のように明記されています。
「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。」

つまり、相続放棄をしても、相続財産管理人が管理を開始するまでは管理義務が所有者に残ります。

老朽化により近隣に損害を与えた場合、管理義務を負う相続人が損害賠償責任を負うことも。

相続放棄をしても気を抜かずに、相続財産管理人の管理が始まるまではトラブルのないようにしましょう。

まとめ

相続した空き家を放置しておくと、思わぬトラブルに巻き込まれることもあります。

売却や相続放棄を検討している場合でも、放置せずに早めに対応することが何よりも大切です。

空き家の相続についてわからないことがあれば、中山不動産までご相談ください。
お客さま一人ひとりに合った今回は、解決方法や活用方法をご提案させていただきます。

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