【必見】家賃収入がある人は確定申告が必要?やり方から節税方法まで完全解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

これまで給与所得のみだった方は、初めての確定申告に悩むこともあるかもしれません。
しかし、正しく確定申告しないと節税効果が薄れることも。
また、忘れていたや知らなかったでは済まされない場合もあるので注意が必要です。
難しく複雑なイメージがある確定申告ですが、ポイントを押さえて一つずつ準備していけば問題なくおこなえるようになります。

この記事では以下の疑問を解決します。

  • 家賃収入で確定申告が必要なのはいくらから?
  • 白色申告じゃダメ?
  • 確定申告の方法は?何が必要?
  • どういったものが経費になる?

最後まで読んで確定申告に必要な知識を付けましょう。

【結論】家賃収入が年間20万円以上の人が確定申告が必要

不動産の所得が年間20万円以上の場合は確定申告が必要です。

ポイントは家賃収入ではなく、不動産所得です。

頭が混乱してしまう方もいるかもしれませんが、この2つは似ているようで意味合いが大きく異なります。

不動産所得と家賃収入の違いを把握し確定申告の準備を進めていきましょう。

不動産所得と家賃収入の違いは?

家賃収入とは自身が所有しているアパートや、戸建ての入居者から月々賃料としてもらう収入のことです。

これに対して、不動産所得とは家賃収入を含めた総収入から経費を引いた金額のことを指します。

そのため家賃収入から経費を引いた金額が20万円以下の場合は確定申告が不要です。

家賃収入が20万円以上だとしても、必ずしも確定申告が必要というわけではありません。

家賃収入を確定申告していないとどうなる?

家賃収入を確定申告しないと、最悪の場合、納税義務違反(脱税)となり前科がつく恐れがあります。

会社員であれば、免職となる可能性も。

税務署も忙しいから簡単にはバレないだろうと考えるのは危険です。

マイナンバー(個人番号)は無申告などを発見する目的でもつくられており、遅かれ早かれバレると考えたほうが良いでしょう。

また委託している管理会社などを通して見つかる可能性もあります。

いずれにしてもデメリットのほうが大きいことから、きちんと申告するのが賢明です。

白色申告と青色申告って何?

確定申告には白色申告と青色申告があります。

「聞いたことはあるけど結局どっちが良いの?」と考えている方も多いでしょう。

大きな違いは提出する書類が異なることです。

それぞれのメリットやデメリットをみてどちらにするか判断しましょう。

白色申告とは

白色申告は「帳簿作成は簡単だが、節税効果が少ない」という特徴があります。

具体的なメリットとデメリットは以下のとおりです。

メリット

  • 開始するのに特別な申請が必要ない
  • 青色申告に比べて経理業務や申告方法がシンプル

デメリット

  • 特別控除がないので節税メリットが青色申告と比べて少ない
  • 赤字を繰り越せない
  • 事業専従者控除の経費計上に上限がある

以前は少額所得の場合には、白色申告は帳簿作成が必要ありませんでした。

ですが、現在は少額でも帳簿を作らなければならないため、白色申告をするメリットは少ないと言えます。

青色申告とは

青色申告は「帳簿作成は複雑だが、節税効果が大きい」という特徴があります。

具体的には次のとおりです。

メリット

  • 特別控除を受けられる
    (10万or最大65万 所有アパートが10室以下、戸建てが5棟以下だと10万円の控除になる)
  • 事業専従者控除が使える。
    (家計を同一とした家族)の給与を上限なしで経費に計上できる
  • 純損失を3年間繰り越しできる
  • 未納分の家賃を経費に計上できるなど白色申告ではできないものが経費として認められる

デメリット

  • 事前に承認が必要。
    (開業届を出してから2か月以内、もしくは青色申告をしようとする年の3月15日まで)
  • 複式簿記の帳簿が必要

白色申告に比べると帳簿が複雑などのデメリットがありますが、会計ソフトを使うことで簡単に作成ができます。

節税メリットを考えると青色申告がおすすめです。

家賃収入で確定申告をする方法をチェック

難しそうなイメージがある確定申告。

初めて家賃収入で確定申告する方や、サラリーマンの給与所得しかなかったという方であればなおさら未知の世界に感じるかもしれません。

ですが、手順を追って一つずつ確実におこなえばそれほど難しいものではありません。

ここでは大まかな流れや必要書類、提出方法を解説します。

サラリーマンの不動産投資で得られるメリットを知りたい方はこちらをチェック
【専門家が解説】サラリーマンが不動産投資を行う7つのメリット

家賃収入で確定申告をする流れ

確定申告の流れは以下のとおり。

説明

  1. 提出書類の確認,準備
    必要な書類を確認し準備しておく。
  2. 申告決算書の作成 
    青色申告書の決算書を作成。 
  3. 確定申告書の作成 
    e-Tax(電子申告)や確定申告記入書類を入手し作成。
  4. 税務署へ提出 
    近くの税務署にもっていく(e-Taxはネット上で提出)

