【保存版】不動産投資の成功には出口戦略が重要!初心者が考えるべきこととは

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

不動産投資は、長期的にわたり資産形成していく投資商品です。
目先の利益だけを追っていると失敗する可能性が高まるため、せっかく購入した不動産で損をしないためには「出口戦略」を検討することが重要です。
しかし、どのタイミングで物件を手放すべきなのか、どのようにしたら出口戦略を成功させることができるのかについて、把握していない人も少なくないでしょう。

この記事では、不動産投資の出口戦略に関する知識を余すことなく公開します。
これから投資物件を売却予定の方だけでなく、不動産投資の初心者で出口戦略のノウハウを知りたいという方も、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の出口戦略とは?

不動産投資の出口戦略とは、「保有する投資物件を売却する計画」のことです。

さまざまな方法で進められますが、物件を「いかに高く」「適切なタイミング」で売るのかを見極めるのが出口戦略の基本的な考え方となっています。

どのような形で終わるのが理想的なのかを明確にしておきましょう。

また、物件の購入時は収益性のみで出口戦略のことを考えていない投資家も少なくありませんが、購入前から売却時のことを意識して投資を開始するのが重要です。

不動産投資の成功には出口戦略が重要

不動産投資における収益の柱は家賃収入であることは明確です。

では、どうして不動産投資の成功には出口戦略が重要だと言えるのでしょうか。

不動産投資には必ず「出口」がある

不動産投資には「入り口」と「出口」があります。

アパートやマンションを運用して順調に家賃収入を得られていたとしても、不動産投資にはさまざまなリスクがあり、毎月の収支がマイナスになることも。

少しでも赤字を抑えるために、投資物件を手放そうと考えるでしょう。

しかし、売却するタイミングを見誤れば、売却価格が低くなるかもしれません。

キャピタルゲインを狙うだけでなく、購入時に予測が難しい状況に対応するためにも、売却時のことまで考えた出口戦略を立てておくことが重要です。

不動産投資は長期的な戦略立てが大事

出口戦略の成功には2つのポイントが必要不可欠です。

  • 物件ができるだけ高く売れるタイミング
  • 将来的に需要がある物件かどうかの見極め

それぞれの具体的な考え方については後述しますが、不動産投資は目先の利益だけを追うのではなく、長期的に戦略を立てることが成功へのカギを握ります。

購入時から出口戦略を立てることがいかに重要かが理解できるでしょう。

さまざまな基準から考えたうえで、本当に価値のある物件なのかを判断してください。

不動産投資における出口戦略のパターン

不動産投資の出口戦略は、購入した物件を最終的にどうするかがポイントです。

もちろん売却を考えないで、賃貸に出し続けるという選択肢もあります。

ここでは、主に3つのパターンから出口戦略の方法について見ていきましょう。

収益物件のまま売却

購入した収益物件を、そのまま不動産会社などに売却する方法です。

それまで運用していた収益物件を手放す理由はさまざまですが、以下のようなケースに当てはまる場合、収益物件のまま売却する人が多い傾向にあります。

  • 購入した価格より高い価格で売却できそう
  • 空室が目立つようになってきた
  • 地域の人口減少が進む影響で、入居者が見込めない

集客力のある物件なら高い価格で売却できる可能性もありますが、計画性のない売却は不動産投資全体の失敗につながることもあるでしょう。

収益物件を売却するときは、あらかじめ基準を設けておくことが大事です。

物件を貸借人に売却

すでに入居している人に売却する方法も出口戦略の一つです。

たとえば、ファミリー向けの戸建て投資やワンルームマンション投資だと「引越しに手間がかかるから」などの理由で貸借人から購入したいと申し出ることもあります。

投資物件を貸借人に売却するポイントは以下の3つ。

  • ファミリー向けの投資物件を賃貸する
