アパート経営はするな？失敗して地獄を見た大家の事例と回避策を解説

この記事では、アパート経営にネガティブな言葉が多い理由について詳しく解説します。
また、実際にあった大家の失敗例と回避策も紹介するため、成功率を上げるためにお役立てください。

「アパート経営はするな」といわれる理由7つ

「アパート経営はするな」といわれる理由は、以下の7つが大きく関係しています。

初期費用が高く借入金が多い

アパート経営を始めるためには、建物や土地が必要です。
他の資産運用と比べて初期費用が高く、多くの方が金融機関から融資を受けます。
この金額が大きく「莫大な借金を抱える」というイメージから、アパート経営はするなにつながっているのでしょう。
仮に土地ありでアパート投資を始めるとしても、収益物件を建てる費用がかかります。
少しでも借入金を少なくするためには、自己資金比率を高くすることが大切です。

空室リスクがあり家賃は保証されない

アパート経営を始めるメリットの一つが、家賃収入を得られることです。
しかし、空室が埋まらなければ入居者からの家賃は入ってきません。
空室リスクへの不安も、アパート経営はするなにつながっているのでしょう。
アパート経営を始めても、自然と入居者が集まり収入が安定するわけではないことに注意が必要です。
大家向けに家賃保証があるサブリース契約も魅力ですが、デメリットにも目を向ける必要があります。

家賃下落リスクによる収益の悪化

どのような収益物件でも、初期の家賃収入を継続するのは難しいのが現状です。
家賃は建物の経年劣化によるものだけでなく、周辺の環境によっても変動します。
家賃下落リスクは避けられないことも、アパート経営はするなにつながっているのでしょう。
賃貸経営において長期にわたって利益をキープするためには、戦略的なプランが必要です。
入居者の目線に立ちながら「入居したい物件」とは何かを考えることが大切です。

建物の老朽化リスクにより修繕費がかかる

建物の老朽化は家賃が下がるだけでなく、維持するための修繕費が必要です。
経年劣化により、故障個所を直していくたびに支出が増えていきます。
全体の収支に大きな影響が出る修繕費リスクも、アパート経営はするなの言葉につながっているのでしょう。
建物の修繕費や原状回復費は突発的な支出で、急な対応に頭を抱える大家も少なくありません。
少しでも余裕を持つために、手元にある程度の現金を残しておくことが大切です。

家賃滞納などの経営トラブルがある

アパート経営では、入居者からのクレームやトラブルに対応する必要があります。
入居者による家賃滞納や騒音など、経営トラブルの種類はさまざまです。
大家はすべてに対応して精神的に大変というイメージも、アパート経営はするなにつながっているのでしょう。
実際には、アパートの管理を外部委託するケースがほとんどです。
アパート管理が行き届かず退去者が続出する失敗例もあるため、管理会社選びは慎重におこなってください。

事前に想定が難しい災害リスクがある

アパート経営において事前に想定が難しいのが災害リスクです。
地震・台風・洪水・落雷・竜巻といった自然災害だけでなく、火災リスクもあります。
災害により建物が全壊もしくは半壊する可能性があることも、アパート経営はするなにつながっているのでしょう。
災害に巻き込まれるリスクはゼロにできないため、火災保険や地震保険への加入が最善の対処法となります。
また、できる限り耐震・免震性の高い物件を選ぶことも大切です。

金利上昇リスクで返済総額が増える可能性がある

アパートローン金利の種類は「変動金利型」と「固定金利型」の2つです。
変動金利型で融資を受ける場合、経済状況によっては金利が上昇することがあります。
金利上昇により返済額が増えるため、経営状態によっては収支が悪化するかもしれません。
金利上昇リスクがあることも、アパート経営はするなにつながっているのでしょう。
金融機関から融資を受ける際は、今後の金利動向も考慮しながら借入方法を検討することが大切です。

アパート経営は地獄？本当にあった5つの失敗例

過去の経験から「アパート経営はするな」と注意勧告するケースも少なくありません。
それでは、なぜメリットの多いアパート経営で失敗したのでしょうか。
ここでは、実際に過去の事例から落とし穴となり得るアパート経営でよくある失敗例を5つ紹介します。