家賃収入者が用意する必要書類

次に必要な書類をチェックしていきましょう。

  • 給与所得がある場合源泉徴収票
  • 医療費の領収書
  • ふるさと納税の受領証
  • 本人確認書類
  • 固定資産通知書
  • 火災保険などの証券
  • 交際費や交通費などの領収書

この他に必要な書類は以下のとおりです。

自分で作成が必要な書類

不動産会社からの必要書類

  • 不動産売買契約書
  • 売渡精算書
  • 家賃の送金明細書
  • 賃貸契約書
  • 譲渡対価証明書

融資を受けた金融機関からの必要書類

借入金の返済予定表

その他必要書類

  • 修繕を受けた際の請求書や領収書
  • 該当物件に関わる経費がわかる領収書など

確定申告書類の提出方法

確定申告の提出方法は3つあります。

  • 近くの税務署に直接提出
    何か聞きたいことがある方は直接行くと良いでしょう。
  • 税務署に郵送
    この場合控用の返信用封筒を同封しなければなりません。

青色申告で特別控除を最大の65万円受けるにはe-Taxで申告する必要があります。

それ以外の申告だと特別控除は55万円になりますので注意してください。

家賃収入の確定申告で節税対策する方法

経費として扱われるものをしっかり把握することが節税対策には必須です。

とは言っても、どんなものが経費の対象になるのかわかりづらいかもしれません。

ここでは何が経費の対象となるのか具体的に説明していきます。

意外なものが経費としては認められなかったりするので、しっかりチェックしてください。

知ったうえで領収書などは大切に保管するようにしましょう。

家賃収入で経費計上できるものは?

家賃収入の確定申告で経費として扱われるものは主に以下のとおりです。

税金固定資産税、都市計画税など
保険料火災保険、地震保険など
ローンの金利ローンの金利部分
通信費経営にかかった通信費用
交通費・旅費打ち合わせ場所などに行くときに発生した交通費や旅費
交際費打ち合わせでかかった会食代など
勉強費用書籍やコンサルティング費用など
自動車費用ガソリン代、車検代など
減価償却費耐用年数に応じた物件の減価償却費
管理会社への管理委託料管理会社に払う管理委託料
仲介手数料入居づけのための広告料など
司法書士などへの報酬司法書士、税理士を依頼した際の報酬

毎月発生するもののほかに、年1回送られてくる書類や契約時にのみもらう領収書などもあるので、ギリギリになって焦らないよう日頃から整理しておきましょう。

経費についてもっと深く知りたい方はこちらをチェック!
【一覧表付き】不動産投資家が知るべき「経費のルール」を徹底解説

青色申告で経費計上できるものは?

青色申告では白色申告には計上できないものが経費として認められます。

青色申告を検討している方はこちらも確認して領収書などは保管するようにしましょう。

事業専従者(家族)への給与上限なしで計上できる
※労働時間など常識の範囲内
自宅をオフィスにした場合の家賃や光熱費業務上、明らかに必要な場合の家賃、水道代、電気代など
未納分の家賃支払われていない分も計上できる
自然災害で被った損失分地震などで物件に損失が出た分

家賃収入で経費として扱われないものは?

家賃収入の確定申告で経費として認められないものは主に次のとおりです。

経費として認められないもの

  • 被服代 スーツ、腕時計、カバンなど
  • 所得税住民税
  • スピード違反等の罰金
  • 資格を取得するのにかかった費用 資格取得のためのセミナー費用など
  • ローンの返済額の元本 金利部分は経費の対象ですが元本は対象外
  • プライベートでかかった飲食代 家族や友達との食事など

スーツなどは一見経費として計上できそうですが、個人のファッションアイテムとみなされ認められません。

また、資格取得に関する費用も経費としては認められないため注意しましょう。

まとめ

不動産所得が20万円以上の方は確定申告が必要です。

毎年のことなので余裕をもって準備していきたいところ。

青色申告で節税対策を万全にかしこく経営していきましょう。

また、健全な不動産経営をするためには、信頼できるパートナー探しが重要です。

中山不動産では、不動産投資の専門家が初心者でも成功できるようにサポートしていきますので、何かわからないことがあればいくつでもお気軽にご相談ください。

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