  • 入居者との良好な関係を築く
  • 入居時のリフォームなどで、きれいな状態を保つ

不動産会社などで買主を探す必要はないものの、入居者に売却する出口戦略に確実性はないため、相手からの申し出は稀なケースであると捉えておきましょう。

更地にして売却

更地にして土地を売却するといった出口戦略もあります。

ワンルームマンション投資ではほかの所有者もいるため現実的ではないものの、戸建て投資で古家付きの土地を持っている場合に検討することが多いでしょう。

近年、リノベーション人気が後押しとなり、中古住宅の流通量は増加中です。

古家付きの土地は、そのまま売却すると解体費用がかかりませんが、建物が古すぎると悪印象につながり、なかなか買い手が見つからないということも。

メリット・デメリットを理解したうえで、どちらにするのか検討してみてください。

出口戦略を検討する3つのタイミング

では、実際に出口戦略を検討するタイミングはいつなのでしょうか。

「儲かってる実感がない」「経費がかかりすぎているような」などの理由で売却を検討することもあるかもしれませんが、闇雲に手放すのは得策ではありません。

出口戦略を検討する3つのタイミングを解説します。

毎月の収支がマイナスになったとき

出口戦略の検討には明確な理由が必要です。

自分の感覚だけで「儲かっていない気がする」などあいまいな理由ではなく、キャッシュフローを見て収支がマイナスになっているかどうかを確認してください。

不動産投資で成功するには、収支のバランスを取ることが大切です。

毎月安定して家賃収入があるとは言え、税金や保険料など定期的に発生する支出があるため、運用次第では収支がマイナスになることもあるでしょう。

すぐに改善が見込めない場合は、投資物件の売却をおすすめします。

大規模な修繕が必要なとき

定期的にメンテナンスをしていても、10~15年に一度は大規模修繕が必要です。

そのため、あらかじめ修繕費用を備えた資金計画を立てておかなければ、大規模な修繕が必要になったときに資金が確保できないという事態に陥るかもしれません。

また、修繕積立金だけでは足らず、大家が不足額を負担するケースも。

この負担額は数十万~数百万と言われ、物件の規模や築年数により幅があります。

どれだけ資金計画が順調にいっていたとしても、大規模な修繕が必要なときに収支がマイナスになる可能性もあるため、出口戦略を検討するタイミングと言えるでしょう。

家賃が近隣の相場より高いとき

出口戦略の成功とは、物件が高く売れるタイミングを見極めることです。

入居率の高い物件は収益性のある物件として買い手が見つかりやすく、早期の売却を希望する場合は満室のタイミングで売りに出すのがおすすめです。

投資用物件は、入居者がいる場合でも問題なく売却することができます。

ただし、オーナーチェンジ物件は入居者がいるため「内覧ができない」という制約もあるため、利回りが良くても売れないケースも少なくありません。

このような事態を防ぐため、近隣の家賃相場より高いタイミングを狙いましょう。

家賃収入が相場より高い物件であれば、買い手が見つかりやすくなります。

出口戦略を立てやすい!投資物件の選び方

不動産投資における出口戦略とは、投資用物件を選ぶときから始まっています。

将来を見据えた計画を立てるために、集客力の高い投資物件を選ぶことが大切です。

集客力が高い物件かを見極める9つのチェック項目

投資家が買いたくなる物件とは、「利回りが高く、収益が見込める物件」です。

ただし、どれだけ利回りが良くても入居者が魅力を感じなければ、不動産投資の収支がマイナスになるどころか、出口戦略の失敗に終わってしまいます。

以下のチェック項目から、集客力の高い物件かどうかを見極めましょう。

集客の高い物件

  • 家賃が近隣相場に比べてお得
  • 都市部から近い
  • 駅から徒歩10分以内
  • 大学や職場などへのアクセスが良い
  • 築年数が浅く状態が良好
  • メンテナンスが行き届いている
  • 住宅設備が充実している
  • スーパーや薬局などの周辺環境が整っている
  • 大手ゼネコンやハウスメーカーの物件で安心感がある