失敗例1：自己資金が少なく借入が多すぎる

アパート経営では、金融機関から融資を受けられます。
多くの大家がアパートローンを利用しますが、自己資金の割合は人それぞれです。
借入金が高額になるほど、毎月の返済に苦労することになります。
また、過剰な借入は突発的な支出への対応が難しいことにも注意が必要です。
アパート経営の収入への期待から多額の借入金で始めるのは避けましょう。
親などから相続したアパートであっても、ある程度の自己資金は用意しておいてください。

失敗例2：サブリース契約について理解できていない

家賃保証がついているサブリース契約に魅力を感じる方は少なくないでしょう。
メリットだけでなく、デメリットも把握できていなければ失敗する可能性は高まります。
実際には、契約当初に設定された賃料が、長期的に保証されることはありません。
定期的に家賃の引き下げや見直しがおこなわれることがほとんどです。
サブリース契約を結ぶ際は、大家にとって不利な内容にならないよう、契約内容をしっかりと確認することが大切です。

失敗例3：利回りだけの判断で立地が悪い物件を購入する

アパート経営の始め方は、土地にアパートを建てる方法と投資物件を購入する方法があります。
投資物件を選ぶ際の基準となるのが「利回り」ですが、数字だけで判断するのは危険です。
どれだけ高利回りの物件でも、その土地がアパート経営に向いていない可能性があります。
投資物件選びにおいて利回りは参考程度にして、物件に関する下調べは入念におこないましょう。
周辺環境や競合物件など、総合的に判断することが大切です。

失敗例4：手元に現金を残さず突発的な支出に対応できない

毎月受け取っている家賃収入のみをあてにして生活するのは危険です。
生活費に占める家賃収入の割合が大きすぎると、突発的な支出に対応できなくなります。
アパート経営では、修繕費だけでなく設備の交換費用も必要です。
入居者が退去したあとの原状回復費も、通常の使用範囲内であれば大家負担になります。
手元に現金を残さずにいると、状況が悪くなった場合などに対応ができなくなることも、アパート経営で失敗する原因です。

失敗例5：アパート管理が行き届かず退去者が続出する

アパート経営で成功するポイントの一つが、入居者が長期的に住むことです。
長く住みたいと思われるには、物件の管理が行き届いている必要があります。
たとえば、共用部分が汚いままだと入居者にマイナスのイメージを与えてしまうでしょう。
アパート管理は外部に委託するケースがほとんどであり、管理会社選びは重要です。
管理が行き届いていないと退去者の続出につながるため、良質な管理会社かどうかを見極める必要があります。

初心者はアパート経営はやめたほうがいいの？

アパート経営は注意すべきリスクが多く、決して楽に稼げる方法ではありません。
これまで投資未経験の初心者は、アパート経営はやめたほうがいいのでしょうか。
とくに、以下のようなタイプに当てはまる方はアパート経営を慎重に始める必要があります。

アパート経営で失敗するタイプ1：手軽に稼ぎたい人

アパート経営は、不労所得が入ってくるというイメージを抱くかもしれません。
しかし実際には、空室や家賃下落などさまざまなリスクがつきまといます。
副業として始めて成功するアパート経営者もいますが、戦略を立てて実行した結果です。
大家になれば楽にお金が入ってくるという考えは、アパート経営で失敗する原因になります。
手軽に稼げる資産運用ではないため、必要な情報や知識を収集してから始めましょう。

アパート経営で失敗するタイプ2：すぐに収入を得たい人

投資と聞いて、すぐに収入が得られるとイメージする方も少なくないでしょう。
アパート経営で黒字化するためには、最短でも6〜10年はかかります。
少なくとも最初の1〜2年は赤字になると考えたほうが無難です。
そのため、直近で利益を出そうとすると判断を誤って、失敗する可能性が高くなります。
アパート経営は長期で戦略を立てることが基本であり、数十年単位で利益をプラスにしていくことを意識して経営しましょう。

アパート経営で失敗するタイプ3：勉強や情報収集が苦手な人

アパート経営では、ほとんどの管理業務を外部委託できます。
そのため、不動産投資に関する知識がなくても始められると考えていませんか。
しかし、アパート経営で成功するためには、大家が主体となって取り組むことが大切です。
基本的な管理業務は管理会社に任せていても、常に勉強や情報収集は怠らないようにしましょう。
アパート経営で放置して家賃収入を得ようと考えるのではなく、一人の経営者として戦略・計画を立ててみてください。

