賃貸経営における悩みは、これがほとんど．．．

2021.02.09

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

皆様は賃貸経営において、悩みは御座いますか？
私のもとにも幾つかご相談を頂いております。

相続に対する不安や賃貸経営に対する悩みなど、人によって悩みは様々ですが、ほとんどの方が共通する悩みを持っています。

それは「賃貸経営におけるお金に関する悩み」だ！

アパートやマンションを経営していく上で、お金に関する悩みを持つ方の特徴が、「空室や賃料値下げによるキャッシュフロー悪化」がほとんど。
巷には空室対策、賃料値下げを止める為の提案をしてもらえる管理会社もありますが、一つ勘違いしていけないのは管理会社は不動産コンサルタントではないのです。

多くの管理会社が、空室対策や家賃下落対策として、室内のバリューアップを目的とした改装や設備導入の提案がほとんどでしょう。
これは言ってしまうと非常にナンセンスで滑稽な提案と感じてしまいます。
全ての改装や設備導入に否定をしている訳ではないですが、空室や家賃下落の理由はそんな単純なものではない可能性も大いにあるのです。

実際にあった例を振り返ってみる

愛知県尾張東部で物件を数棟所有される方からの相談になります。
相談内容は、所有する収益物件の１棟が半分以上の空室になってしまっているとのこと。（原状回復後、入居募集するも数年空室）
この空室により、銀行への返済をはじめ、賃貸経営しながらもお金がほとんど残らないといった悩みでした。

弊社が実際に物件に行ってみると、共用部、室内が募集する状態に仕上がっていませんでした。
共用部には鳥の糞や郵便物のゴミが落ちており、数年間空いている空室には虫の死骸、せっかくのフローリングも日焼けしてしまっている状態。

これで誰が借りるだろうか？
こちらのオーナーへはしばらく指導をさせて頂く予定になります。

空室対策、家賃下落対策における点で、絶対にやってはいけないことをご紹介致します。

絶対にやってはいけないこと

1．リノベーション

空室対策、家賃下落防止でリノベーションの提案を受ける事がありますが、弊社では必ずお断りします。
実際に私たちが携わった物件は、空室対策を理由にリノベーションの提案は一切致しません。
理由は主に2つ！
リノベーション工事に資金を投下しても、比例した賃料UPができないから。
リノベーションしても入居が保証されるわけでもなく、場合によっては更にキャッシュフロー悪化を招く可能性もあるからです。

2．退去リフォームを管理会社、リフォーム会社任せにする

皆様のお住まいになっている住宅のクロス（壁紙）は何色でしょうか？
ほとんどの方が白色とお答えされるかと思います。
クロスに白色を使う理由はあるのでしょうか？

白色が持つ人間の心理効果ですが、潔癖、平和、祝福、勝利といったイメージを持つ反面、冷淡、薄情、空虚、味気ないとイメージも持ち合わせます。
ほとんどの物件が白色のクロスなら簡単に差別化できるのですが、提案をしない、それが管理会社のセオリーです。

3．家賃で勝負

空室対策において、賃料の値下げを賃貸仲介会社に提案、もしくは賃貸仲介会社に提案されたものを受け入れるケースがあります。

私は基本的に賃料値下げは受け付けません。
なぜなら私の携わった物件で、入居付け出来た物件は、賃料が軒並み上昇しています。
それと収益還元法で売却を考えた場合、売却価格が下がってしまい、インカムゲインと併せてキャピタルゲインも受けれない可能性が高まるからです。

私たちは何も特別な事はしておりません。
リノベーションも設備導入はしておりません。
ただ、家賃を上げて募集しているだけで決まっていくのです。
（近隣相場や地域の特性を加味して賃料は設定しております）
賃料を下げての入居付けは一番の愚策だと考えて頂ければと思います。