不動産投資で失敗する理由は？事例から学ぶ成功率を高めるコツ

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

不動産投資を始めたくても、失敗するリスクを恐れる人も少なくないでしょう。
キャッシュフローが赤字になり、借金だけが増えていくことになるかもしれません。
不動産投資について理解を深めなければ、失敗する可能性が高まるため注意が必要です。
投資で失敗しないためには、過去の失敗事例を学ぶことが大切です。

この記事では、不動産投資における失敗事例をもとに、成功率を高めるコツを解説します。
これから不動産投資を始めようと検討中の人は、最後まで読み進めてみてください。

不動産投資の失敗事例7つ

不動産投資の経験が浅いうちは、勝手がわからず失敗しやすくなります。
ここでは7つの失敗事例を解説します。

営業マンに言われるがまま投資用物件を購入した

営業マンのセールストークに乗せられるがまま物件を購入した結果、失敗することはよくあるケースです。

• 滅多に出回らないよい物件がある
• ほかの人に取られる前に早く決めた方がよい
• みんなやっているから大丈夫

上記のような甘い言葉には注意しましょう。
契約したものの、実際は収益を生まない物件だった……という失敗事例もあります。

営業マンに言われたことを鵜呑みにせず、自分で一度調べるクセをつけましょう。

表面利回りだけを見て判断した

不動産投資の利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類あります。

• 表面利回り…年間家賃収入÷物件購入価格×100
• 実質利回り…（年間家賃収入－年間諸経費）÷（物件購入価格＋購入時諸経費）×100

表面利回りを採用すると、経費が引かれていないため利回りが高くなり、物件が魅力的に見えてしまいます。
しかし、実際は経費や管理費がかかってくるため、表面利回り通りの利益は出せません。

そのため、表面利回りを参考にし運用計画を立てると、経費がかかった際に赤字が膨らんでしまいます。

実質利回りは経費を引いたうえで計算されるため、実際の運用利率に近くなります。

また、空室リスクを加味した「実効総収入」を参考にする方法も、不動産投資では取り入れられています。

節税効果ばかりを期待して不動産投資を始めた

不動産投資による利益は「不動産所得」として、給与とは別に所得の計算をします。
不動産所得で赤字があった場合、給与所得と損益通算することで節税効果に期待できるとあって、サラリーマンで不動産投資をする人も少なくありません。

しかし、節税になるのは不動産所得に赤字があったときです。
登記費用や仲介手数料なども経費として計上するため、物件購入初年度は節税できるかもしれませんが、翌年以降は節税できないこともあるでしょう。

節税効果に期待してサラリーマンで不動産投資を始めたものの、実際の節税効果が薄くなる可能性もあります。

サブリース契約の仕組みを理解していなかった

サブリース契約とはオーナーが入居者に貸し出すのではなく、サブリース会社に貸し出す仕組みです。
サブリース契約は家賃保証率が高く、入居者がいない場合もサブリース会社から80％～90％の賃料を受け取れるため、魅力的に思われがちです。

しかしサブリース契約では定期的に家賃が見直されるため、家賃が減額すると月々のローン返済を賃料でまかなうことができなくなります。
さらに、不動産は借主の方が保護されることが多く、オーナーが不利な条件を飲まなくてはいけない可能性もあるでしょう。

管理会社を手数料の安さだけで選んだ

自身で不動産を管理できる場合は問題ないですが、ほとんどの人が管理会社に物件の管理を委託します。
賃料の5％程度が報酬として設定されていることが多いですが、最近は3％や0円で請け負う会社もあります。

管理手数料に含まれている業務内容は会社ごとに異なりますが、安いものは請け負う業務内容が少なく、必要な内容をつけた場合かえって高くなるかもしれません。
値段の安さだけで選ぶと、サービス内容に不備が出ることやプラス料金が高くなるため注意しましょう。

エリア選びを誤って空室が埋まらない

不動産投資で利益を得るためには家賃収入は欠かせません。
しかし、エリア選定を間違えると、入居者が決まらず赤字化してしまいます。
空室になりやすいエリアには以下のような特徴があります。