アパート経営の成功率を上げるためのポイント5つ

アパート経営はリスク対策を怠ると、結果的に儲からない投資になります。
「アパート経営はするな」という言葉を真に受けるのではなく、どうすれば失敗しないかを考えることが大切です。最後に、アパート経営の成功率を上げるためのポイントを5つ紹介します。

自己資金比率を高くする

初期費用のなかの自己資金の割合を増やせば、その分ローンの返済負担が軽くなります。
アパート経営の財務状況を健全に保つためにも、自己資金比率を高くしましょう。
目安となる自己資金の割合は「3割以上」とされています。
また、借入金を少なくすれば金融機関の審査にも通りやすくなり、よりよい条件のローンを組めるかもしれません。
突発的な支出やリスクに対応できるだけの体力を残すためにも、自己資金比率の高さは重要です。

長期的な視野で経営プランを考える

アパート経営は短期間で利益を出せる資産運用の方法ではありません。
この先の数十年を見越して、長期的な視野で経営プランを練ることが大切です。
物件の購入費用だけでなく、各種税金、経年劣化による修繕費なども含めて念入りにシミュレーションしましょう。可能であれば、20〜30年先まで見越した収益計画書を作成すると安心です。
もちろん、一人ですべてを実行するのは難しいため、信頼できる不動産会社などに相談してみてください。

投資物件の購入前に土地の需要や入居者ニーズを調査する

アパート経営で収益を上げるためには、立地のよさは重要条件です。
どれだけ物件に付加価値があっても、賃貸需要がない土地では空室リスクが高まります。
その土地で賃貸需要があるのか、競合物件が近隣にどのくらいあるのかも含めて調査しましょう。
また、入居者がどのようなアパートを求めているのかも大切です。
一時的な話題性や外装の完成度ではなく、長期で入居したいと思える物件でアパート経営を始めましょう。

資金計画は都度見なおす

アパート経営を地獄にしないためには、資金計画は都度見直すようにしましょう。
長い経営期間では、周辺エリアの環境や社会情勢の状況が変わることがあります。
また、予期しないリスクも発生するかもしれません。
どれだけ入念に計画を立てていても、将来を完璧に見越すことは難しく、定期的な見直しが必要です。
そのためにも、初期費用はできるだけ早く回収し、収益を上げるためにお金の流れは常に把握しておきましょう。

良質な管理会社を選ぶ

アパート経営では、入居者トラブルや家賃滞納などの対応をする必要があります。
その他にも、入居者の募集や退去立ち合い、共用部分の清掃などさまざまです。
管理会社によって対応できる範囲や管理費用が異なるため、慎重に選ぶ必要があります。
良質な管理会社に物件管理を委託するためにも、複数の管理会社を比較検討しましょう。
ただ実績が豊富なだけで選ぶのではなく、物件のあるエリア情報に詳しい管理会社が理想です。

年収700万円から始める資産運用

雇用不安から解放されたくても、何から手をつければよいのかわからない…。

• 資産運用でお金を増やしたい
• 子どもの教育資金に不安を覚えている
• 65歳以降の老後資金に苦労したくない

このような悩みを抱えている方は、アパート経営を始めませんか。

中山不動産では、年収700万円から始められるアパート経営をご案内しています。

入居率99.1％を誇る当社プロデュースの新築アパートで高収益が期待できます。

より安定した将来の資産形成を実現するためにサポートいたします。

まとめ

世間一般で「アパート経営はするな」といわれますが、結果的に儲からず失敗した大家にはいくつかの共通点があります。
アパート経営を始めるうえで大切なのは、一人の経営者として投資の戦略を立てることです。
どのようなリスクがあるのかを把握し、収益がマイナスにならないためにはどうすればよいのかを考えましょう。

少しでも安全にアパート経営をスタートさせるためには、メンターの存在が重要です。
専門的なアドバイスをしてくれる不動産会社に相談をしてみてください。

中山不動産では、アパート経営をはじめとする不動産投資のプロが在籍しています。
高い入居率が期待できる立地にある収益物件も複数ご案内できます。
ひとり一人に合った最適なプランを提案させていただきますので、まずは無料相談会にご参加ください。

収益不動産の購入・売却のご相談はこちらから

お問い合わせ