【保存版】不動産投資は相続税対策におすすめ!その理由と注意点を詳しく解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「相続税対策なんて自分には関係ない」「不動産投資が相続税対策なると聞いたけれど、どういうことだろうか」などと思っていませんか。
2015年から相続税がかからない基礎控除額が大きく引き下げられました。
「資産は多くないから関係ない」という方でも、相続税対策が必要な世の中になってきたと言えます。

そこで今回は、不動産投資が相続税対策におすすめである理由や活用する場合の注意点を紹介します。
相続税対策として不動産投資を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資が相続税対策になる4つの理由

まずは、相続税対策がなぜ不動産投資でできるのか、その4つの理由を紹介します。
不動産投資を始めて、残された家族のために、少しでも節税対策をしましょう。

現金より不動産で相続するほうが税金を抑えられる

1億円の現金と不動産があった場合、不動産として相続するほうが現金よりも、支払う税金が抑えられます。
1億円の現金は額面通り、1億円として扱われます。

では、1億円の不動産はどうでしょうか。
相続税は、不動産は固定資産評価額や相続税路線価と呼ばれる基準で計算されます。
この基準は、時価よりも6割〜7割程度の金額になるのが一般的です。
そのため、6,000万円〜7,000万円の資産としての扱いに。
現金よりも資産額が少ないとみなされることがわかります。

「小規模住宅等の特例」を適用できる

不動産の相続税負担額を軽くする制度があります。
不動産投資が所有目的でも「小規模住宅等の特例」の適用が可能です。

不動産の資産額を最大で半減してから、相続税を計算します。
「面積が200平方メートル以内であること」という条件があるものの、税金対象の「資産が半額になるのは大きなメリットです。

固定資産評価額や相続税路線価で7,000万円と評価された1億円の不動産で考えてみましょう。
「小規模住宅等の特例」の適用で、資産対象額は半額になります。
そのため、1億円の不動産は、3,500万円の資産です。
現金を保有するより、不動産のほうがかなり低く資産を抑えることができます。

不動産を賃貸することで相続税評価額が低くなる

時価よりも6~7割程度の相続税評価額をさらに低くする方法があります。
それは、保有する土地や建物の不動産を賃貸することです。
自分で所有している不動産なら、どのように使うかは自由。
また、「売りたい」と思ったらいつでも好きなタイミングで売却が可能です。
しかし、賃貸用の不動産は、売却や使用方法に制限がかけられてしまいます。
活用方法の選択の幅が限られているとされ、税金が通常よりも減額されます。

増えた現金で不動産を購入して生前贈与できる

増えた現金で不動産を購入して生前贈与できることも、相続税対策です。
不動産投資の主な収入源は、入居者からの家賃。この家賃をそのまま貯金しておくと、相続税が発生したときに、現金として扱われていまいます。

追加で不動産を購入し、手持ちの現金を少しでも減らすようにしましょう。
そうすることで、資産の評価額が特例などの適用で少なくなり、税金が抑えられます。

相続税の仕組みや相続税の節税、不動産活用して節税する方法についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

相続税対策に向いている不動産の特徴

実は、不動産用の不動産を購入すれば、必ず相続税対策になるとは限りません。
ここでは、相続税対策に向いている不動産の特徴をご紹介します。
ぜひ、参考にしてみてください。

流動性の高い物件

どうしても現金が必要になり、不動産を相続した後に売却することもあるでしょう。
そのようなときに、流動性の高い不動産なら、売りたいときにすぐに買い手が見つかりやすい特徴があります。
流動性の高い物件は、相続税対策におすすめです。

では、どのような物件なら流動性が高いのでしょうか。
やはり、入居需要の多いエリアが狙い目です。

都会だったり駅から近かったりと「住みたい」と思う人が多い地域の物件は売りに出しても、短期間で購入希望者が現れるでしょう。

利回りの高い物件

利回りが低く、預貯金からの持ち出しが多くては、保有し続けることが難しくなってしまいます。
利回りの高い物件であることも相続税対策には必要条件です。

利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。
1年間の家賃収入を物件価格で割った割合である表面利回りと諸経費や維持費なども含めた利回りである実質利回り。
実質利回りに着目してください。
実質利回りの高い物件を購入するようにしましょう。
利回りについては、下記ページでも詳しく解説しています。

失敗しない不動産投資方法とは?