• 人口減少している
• 生活利便性が悪い
• 持ち家比率が高い
• 災害が多い

上記のようなエリアで初心者が不動産投資を成功させるのは、ハードルが高いでしょう。

新築のワンルームマンション投資を始めた

不動産投資のなかでも比較的少額で始められるのがワンルームマンション投資です。

投資物件を選ぶうえで新築のほうが賃貸ニーズが高く成功しやすいと感じるかもしれません。
たしかに、築浅物件は入居者に人気で新築当初は空室リスクの失敗もほとんどないでしょう。

しかし、新築物件は購入価格が高く利回りも悪い傾向にあります。
毎月のローン返済額が大きくなるため、キャッシュフローが出ないことも珍しくありません。

また、中古物件と比べて家賃の下落率が高く、想定していたよりも収益が少ないことも。

そもそも過去のデータがないため、将来の予測を立てにくいこともデメリットです。
実際に入居者の募集をしても空室が発生する可能性がある点は認識しておきましょう。

不動産投資で失敗する人に共通する特徴

不動産投資で失敗する人の共通点を把握し、投資を始める前に克服しておきましょう。

勉強や情報収集が苦手・できていない

どの投資でも、事前の情報収集や勉強は欠かせません。不動産会社や賃貸管理会社に任せきりで運用していくのは、リスクが高すぎるでしょう。
学んでおくべき事項には以下のようなものがあります。

• 地域や物件の特性
• 税金や融資などお金のこと
• 不動産投資のリスクと対策
• 管理や運営の方法

不動産業界の状況や法律は常にアップデートされていくため、常に学んでいくことができない人は不動産投資で失敗しやすいでしょう。

計画を立てずに始めている

不動産投資は、何十年と長い期間をかけて利益を出す投資です。
そのため、計画性がないと途中で失敗しやすくなります。
ここでいう計画とは、ローンの返済だけでなく、固定資産税や突発的な修繕費などの支払いを踏まえた収支計画です。

収益をすべて自由に使っていたのでは、定期的に訪れる修繕費の支払いや空室期間が出たとき、家賃支払いの補填が必要になったときに行き詰ってしまいます。
5年、10年と長期的な収支予測を立ててから投資をスタートさせましょう。

目先の利益しか見えていない

不動産投資の特徴は、長期的に安定した家賃収入を得る点にあります。
株式投資やFXと比べて、短期間で大金が得られることはほとんどありません。
不動産投資の利回りは都心で3％～4％、地方で5％程度とされており、一攫千金を狙うに適していません。

短期的な利益を求めると物件を見誤ることや情報収集不足に繋がるため、失敗しやすくなります。

自分で考えて、論理的に判断できていない

不動産取引には、不動産会社や賃貸管理会社など多くの専門家から意見を仰ぐことがあります。
とくに不動産投資の初心者の場合、経験豊富な専門家の意見に流されてしまいそうになるでしょう。

しかし、営業マンの言うことをすべて鵜呑みにし論理的に判断できないと、入居者が決まりにくいことや相場より高い物件を買うことに繋がります。
人任せにせず、営業マンの提案を一度第三者の視点から調べるようにしましょう。

失敗しないために学ぶべきデメリット

不動産投資で失敗しないためには、デメリットについても理解することが大切です。
不動産投資の注意すべきポイントが明確になると、リスク対策を講じやすくなります。

リスクが多い

不動産投資を始めるうえで把握しておきたいのが、リスクの多さです。

• 空室リスク
• 家賃下落リスク
• 家賃滞納リスク
• 金利上昇リスク
• 修繕リスク
• 災害リスク

たとえば、不動産投資で空室リスクや家賃滞納が発生すると収入が入りません。
また、金利上昇リスクや災害リスクなど予測を立てにくいリスクもあります。

どのリスクも発生する可能性があり、事前に対策を講じておくことが大切です。
リスクを最小限に抑えるにはどうすればいいのかを考え、物件選びなどをしましょう。

投資額が大きい

不動産投資を始める際、ある程度の自己資金が必要となります。

金融機関から融資を受蹴られるのはメリットですが、フルローンで借り入れられるわけではありません。
初期費用は物件にもよりますが、購入に必要な自己資金の最低目安は50〜100万円程度です。