これらすべてが該当する必要はないものの、このチェックリストに少なくとも5つは当てはまる物件であることが出口戦略を成功するためのポイントです。

将来的なエリア需要を見据える

投資用物件を選ぶ基準は、「エリア」「人口」「設備」の3つです。

部屋の広さや間取り、建物の構造や設備がしっかりしていることはもちろん、入居需要が高いエリアの物件であるかどうかが出口戦略の成功のカギを握ります。

購入時におけるエリア需要だけでなく、将来的な人口動向も見据えましょう。

たとえば、現在は人気があり空室率が低くても、人口が減少傾向にあるエリアでは、将来的に空室率が高くなり投資用物件の資産価値に影響を与えます。

人口が増えているエリアの投資用物件がおすすめです。

どの物件を購入するべきか、不動産投資の代表的な8種類を徹底比較について、こちらの記事で詳しく解説しています。

出口戦略を成功させる5つのポイント

不動産投資の出口戦略の成功には、物件を高く売却する必要があります。

そのために把握しておきたい5つのポイントについて解説します。

購入前から長期の戦略を立てる

不動産投資においては、購入前から長期の出口戦略を考えることが重要です。

建物の設備が充実しているだけでなく、将来的なエリア需要などのことも踏まえたうえで、家賃の下がりにくい物件を選ぶようにしてください。

ただし、新築物件は人気需要があるものの、いったん出てしまうと新築物件としてのプレミアがなくなるため、家賃が大きく下がる傾向にあります。

また、物件価格が高いところもデメリットと言えるでしょう。

不動産投資は金融機関からの融資を受けられますが、収支が悪化しやすく出口戦略の失敗にもつながるため、自己資金の比率を高めることをおすすめします。

購入後5年を過ぎるまでは売却しない

投資用物件の売却をする際には、以下の費用が必要です。

投資用物件の売却をする際に必要な費用

  • 不動産仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消の手数料
  • ローン一括返済の手数料
  • 不動産売却にかかる税金

また、物件の売却額が購入額を超えた(売却益が出た)場合、その利益から売却にかかる諸経費を引いた「譲渡所得税」が発生します。

譲渡所得にかかる税金の税率は、物件の保有期間により以下の違いがあります。

長期譲渡所得短期譲渡所得
物件の保有年数5年以上5年以下
譲渡所得にかかる税率15%30%
住民税率5%9%

このように、保有年数によってかかる税金の税率が変わってくるため、投資用物件の売却は購入から5年を過ぎるまで待つようにしたほうが良いでしょう。

物件の内覧前はハウスクリーニングをおこなう

投資用物件のオーナーが高額で売却したいのに対して、買い手側はできるだけ安く購入することを目的としているため、物件の「あら探し」をします。

「汚れがある」「印象が良くない」と、値引きの材料を探します。

内覧前にハウスクリーニングをおこなうことで、投資用物件の価値を下げずに売却できるだけでなく、あら探しによる売却額の値引き防止にもつながるでしょう。

このとき、「リフォームすれば売却で有利になるのでは?」と考えるかもしれません。

しかし、数百万円単位でリフォームやリノベーションをしても出口戦略の成功とは言えないため、最低限ハウスクリーニングだけするようにしてください。

定期的に物件のメンテナンスをする

不動産投資における空室対策の一つとして、定期的なメンテナンスがあります。

出口戦略の成功には「利回りが高く、収益が見込める物件」、つまり入居者が魅力に感じることが重要なので、保有中から良い状態を保つようにしてください。

物件のメンテナンスは、入居者の快適性を高めるだけでなく、出口戦略を有利にします。

また、建物の老朽化を最小限に抑えるためには、不動産経営の修繕に関してしっかりとアドバイスをしてくれる不動産会社に相談をしましょう。

売買仲介業者に仲介を依頼する

投資用物件の売却方法は、以下の3つです。

  • 売買仲介業者に仲介を依頼する
  • 買取業者に買取を依頼する
  • 個人間取引

最も一般的で、最も高く売る方法が売買仲介業者に仲介を依頼する方法です。

早く売却するなら買取業者ですが、買取価格は市場価格より1~3割程度安くなります。

また、個人間取引はトラブル発生のリスクもあり、あまりおすすめできません。

出口戦略の成功に向けた売却なら、売買仲介業者に依頼しましょう。

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まとめ

不動産投資で成功するために、物件の購入前から出口戦略を意識しましょう。

出口戦略の考え方は、物件の種類、中古・新築、残りの耐用年数、物件の状態などによって変わるため、長期的な視点で計画を立てることが大切です。

また、出口戦略の成功には、タイミングや投資物件の選び方も関わってきます。

物件選びの段階から、出口戦略の描きやすさを重視しましょう。

中山不動産では、利回りの高い投資物件の紹介から、運用中のアドバイス、売却までトータルサポートしていますので、興味のある方はぜひお問い合わせください。

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