不動産投資で相続税対策をするときのポイント

不動産投資で相続税対策をするときには、購入前に知っておきたいポイントがあります。
ここでご紹介するポイントを把握して、不動産投資を相続税対策として成功させましょう。

不動産を分割する

不動産を分割して、相続時に揉めないようにすることが大切です。
相続ができる対象者が複数人いると考えてみましょう。

分割していなければ、不動産を相続できるのは一人だけです。
不動産を相続できない他の人と不公平感を生み出してしまい、トラブルに発展してしまう恐れがあります。
相続が「争族」とならないよう、不動産や不動産以外の資産を把握して整理し、財産の分配ができるだけ公平にするための対策が必要です。

遺留分を意識する

遺留分とは、民法1042条で定められた遺産を取得できる最低限の割合のこと。
この遺留分への意識も大切です。

兄弟姉妹や相続放棄した人などには、遺留分が認められていません。
割合は、親や祖父母などの直系尊属は1/3、配偶者や子は1/2です。

夫が亡くなり妻と子が2人残された場合で考えてみましょう。
夫は「全財産、寄付をする」と遺言書を残していました。
しかし、遺産がまったくもらえない妻と子は不服として、申し立てをおこなうかもしれません。

遺留分割合法定相続割合申し立てできる割合取得可能な金額
1/21/21/42500万円
子11/21/41/81250万円
子21/21/41/81250万円

トラブルを避けるために遺言書を残していたとしても、法定相続人は遺留分請求が可能であることを心に止めておきましょう。

相続税対策で不動産投資をする際の注意点

「少しでも、残された家族の負担を軽くする相続税対策をしたい」という思いで始めた不動産投資でも、気をつけなければ相続税の軽減としてまったく役に立たない恐れもあります。
ここで紹介する4つのことに注意しましょう。

自分の意思で購入しなければ無効になる

たとえば、寝たきりなどで意思決定できる状態ではなかったり、代理や代筆で契約したりしたときは自分の意思で購入したとはみなされません。
自分の意思で購入した不動産でなければ、相続税評価額での評価が無効となります。

そうなると、相続時に不動産は時価で評価されてしまうでしょう。

明らかに相続税対策とみなされると無効になる

相続税評価額で評価が受けられなくなる場合が、もう一つあります。
それは、相続税対策であることが明らかとみなされた不動産購入です。


どのような場合が、相続税対策であるとみなされるのでしょうか。
不動産の購入にあたって銀行から融資を受けます。
そのときの書類に「相続税対策のため」と記載してしまったり、平均寿命を越えた年齢で購入したりといった場合が当てはまります。

相続税の申告後、3年以内に売却すると無効になる

相続税の申告後3年以内に、相続した不動産を売却してしまった場合。
このタイミングで税務調査が入ってしまうと、過去3年間にさかのぼって調べる調査により相続税対策で購入した不動産だと判断される可能性が高くなります。
不動産の所有者が死亡後ではなく、相続税の申告後が基準にである点に注意してください。
売却するなら、相続税の申告後、何年経過しているかを考えてから実行しましょう。

利回りが低いと保有し続けるのが負担になる

利回りが低い物件は、入居者からの家賃収入だけでは保有し続けていくことが難しいでしょう。
足りない分は、預貯金から持ち出しとなってしまうかもしれません。
赤字経営が続いてしまっては、相続する前に手放してしまう恐れもあります。
購入前には利回りをしっかりシミュレーションし、収益が得られる見込みのある物件なのかを見極めてください。

まとめ

不動産投資用の不動産を持つことは、相続税対策としておすすめです。
しかし、相続発生時にトラブルが起きないよう、不動産の分割や遺留分への意識を忘れてはいけません。

中山不動産では、相続税対策におすすめの利回りが高く流動性の高い名古屋市内の物件を保有しています。
特に、愛知県は人口増加や地価上昇などで不動産投資に注目を集めているエリアです。
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