最初の投資額が大きいだけでなく、ランニングコストもかかります。
毎年発生する固定資産税や各種保険料、修繕費用も準備しなければなりません。

物件の管理は管理会社にお任せできますが、管理手数料がかかるため注意が必要です。

投資額が大きいということは、失敗したときのリスクも大きいということです。
不動産投資で失敗しないためにも、不動産会社と相談しながら進めていきましょう。

すぐに現金化しにくい

不動産投資は流動性が低く、すぐに現金化しにくいこともデメリットです。
株式投資であれば売却が簡単であるため、すぐに現金が手に入ります。

一方で、不動産は高額であり、売却しようと思ってもすぐに現金化できません。
物件によっては買い手がみつからず、希望する時期に売れないこともあるでしょう。

資金繰りが悪化しても早急に売却したくても、そう簡単に売ることはできません。
急いでいることが伝われば、足元を見られて大幅な値下げをせざるを得ないこともあります。

もし、買い手が見つからない場合は、仲介ではなく買取という形で物件を手放しましょう。

不動産投資で成功率を高めるコツ

不動産投資で失敗しないためには、成功率を高めるコツを押さえておくと安心です。

情報収集をして綿密な計画を立てる

不動産投資において情報収集は欠かせません。
投資先の物件だけでなく、契約する不動産会社についてやローンの情報など、多くの情報を集めて綿密な計画を立てましょう。

また、資金調達の情報はとくに重要です。
金利や返済を計画するだけでなく、法律や税金は更新されていくため、常に勉強して必要であれば適宜計画を立て直さなければいけません。

本やネット上の情報だけでなく、投資先物件がある地域の不動産セミナーに参加することで土地ならではの特需を知れるため、行動力も必要です。

投資用物件は立地・状態などを見て選ぶ

実際に現地に足を運び立地や状態の確認をすることで、物件選びで失敗しにくくなります。
中古物件を購入する場合は、とくに細部まで確認しておくことで、修繕費用が想定よりかさむ心配がなくなります。

また、投資用物件だけでなく、競合となりうる周辺物件や土地の様子も確認しておきたいポイントです。
地図では平地に見えても、実際は坂が多い土地の場合があるほか、周辺エリアが開発中の場合もあります。

情報サイトや不動産会社の聞き取りと合わせて、実際に自分の目で確認することが大切です。

長期的な資金計画を立てる

不動産投資は株式投資や暗号資産などの投資と異なり、流動性が低く長期的に運用して利益を得るものです。
不動産投資で短期間で大きな利益を得ようとすると、リスクが高く失敗する可能性が高くなります。

長期的に安定した収入が得られる投資法であることを理解し、数十年と長い月日をかけて着実に利益を積んでいける計画を立てましょう。

キャッシュフローの数字を明確にする

キャッシュフローとは、名前の通りお金の流れのことです。
不動産投資の場合、家賃収入からローンの返済や諸経費、税金などを引く一連の流れがキャッシュフローにあたります。

なんとなく収支を把握していたのでは、不足の事態にお金を用意できず赤字になるでしょう。
細かい数字を押さえておくことで、突発的に修繕費がかかる場合や空室に備えられます。
月々のキャッシュフローをマイナスにしないことが成功のコツといえるでしょう。

信頼できる不動産会社に相談する

不動産投資で成功するためには、実績があり信頼できる不動産会社選びが重要です。
投資初心者の場合、どのような物件を選んだら良いのか、返済計画の正しい立て方など、わからないことも多いでしょう。
信頼できる不動産会社には、以下のような特徴があります。

• 金融機関との取引が多い
• 売買だけでなく管理もおこなっている
• 物件周辺の土地勘がある
• 非公開物件の取り扱いがある
• メリットだけでなくデメリットも話してくれる

売買だけでなく管理までおこなっている会社の場合、契約後も関係性が続くため、変な物件を買わされる可能性が低くなります。

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まとめ

不動産投資で失敗する人には共通する特徴があり、過去の事例から学ぶことが失敗回避に有効です。
安定的に家賃収入を得て成功するためには、情報収集も欠かせません。
成功率を高める方法も取り入れながら、自分の計画と予算に合った不動産投資を見つけましょう。

中山不動産では、不動産投資に関するセミナーを開催しています。
すぐに不動産投資をする予定でない人も、今後の勉強のためにぜひ一度ご参加ください。

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